Mieszkaniówka: Rekordu nie ma, ale są nadzieje

Jeszcze przed miesiącem liczba mieszkań oddanych w okresie styczeń-listopad 2009 była o 5,9 proc. wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Ale nie należy zapominać, że w końcówce 2008 roku mieliśmy do czynienia z przyspieszeniem odbiorów technicznych mieszkań, ponieważ od stycznia 2009 roku dokumentacja oddawanych budynków musi być wzbogacona o certyfikat energetyczny, którego zdobycie jest dodatkowym kosztem dla inwestorów (zwłaszcza inwestorzy indywidualni przyspieszyli oddawanie budynków w końcówce 2008 roku). Dlatego w grudniu 2008 roku liczba mieszkań oddawanych do użytku skokowo wzrosła, czego nie obserwowano już w grudniu 2009 roku. Stąd ostatecznie liczba mieszkań oddanych do użytku w minionym roku była niższa o 3,1 proc. od oddanych w 2008 roku. Tym samym ostatnie dane statystyczne, potwierdzające kontynuację hossy w budownictwie mieszkaniowym, odchodzą w przeszłość.

Dla przyszłości ważniejsze są inne dane GUS. Liczba rozpoczętych inwestycji wyniosła w 2009 roku 142,9 tys. mieszkań i domów i była o 18,2 proc. niższa niż w 2008 roku. Dane obrazują spadek zainteresowania inwestorów budową nowych mieszkań, ale tylko pozornie są bardzo złe, ponieważ od wakacji ten wskaźnik stale się poprawa. W sierpniu GUS informował o spadku liczby rozpoczętych inwestycji o 25 proc. (w ujęciu narastającym – od początku roku). Najwięcej wigoru utracili deweloperzy. Liczba rozpoczętych przez nich inwestycji spadła o 37,3 proc., ale jeszcze w sierpniu ich aktywność była aż o połowę niższa niż w 2008 roku. Możemy więc mówić o stopniowym powrocie deweloperów na rynek, choć rzecz jasna nie w takiej skali jak w latach ubiegłych. Statystyki GUS pozwalają jednocześnie wykluczyć pojawienie się dziury podażowej na rynku nowych mieszkań w przyszłym roku, a w związku z tym także artykułowane w mediach obawy o pojawienie się bańki cenowej na tym tle (niedoboru nowych mieszkań) zostają rozwiane.

Liczba budów domów rozpoczętych przez inwestorów indywidualnych wyniosła w ubiegłym roku 89,8 tys. i była o 6,8 proc. niższa niż przed rokiem. W porównaniu do deweloperów inwestorzy indywidualni niemal nie zwolnili tempa w budowie własnych domów, co nie może dziwić, jeśli porównać koszty budowy metra kwadratowego domu z cenami metra mieszkania dyktowanymi przez deweloperów. W 2009 roku udział inwestorów indywidualnych w nowych inwestycjach wyniósł 63 proc., a deweloperów 31 proc. Na jedno nowe mieszkanie przypadły więc dwa nowe domy, których budowę rozpoczęto.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła w 2009 roku o 22,8 proc. i jest to wynik zbliżony do tych z ostatnich miesięcy, przy czym deweloperzy odebrali o 33,9 proc. mniej pozwoleń na budowę, a inwestorzy indywidualni o 9,1 proc. mniej.

Możemy zatem z dużym prawdopodobieństwem założyć, że w 2010 i w 2011 roku liczba ukończonych i rozpoczynanych inwestycji nie zbliży się do rekordowego pod tym względem roku 2008, niemniej nie jest to powód do obaw o wystąpienie dziury podażowej prowadzącej do wzrostu cen nieruchomości. Ponieważ z innych źródeł wiemy także, że liczba udzielonych kredytów hipotecznych skurczyła się w 2009 roku o ok. 35 proc. (dane do III kwartału 2009), można zaryzykować twierdzenie, że na rynku mieszkaniowym podaż dostosowała się do możliwości popytu, a konsekwencją powinna być długo wyczekiwana stabilizacja tego rynku.

Emil Szweda, Open Finance