Mieszkanie z rynku pierwotnego i wtórnego. Plusy i minusy
Chyba rzadko kiedy zdarza się sytuacja, aby decyzja o zakupie mieszkania nie była poprzedzona staranną analizą alternatywy wyboru: rynek pierwotny czy wtórny. Wbrew pozorom nie jest to kwestia oczywista, a cały szereg plusów i minusów można przypisać każdej z obu opcji.
Rynek pierwotny czy wtórny? Jest to jeden z zasadniczych dylematów zdecydowanej większości amatorów własnego „M”. Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl{:external} najnowsza historia rodzimej mieszkaniówki jednoznacznie sugeruje, że od kilku lat to segment pierwotny cieszy się nieporównywalnie większym powodzeniem kupujących aniżeli rynek mieszkań używanych. Pytanie, czy to już w pełni utrwalona tendencja, a przede wszystkim z czego wynikająca.
Dość oczywiste zalety rynku mieszkań z pierwszej ręki znane są od dawna, choć prawdopodobnie dopiero w ostatnich czasach zostały znacznie bardziej wyeksponowane i docenione przez rynek, dzięki czemu środek ciężkości popytu mieszkaniowego wyraźnie przesunął się w stronę opcji deweloperskiej. Co więcej, niewiele zdaje się wskazywać na to, żeby sytuacja ta miała ulec jakiejkolwiek korekcie w przewidywalnej przyszłości.
Nowe znaczy lepsze?
Głównym argumentem decyzji o zakupie lokum z rynku pierwotnego najprawdopodobniej jest właśnie jego „nowość”, będąca zasadniczym plusem takiego wyboru, uzasadnionego dodatkowo pięcioletnim okresem rękojmi. Polega to na wyborze opcji zakupu w inwestycji zaprojektowanej wg. najnowszych trendów, a więc nowocześnie, najczęściej w bardzo atrakcyjnej formie architektonicznej. Wg portalu RynekPierwotny.pl inwestycje takie wyróżnia postępująca funkcjonalność mieszkań, jak najstaranniej zaprojektowane i zaaranżowane części wspólne wraz z najbliższym otoczeniem, wygodne garaże podziemne, udogodnienia dla osób niepełnosprawnych, czy wreszcie najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne służące komfortowi zamieszkiwania i temu co najważniejsze - bezpieczeństwu lokatorów. Co ciekawe, tego typu „atrakcje” dostępne są już w przypadku inwestycji w standardzie popularnym, o średnim czy wyższym nie wspominając.
Ważna jest również z roku na rok podnoszona coraz wyżej deweloperom poprzeczka jakości wykonania osiedli mieszkaniowych pod względem energooszczędności i ekologii. Coraz lepiej służy to nie tylko środowisku, ale przede wszystkim portfelom właścicieli mieszkań, którzy oszczędzają na rachunkach za media z roku na rok coraz to bardziej pokaźne kwoty.
Poza tym oczywiście nowe mieszkanie najczęściej kupujemy w stanie deweloperskim, co z jednej strony wymusza dodatkowy koszt, z drugiej pozwala zaaranżować, wykończyć i urządzić lokum dokładnie według własnego gustu i upodobań właścicieli. Co zaś do wspomnianego kosztu, to jest on wkalkulowany w zakup i uwzględniony w cenie ofertowej dewelopera. Nie stanowi więc najczęściej większego problemu, tym bardziej, że nabycie nowego lokalu nie jest obciążone 2-procentowym podatkiem od czynności cywilno-prawnych.
W dzisiejszych uwarunkowaniach rynkowych duże znaczenie ma udział klientów inwestycyjnych w popycie na mieszkania. Ich przewaga w wyborze opcji deweloperskiej wynika z faktu, że wśród wynajmujących o wiele większym powodzeniem cieszą się nowe mieszkania w nowoczesnym budownictwie. Co równie ważne dla tej kategorii nabywców, im nowsze mieszkanie, tym łatwiej je w razie konieczności odsprzedać.
Zobacz też: Konkursy na osiedla w ramach Mieszkania+. "Przychodzą coraz lepsi projektanci"
Bezpieczeństwo transakcji
W dzisiejszych czasach bardzo trudno jest wskazywać na istotną statystycznie przewagę jednego z segmentów mieszkaniówki, pierwotnego czy wtórnego, pod względem bezpieczeństwa zawieranych transakcji. Jednak jeszcze kilka lat temu, a ściślej przed wejściem w życie zapisów ustawy deweloperskiej w 2012 roku, preferowanie pod tym względem rynku lokali z drugiej ręki było uzasadnione. A jak wygląda to obecnie?
Jak pokazała najnowsza historia, ustawa deweloperska stanowi bardzo skuteczną ochronę kupujących nowe mieszkania w trakcie ich budowy. Jak twierdzi jednak Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl nigdy jednak nie będzie ona stanowiła stuprocentowej gwarancji bezpieczeństwa dla zainwestowanych już środków klientów deweloperskich biur sprzedaży. Dlatego też kupno mieszkania na rynku wtórnym, podobnie jak i mieszkania nowego ale po ukończeniu budowy, realizowane przeniesieniem własności w drodze aktu notarialnego, zawsze będzie bezpieczniejsze od kontraktacji lokali deweloperskich na wczesnych etapach budowy, z tzw. „dziurą w ziemi” na czele. Poza tym na rynku wtórnym zakup mieszkania dotyczy zawsze lokalu już istniejącego, wybudowanego, co na rynku pierwotnym bywa coraz trudniej osiągalne. Nie kupujemy wiec przysłowiowego „kota w worku”.
Rynek wtórny, czyli bogactwo ofert i lokalizacji
Oczywiście rynek mieszkań używanych, poza raczej iluzoryczną przewagą w kwestii bezpieczeństwa transakcji, ma też szereg innych zalet, w tym tę szczególną i w nieruchomościach absolutnie bezkonkurencyjną. Chodzi oczywiście o bogactwo lokalizacji, a także praktycznie możliwość nieograniczonego wyboru. Co przez to należy rozumieć?
W istocie rzeczy wszelkie inne dobrodziejstwa kupna mieszkania z drugiej ręki tak naprawdę przy wadze lokalizacji mają na tyle małe znacznie, że właściwie można by je pominąć. Rzecz w tym, że rynek wtórny jest rynkiem lokalizacyjnie praktycznie nieograniczonym, przypominającym swoisty „róg obfitości”. Przykładowo, dla poszukujących mieszkania w granicach stołecznego Śródmieścia, bogactwo ofert lokali używanych w dowolnym standardzie nie ma żadnej płaszczyzny porównania do bardzo skromnej, a w dodatku zanikającej wręcz oferty rynku pierwotnego.
Poza tym to rynek nieruchomości mieszkaniowych z drugiej ręki dysponuje w długiej perspektywie zdecydowaną przewagą prawdziwie unikatowych ofert dla odpowiednio zasobnych i najbardziej wymagających nabywców, od klimatycznych mieszkań w stylowych kamienicach poczynając, poprzez luksusowe apartamenty i domy, a na rezydencjach i pałacach kończąc.
W poszukiwaniu okazyjnej ceny
Wg portalu RynekPierwotny.pl bardzo ważnym aspektem decyzji o zakupie lokum i wyborze rynku jest cena. W przypadku mieszkaniówki istotne znaczenie ma funkcjonowanie dwóch rodzajów cen, a więc ofertowych i transakcyjnych. Jeśli chodzi o te ostatnie, to w zdecydowanej większości przypadków są one niższe na rynku wtórnym przy analogicznym standardzie i lokalizacji nieruchomości. Dzieje się tak dlatego, że zdecydowana większość mieszkań używanych, zwłaszcza tych wybudowanych w starszych technologiach, to lokale znacznie mniej funkcjonalne, droższe w utrzymaniu, często wymagające dodatkowych nakładów finansowych.
Natomiast ceny ofertowe w przypadku mieszkań używanych zazwyczaj bywają istotnie przeszacowane, często nawet w wymiarze 20 procent. To spora niedogodność rynku lokali z drugiej ręki, grożąca nabywcom mieszkań, w przypadku braku dostatecznej znajomości realiów rynkowych, przepłaceniem za nabywany lokal znacznie powyżej ceny rynkowej. Z drugiej jednak strony to rynek wtórny daje sporo większe szanse od pierwotnego na znalezienie prawdziwej okazji inwestycyjnej.
Kwestia bez rozstrzygnięcia
Pomimo całego szeregu argumentów „za i przeciw”, to w sumie segmenty pierwotny i wtórny tworzą doskonale wzajemnie się uzupełniający rynkowy tandem krajowej mieszkaniówki. W zależności od preferencji i sytuacji nabywcy jeden z nich będzie bardziej odpowiedni, korzystny i pomocny w zaspokojeniu potrzeby zamieszkiwania. Tym samym kwestia „pierwotny czy wtórny?” w dalszym ciągu pozostanie pytaniem retorycznym, na które nie ma i prędko nie będzie jednoznacznej, uniwersalnej i trafnej odpowiedzi.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl