Nieopodatkowany najem będzie kosztował fortunę? Fiskus kontroluje
"Szara strefa" w polskim najmie nie stanowi żadnej nowości, a jej rozmiar wydaje się dość trudny do oszacowania. Osoby niepłacące podatku dochodowego od uzyskiwanych czynszów często chciałyby wiedzieć, jakie konsekwencje czekają je w przypadku konfrontacji z fiskusem. Wbrew temu, co można czasem przeczytać, urząd skarbowy nie zawsze stosuje karną stawkę wynoszącą aż 75 proc.
Kontrola podatkowa wynajmującego nie musi być zapowiadana
W Polsce najem lub dzierżawę rozlicza około 700 tys. osób, potwierdzają dane Ministerstwa Finansów. Ogólna liczba wszystkich wynajmowanych nieruchomości jest jednak znacznie większa.
Na wstępie warto podkreślić, że postępowanie fiskusa dotyczące nieopodatkowanego najmu nie różni się od procedur stosowanych przy zatajeniu przychodu z innych źródeł. Podobnie jak w przypadku np. nieopodatkowanych korepetycji, interwencja urzędu skarbowego często jest wynikiem donosu złożonego przez sąsiadów. Czasem zdarza się też, że zawiadomienie o nieopodatkowanym wynajmie składa były najemca.
Kontrola fiskusa może wiązać się z dwoma podejrzeniami. Chodzi o niewykazywanie przychodów podlegających opodatkowaniu (ich zatajanie) lub zaniżanie kwoty stanowiącej podstawę do naliczenia podatku (tzn. dochodu dla stawek 18%/19%/32% lub przychodu obciążonego ryczałtowymi stawkami 8,5%/12,5%). Co ważne, w przypadku podejrzenia dotyczącego zatajonych przychodów lub niezarejestrowanej działalności gospodarczej, fiskus nie musi powiadamiać wynajmującego o zamiarze przeprowadzenia kontroli. Osoba podejrzana o nieprawidłowości związane z rozliczeniami podatkowymi, otrzyma zawiadomienie dopiero po rozpoczęciu działań kontrolnych.
Jak zaznacza portal RynekPierwotny.pl rozpoczęcie kontroli przekreśla możliwość skorzystania z tzw. czynnego żalu. Mowa o sytuacji, w której podatnik sam zgłasza nieprawidłowości dotyczące rozliczenia i płaci zaległy podatek wraz z odsetkami. Dzięki instytucji czynnego żalu, można uniknąć kary za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe. Warto pamiętać, że czynny żal będzie bezskuteczny również wtedy, gdy fiskus posiada już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu przestępstwa skarbowego albo wykroczenia skarbowego.
Oprócz zaległego podatku i odsetek karą będzie także grzywna
Wiele osób prowadzących nieopodatkowany najem może obawiać się podatkowej stawki karnej wynoszącej aż 75%. Na szczęście dla nieopodatkowanych wynajmujących, obecnie zastosowanie wspomnianej stawki karnej jest ograniczone. Fiskus naliczy stawkę wynoszącą 75% podstawy opodatkowania tylko wtedy, gdy istnienie zatajonych przychodów wydaje się pewne, a podatnik nie chce lub nie potrafi ujawnić ich źródła. Z punktu widzenia podatnika „przyłapanego” przez fiskusa, korzystniejsze jest przyznanie się, że nieujawnione wcześniej przychody pochodzą z najmu. W takiej sytuacji będzie miała zastosowanie zwykła stawka podatkowa dotycząca najmu (18%/32% dochodu według skali podatkowej)
. Warto zdawać sobie sprawę, że fiskus ma prawo do oszacowania dochodów z najmu (podstawy opodatkowania), jeżeli nie istnieją żadne wiarygodne informacje na ten temat.
Zobacz także: Dopłaty do mieszkań mają pobudzić rynek lokali na wynajem. Ma to ułatwić ludziom start w życiu zawodowym
Zaległy podatek zawsze będzie powiększony o podstawową stawkę odsetek za zwłokę (odsetek od zaległości podatkowych). Wspomniane odsetki stanowią dwukrotność stopy lombardowej NBP powiększonej o 2,00 punkty procentowe i wynoszą min. 8,00%. W latach 2012 - 2018, podstawowa stawka odsetek za zwłokę oscylowała na poziomie 8,0% - 14,5% rocznie.
Osobną kwestią jest odpowiedzialność nieuczciwego wynajmującego związana z przepisami karno - skarbowymi. W przypadku nieopodatkowanego najmu, mało prawdopodobna wydaje się kara więzienia za przestępstwa podatkowe. Zwykle stosowana jest kara grzywny za wykroczenie skarbowe. Z wykroczeniem mamy do czynienia, gdy kwota podatku utracona przez fiskusa lub narażona na utratę nie przekraczała 500% minimalnego wynagrodzenia za pracę (w momencie popełnienia wykroczenia).
Kara grzywny za wykroczenia skarbowe wynosi od jednej dziesiątej do dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę. Grzywna za przestępstwo skarbowe może być znacznie wyższa. Zgodnie z przepisami, taka grzywna wynosi od 10 do 720 stawek dziennych. Wysokość stawki dziennej jest ustalana w zależności od sytuacji finansowej sprawcy przestępstwa. Stawka dzienna nie może być mniejsza od 1/30 minimalnego wynagrodzenia oraz większa od czterystukrotności najniższej stawki dziennej (400 x 1/30 minimalnego wynagrodzenia).
Na przedawnienie długów podatkowych trzeba długo poczekać
Dla nieopodatkowanych wynajmujących kolejną ważną kwestią wydaje się możliwość przedawnienia zobowiązań podatkowych wobec fiskusa. Na tę sytuację trzeba jednak dość długo poczekać. Zgodnie z ordynacją podatkową zobowiązanie dotyczące nieujawnionych przychodów nie powstaje, jeżeli decyzja ustalająca taki dług wobec fiskusa została doręczona po upływie pięciu lat. Co ważne, pięcioletni termin liczy się dopiero od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy. Jeżeli chodzi o wykroczenia skarbowe, to ich karalność ustaje po upływie roku od popełnienia. W przypadku przestępstw skarbowych zagrożonych karą grzywny, analogiczny termin przedawnienia wynosi aż pięć lat.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl