Nabywca nowego lokalu powinien być chroniony

Obecnie w prawie jest luka. Nie ma bowiem żadnego aktu prawnego regulującego zasady zawierania tzw. umowy deweloperskiej. Tak twierdzi TK, który 2 sierpnia wydał postanowienie w tej sprawie (sygn. S 3/10). Według niego pilnie potrzebne są zmiany w przepisach. Jako dobry przykład wskazuje projekt Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego (patrz ramka).

Zdaniem TK umowa deweloperska jest to umowa nienazwana, nieuregulowana w kodeksie cywilnym, ukształtowana jedynie przez obrót gospodarczy. Nie ma więc konkretnych przepisów. Zawiera się ją w różnych formach, najczęściej na podstawie art. 389 k.c. albo art. 9 ustawy o własności lokali. Jest także wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2003 r. (sygn. IV CKN 305/2001). Dotyczył on m.in. charakteru umów deweloperskich.

To jednak zdaniem TK zdecydowanie za mało. Umowy deweloperskie – twierdzi – z reguły są zawierane w zwykłej formie pisemnej. W razie więc uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności co najwyżej można starać się o odszkodowanie. Jeszcze gorzej jest wówczas, gdy dojdzie do upadłości dewelopera. Klienci nie zawsze jednak mogą liczyć na zwrot wpłaconych pieniędzy. Ich zobowiązania są zaspokajane dopiero w czwartej kolejności.

TK uważa jednak, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej także nie daje całkowitej gwarancji. W wyroku z 29 lutego 2008 r. SN stwierdził bowiem, że obowiązujące przepisy nie stwarzają możliwości skutecznego żądania zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność na osobę, która w całości zapłaciła za mieszkanie, jeżeli do upadłości doszło przed spisaniem aktu notarialnego (sygn. II CSK 463/07). W takiej sytuacji kupujący może żądać tylko od syndyka zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Z tego powodu według TK niezbędne jest wprowadzenie do prawa mechanizmów chroniących nabywców mieszkań. Konieczne jest określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy oraz sposobu jej wykonania.

Wielokrotnie zwracał na to uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W swoim raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich wskazał na istniejącą asymetrię między stronami umowy. Także Ministerstwo Infrastruktury widziało ten problem. Kilkakrotnie podejmowało prace nad projektem zmian w tym zakresie. Próby spełzły jednak na niczym.

W opinii TK jesteśmy jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, które nie uregulowały do tej pory relacji między klientem a deweloperem. We Francji tego typu przedsiębiorca może finansować budowę mieszkań ze środków klientów dopiero po przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym mają zostać wybudowane. Z kolei w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż inwestycji, która dopiero się rozpoczęła.

Tymczasem nasz polski ustawodawca dostrzegł problem ochrony nabywców korzystających z tzw. domów wakacyjnych wynajmowanych na podstawie umowy timesharingu. Uregulował także kwestię zatorów płatniczych w procesie budowlanym. Potrafił też zabezpieczyć interesy spółdzielców, którym lokale buduje spółdzielnia mieszkaniowa. Zapomniał natomiast o klientach deweloperów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym.

Renata Krupa-Dąbrowska