Niektórzy spółdzielcy wolą należeć do wspólnoty

W spółdzielni mieszkaniowej Chełm w Gdańsku wkrótce w jednym z bloków powstanie wspólnota mieszkaniowa. – W tej chwili jesteśmy w trakcie przygotowań do zwołania zebrania właścicieli – mówi Marek Ferlin, prezes tej spółdzielni.

Ta akurat wspólnota będzie funkcjonować w nowym budynku, w którym wszystkie mieszkania od początku spółdzielnia budowała na własność. – Znam jednak i takie spółdzielnie, gdzie wspólnoty powstały w starych blokach, w których spółdzielcy przewłaszczyli się w ostatnich trzech latach – dodaje prezes Ferlin.

Według oceny Grzegorza Abramka, eksperta Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP wspólnoty powstają obecnie przede wszystkim na Dolnym Śląsku. W opinii Janusza Tarasiewicza z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców wciąż nie są one popularne.

Kiedy powstaje
Zasadniczo wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w budynku (budynkach położonych na jednej działce), w którym co najmniej dwa lokale należą do dwóch różnych właścicieli. Tak mówi ustawa o własności lokali.

W wypadku spółdzielni mieszkaniowych jest jednak nieco inaczej. Nawet gdy właściciele przewłaszczyli się, to wciąż stosuje się do nich ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Sama spółdzielnia zaś sprawuje – na mocy tej ustawy – zarząd powierzonym budynkiem.
Teoretycznie więc wspólnota powstaje, ale jest w stanie uśpienia, chyba że w grę wchodzi jeden z dwóch wyjątków.

Mianowicie, jeżeli w budynku (budynkach położonych na jednej działce) większość właścicieli (dysponująca przewagą udziałów w nieruchomości wspólnej) podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością stosuje się ustawę o własności lokali. By tak się stało, powinni wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania zebrania w tej sprawie.

Wspólnota powstaje też, z mocy samego prawa, jeżeli w budynku (budynkach) nie ma już ani jednego lokalu należącego do spółdzielni. Wśród spółdzielni mieszkaniowych upowszechnia się także pogląd, że bez względu na to, czy osoby, które wykupiły lokale, dysponują większością udziałów w nieruchomości wspólnej czy nie, to i tak trzeba zwołać roczne zebranie.

*Zwoływać czy nie *
Roczne zebrania zwołuje się w pierwszym kwartale danego roku we wspólnotach mieszkaniowych liczących powyżej siedmiu lokali. Spółdzielnie powołują się przy tym na art. 30 ust. 1a w związku z ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali (patrz ramka). Z tym poglądem nie zgadza się Grzegorz Abramek.

– Gdyby tak miało być, ustawa spółdzielcza przewidywałaby stosowanie art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali, a przepis ten nie został wymieniony w art. 241 ustawy spółdzielczej. Moim zdaniem – dodaje – obowiązek zwołania zebrania powstaje po stronie spółdzielni dopiero po złożeniu wniosku przez właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Dodatkowo spółdzielnia może zwołać zebranie właścicieli z własnej inicjatywy w każdym czasie. Odpowiednie stosowanie art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali ma przede wszystkim na celu umożliwienie zwołania zebrania przez każdego z właścicieli, gdy spółdzielnia nie wypełni swojego obowiązku.

Renata Krupa-Dąbrowska