Mieszkania w TBS‑ach. Dlaczego są aż tak "drogie"?

Niebawem minie 25 lat od przyjęcia ustawy, która umożliwiła działalność towarzystw budownictwa społecznego, czyli popularnych TBS-ów. Wspomniane towarzystwa posiadają dziś prawie 100 000 mieszkań. Wydaje się, że taki inwestycyjny bilans po ćwierćwieczu funkcjonowania TBS-ów mógłby być znacznie lepszy. Rozwiązanie nie zyskało na rynku takiej popularności, jaką zakładali autorzy ustawy z 1995 r.

Na przeszkodzie stanęło kilka czynników. Najważniejszym z nich jest relatywnie wysoki poziom kosztów eksploatacji mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.plpostanowili bliżej zbadać ten problem, na który dość często skarżą się osoby użytkujące mieszkania TBS-ów.

Dzięki informacjom publikowanym przez Główny Urząd Statystyczny, można dość łatwo sprawdzić, czy narzekania osób mieszkających w lokalach z TBS-ów są uzasadnione. Najnowsze dane GUS-u pochodzą z końca 2016 r.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaprezentowali je w poniższej tabeli, która porównuje koszty eksploatacji mieszkań własnościowych oraz lokali należących do gmin, spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów. Średnie stawki zainteresują nie tylko osoby korzystające z oferty towarzystw budownictwa społecznego.

Użytkownicy mieszkań własnościowych, spółdzielczych i komunalnych po przestudiowaniu poniższej tabeli również mogą dowiedzieć się, czy pod koniec 2016 r. płacili więcej od krajowej średniej (m.in. za utrzymanie budynku, wodę i ogrzewanie).

Informacje z poniższej tabeli potwierdzają, że to poziom miesięcznego czynszu stanowi główny problem dla lokatorów mieszkań od TBS. W grudniu 2016 r. takie osoby płaciły średnio 10,12 zł/mkw. opłaty czynszowej. Analogiczne stawki czynszu, opłaty eksploatacyjnej lub zaliczki dla wspólnoty mieszkaniowej wynosiły odpowiednio: 4,51 zł/mkw. (lokale komunalne i socjalne), 2,95 zł/mkw. (lokale spółdzielcze) oraz 2,38 zł/mkw. (lokale własnościowe).

Warto dodać, że "M" z towarzystw budownictwa społecznego wyróżniały się też relatywnie wysokimi kosztami ogrzewania i odbioru odpadów oraz nieczystości. Negatywne różnice względem innych typów lokali nie były jednak aż tak widoczne, jak w przypadku stawki czynszowej.

W nawiązaniu do powyższych danych rodzi się pytanie, czy można jakoś rozwiązać problem dotyczący wysokiego poziomu czynszów w mieszkaniach należących do TBS-ów. Niestety sporą przeszkodą są podstawowe zasady działania towarzystw budownictwa społecznego.

Wysoki poziom czynszów stosowanych przez takie instytucje wynika głównie z doliczenia kosztów spłaty kredytu budowlanego. Można zatem powiedzieć, że użytkownicy mieszkań z TBS-ów przy pomocy czynszów spłacają cudzy kredyt. Od samego początku taki był jednak planowany model działania towarzystw budownictwa społecznego.

Ustawodawca ograniczył wysokość rocznego czynszu naliczanego przez te instytucje do 4% lub 5% wartości odtworzeniowej mieszkań. Pomimo ustawowego limitu, czynsze z TBS-ów kształtują się na relatywnie wysokim poziomie.

Pewnym atutem towarzystw budownictwa społecznego jest to, że wspomniane instytucje dysponują o wiele nowszym i bardziej nowoczesnym zasobem mieszkaniowym niż na przykład gminy lub spółdzielnie. Mimo tej zalety, wiele osób rezygnuje z lokali w TBS-ie i przy pomocy odzyskanego wkładu partycypacyjnego (do 30% kosztów budowy "M") zaciąga kredyt na własne lokum.

Taka decyzja wynika m.in. z faktu, że na razie nie szykuje się możliwość preferencyjnego wykupienia lokali od TBS-ów. Przez cały czas istnieje opcja wykupu niektórych "M" z towarzystw budownictwa społecznego po cenie rynkowej. W praktyce okazuje się jednak, że taka opcja jest wykorzystywana bardzo rzadko. Na przeszkodzie stoi opór TBS-ów oraz brak dużego zainteresowania ze strony samych użytkowników mieszkań.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl