Nabywca nowego lokalu powinien być chroniony

Trybunał Konstytucyjny chce, by Sejm wprowadził odrębne przepisy regulujące zakup mieszkań u deweloperów. Eksperci mają już swój projekt.

Obraz
Źródło zdjęć: © Jupiterimages

Obecnie w prawie jest luka. Nie ma bowiem żadnego aktu prawnego regulującego zasady zawierania tzw. umowy deweloperskiej. Tak twierdzi TK, który 2 sierpnia wydał postanowienie w tej sprawie (sygn. S 3/10). Według niego pilnie potrzebne są zmiany w przepisach. Jako dobry przykład wskazuje projekt Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego (patrz ramka).

Gdzie jest problem

Zdaniem TK umowa deweloperska jest to umowa nienazwana, nieuregulowana w kodeksie cywilnym, ukształtowana jedynie przez obrót gospodarczy. Nie ma więc konkretnych przepisów. Zawiera się ją w różnych formach, najczęściej na podstawie art. 389 k.c. albo art. 9 ustawy o własności lokali. Jest także wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2003 r. (sygn. IV CKN 305/2001). Dotyczył on m.in. charakteru umów deweloperskich.

To jednak zdaniem TK zdecydowanie za mało. Umowy deweloperskie – twierdzi – z reguły są zawierane w zwykłej formie pisemnej. W razie więc uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności co najwyżej można starać się o odszkodowanie. Jeszcze gorzej jest wówczas, gdy dojdzie do upadłości dewelopera. Klienci nie zawsze jednak mogą liczyć na zwrot wpłaconych pieniędzy. Ich zobowiązania są zaspokajane dopiero w czwartej kolejności.

TK uważa jednak, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej także nie daje całkowitej gwarancji. W wyroku z 29 lutego 2008 r. SN stwierdził bowiem, że obowiązujące przepisy nie stwarzają możliwości skutecznego żądania zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność na osobę, która w całości zapłaciła za mieszkanie, jeżeli do upadłości doszło przed spisaniem aktu notarialnego (sygn. II CSK 463/07). W takiej sytuacji kupujący może żądać tylko od syndyka zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Jakie zmiany

Z tego powodu według TK niezbędne jest wprowadzenie do prawa mechanizmów chroniących nabywców mieszkań. Konieczne jest określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy oraz sposobu jej wykonania.

Wielokrotnie zwracał na to uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W swoim raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich wskazał na istniejącą asymetrię między stronami umowy. Także Ministerstwo Infrastruktury widziało ten problem. Kilkakrotnie podejmowało prace nad projektem zmian w tym zakresie. Próby spełzły jednak na niczym.

W opinii TK jesteśmy jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, które nie uregulowały do tej pory relacji między klientem a deweloperem. We Francji tego typu przedsiębiorca może finansować budowę mieszkań ze środków klientów dopiero po przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym mają zostać wybudowane. Z kolei w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż inwestycji, która dopiero się rozpoczęła.

Tymczasem nasz polski ustawodawca dostrzegł problem ochrony nabywców korzystających z tzw. domów wakacyjnych wynajmowanych na podstawie umowy timesharingu. Uregulował także kwestię zatorów płatniczych w procesie budowlanym. Potrafił też zabezpieczyć interesy spółdzielców, którym lokale buduje spółdzielnia mieszkaniowa. Zapomniał natomiast o klientach deweloperów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym.

Renata Krupa-Dąbrowska

Wybrane dla Ciebie
Nadchodzą trzy niedziele handlowe. W życie wchodzą nowe przepisy
Nadchodzą trzy niedziele handlowe. W życie wchodzą nowe przepisy
Na promocjach bankowych zarobił 61 tys. zł. Oto jego sekret
Na promocjach bankowych zarobił 61 tys. zł. Oto jego sekret
Problemy giganta w Polsce. UOKiK wlepił milionową karę
Problemy giganta w Polsce. UOKiK wlepił milionową karę
Tak wyglądają klejnoty skradzione z Luwru. Mamy zdjęcia
Tak wyglądają klejnoty skradzione z Luwru. Mamy zdjęcia
IKEA tnie zatrudnienie. Redukcja kilkuset etatów
IKEA tnie zatrudnienie. Redukcja kilkuset etatów
ZUS zmienia terminy wypłat. Te grupy dostaną pieniądze wcześniej
ZUS zmienia terminy wypłat. Te grupy dostaną pieniądze wcześniej
Rewolucja w polskich sadach. Oto jak zbiera się teraz jabłka
Rewolucja w polskich sadach. Oto jak zbiera się teraz jabłka
Zamykają zakłady w Niemczech. Produkcja trafi do Polski
Zamykają zakłady w Niemczech. Produkcja trafi do Polski
Skarbówka dała zielone światło. Te wydatki wliczysz do kosztów
Skarbówka dała zielone światło. Te wydatki wliczysz do kosztów
Duża zmiana na Poczcie już wkrótce. Mówią o rewolucji
Duża zmiana na Poczcie już wkrótce. Mówią o rewolucji
Ta opłata to obowiązek. Kontrolerzy robią zdjęcia aut. 800 zł kary
Ta opłata to obowiązek. Kontrolerzy robią zdjęcia aut. 800 zł kary
"Grozi za to grzywna 1500 zł". Burmistrz apeluje do rolników
"Grozi za to grzywna 1500 zł". Burmistrz apeluje do rolników