Nabywców ma chronić umowa notarialna

Polska jest jednym z ostatnich państw europejskich, które nie mają przepisów regulujących zasady zawierania umowy deweloperskiej. Przez ostatnie dziesięć lat każda propozycja w tej sprawie lądowała w koszu. Wszystko wskazuje jednak na to, że w końcu Sejm przyjmie ustawę chroniącą nabywców mieszkań na rynku pierwotnym.

– Otrzymaliśmy wczoraj zapewnienie, że ustawa jeszcze dziś będzie głosowana – mówi Krzysztof Smardzewski reprezentujący Polski Związek Firm Deweloperskich.
Głosowanie znalazło się też w dzisiejszym porządku obrad Sejmu.

Najpierw rejent, potem księga wieczysta

Projekt definiuje pojęcie umowy deweloperskiej. Ma to być umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu (domu). Nabywca zobowiązuje się zaś do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

– Proponujemy, żeby umowa przedwstępna (deweloperska) była zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy obowiązkowo wpisane do księgi wieczystej nieruchomości – mówi Aldona Młyńczak, poseł sprawozdawca.

Obecnie niewiele osób decyduje się na podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza, bo trzeba za nią płacić. W czasie koniunktury deweloperzy to wykorzystywali. Nie ma też obyczaju ujawniania roszczeń nabywców w księdze wieczystej.

Kłopot z rachunkami

Zgodnie z projektem kupujący będą wpłacali pieniądze nie na konto dewelopera, ale na rachunek powierniczy zamknięty (wypłata środków po zakończeniu inwestycji) lub otwarty (pieniądze deweloper będzie otrzymywał na określonych etapach inwestycji). W wypadku rachunków otwartych dodatkowym zabezpieczeniem ma być gwarancja bankowa albo polisa ubezpieczeniowa.

Propozycje dotyczące rachunków wywołały olbrzymie emocje. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaopiniował je pozytywnie. Nie podobają się one jednak Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich. – Ustawa regulująca relacje deweloperów z klientami jest potrzebna i zależy nam na prawnym zabezpieczeniu interesu osób kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym – zapewnia Zbigniew Wojciech Okoński, prezes tego związku.

Jak wyjaśnia, większość deweloperów nie ma szans na prowadzenie rachunków powierniczych zamkniętych, ponieważ nie finansuje inwestycji z kredytu bankowego. Zdecydowaliby się na prowadzenie rachunków otwartych. Szkopuł w tym, że dla małych firm obowiązkowe ubezpieczenie lub gwarancje byłyby nadmiernym obciążeniem i mogłyby doprowadzić do ich zamknięcia.

– Nie mamy nic przeciwko tym rachunkom pod warunkiem, że ubezpieczenie i gwarancje byłyby fakultatywne, a nie obligatoryjne. Mamy nadzieję, że taką poprawkę wniesie Senat – dodaje Okoński.

Renata Krupa-Dąbrowska

Opinia Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Projekt pozwoli na skuteczną ochronę kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, tak aby ten najważniejszy zakup w życiu nie stał się największym życiowym dramatem. Zgodnie z nim deweloper musi zagwarantować nabywcom co najmniej jeden z następujących sposobów ochrony środków finansowych: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z umową ubezpieczeniową albo z gwarancją bankową.

Zdaniem UOKiK takie rozwiązanie gwarantuje kupującym ochronę wpłaconych pieniędzy, a deweloperzy zyskują wybór produktów rynkowych oraz podmiotów je oferujących. Minimalizuje też ryzyko na wypadek upadłości dewelopera.