Niespodziewany spadek popularności wielkiej płyty

Już od 9 miesięcy największą popularnością wśród nabywców mieszkań używanych cieszą się kamienice - wynika z danych Home Broker. Mniej niż jeden nabywca na trzech wybrał w drugim kwartale potencjalnie najtańszy segment mieszkań używanych – wielką płytę. Co ciekawe, ta zaczyna wyraźnie tracić na popularności. Najmniejszą popularnością cieszą się mieszkania używane zbudowane po 2000 roku, które odpowiadają za co czwartą transakcję na rynku wtórnym.

We wszystkich badanych miastach drugi kwartał bieżącego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w kamienicach. Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o 9,9 pkt. proc. – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły do 2000 roku odpowiadały za prawie 44% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 32%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w betonowych blokach. Ich udział w liczbie zawieranych transakcji obniżył się względem analogicznego okresu przed rokiem o 7,9 pkt. proc. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co czwartą zawartą transakcję (24,6%). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek ich udziału w rynku wyniósł 2 pkt. proc.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie prowadzimy na podstawie danych o transakcjach zawartych na pięciu największych rynkach.

Pod nazwą „kamienice” rozumiemy wszelkiego typu budynki wzniesione z cegły do 2000 roku. W tym gronie znajdzie się więc zarówno staromiejska zabudowa krakowska, jak i powojenne budynki zbudowane z cegły na warszawskim Śródmieściu czy Mokotowie. Choć jest to pewne uproszczenie, nie ma innej nazwy, która dobrze charakteryzowałaby ten segment rynku mieszkań używanych.

Udziału na poziomie 44% w transakcjach (II kw. br.) w rynku nigdy nie osiągnęły betonowe bloki. W ich przypadku największa popularność przypada na trzeci kwartał 2011 roku. Wtedy mieszkania w wielkiej płycie odpowiadały za 40,7% transakcji mieszkaniami używanymi. Dziś po spadku o prawie 8 pkt. proc. względem drugiego kwartału 2011 roku udział ten wynosi 31,8%. Jest to najniższy wynik od początku 2010 roku, od kiedy Home Broker przygotowuje takie zestawienia. Gdyby trend ten znalazł potwierdzenie w kolejnych odczytach, będzie można już mówić o swego rodzaju odwrocie od betonowych bloków. Dotychczas zyskiwały one na popularności dzięki cenie.

Z jednej strony metr mieszkania w wielkiej płycie był niski, a ponadto tych metrów trzeba kupić mniej, bo przeciętna powierzchnia mieszkania w betonowym bloku jest znacznie niższa niż w przypadku innych typów budownictwa. Dziś jedna z tych różnic zdaje się zacierać. Jeszcze rok temu - w drugim kwartale zeszłego roku przeciętna cena transakcyjna metra mieszkania w kamienicy była o ponad 10% wyższa niż w betonowym bloku – wynika z danych Home Broker dla 5 badanych rynków. Dziś różnica ta stopniała do 2,3%. Nie musi to jednak oznaczać, że betonowe bloki trzymają cenę, a tanieją kamienice. Raczej nabywcy rezygnując z zakupu mieszkania w wielkiej płycie skłonni są wybierać mieszkania z grona tańszych kamienic.

Od 9 miesięcy rośnie też udział budownictwa współczesnego w ogólnej liczbie transakcji mieszkaniami używanymi (tylko rynek wtórny!). Pod koniec 2011 roku wynosił on niecałe 20,8%, a trzy kwartały później już 24,6%. Wciąż jest to jednak wynik niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem, kiedy udział mieszkań wzniesionych po 2000 roku był wyższy niż dziś o 2 pkt. proc. Relatywnie niska popularność tego segmentu rynku może być pochodną tego, że jest on najdroższy. Za metr mieszkania zbudowanego po 2000 roku w ostatnim kwartale płaciło się o około jedną czwartą więcej niż w betonowym bloku.

Ponadto omawiany segment rynku jest najmocniej narażony na sporą presję konkurencyjną ze strony rynku pierwotnego, gdzie poziom cen jest niższy. Przewagą mieszkań zbudowanych po 2000 roku jest jednak fakt, że nie trzeba czekać na ich zbudowanie, jak ma to miejsce w przypadku zakupu lokalu od dewelopera, a ponadto często są wykończone w takim standardzie, że wymagają jedynie odświeżenia, a nie kompletnego wykończenia.

Wytłumaczenie zaprezentowanych zmian nie może jednak być przedstawione w oderwaniu od obecnej sytuacji rynkowej. Od końca zeszłego roku obserwowany jest bowiem wzrost liczby sprzedanych mieszkań nowych kosztem spadku liczby sprzedanych mieszkań używanych. Nie powinien on dziwić w sytuacji gdy na rynku pierwotnym rosnąca konkurencja wymusza dwukrotnie silniejszy spadek cen ofertowych niż na wtórnym. Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenie w przypadku poszczególnych miast. Znaczna jest też zmienność otrzymywanych wyników szczególnie w sytuacji spadających obrotów w segmencie używanych mieszkań.

Przewaga kamienic we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście Największą popularnością kamienice cieszyły się w drugim kwartale na rynku wrocławskim, poznańskim i trójmiejskim. Ich udział w ogólnej liczbie zawieranych transakcji wyniósł od prawie 43,8 do 54,8%, co w przypadku Poznania oznacza wzrost o 14,5 pkt. proc. względem wyniku z analogicznego okresu przed rokiem. Najniższy progres w tym horyzoncie czasowym nastąpił w Trójmieście, a i tam był spory, bo wyniósł 9,9 pkt. proc.

W Warszawie natomiast wzrost popularności kamienic idzie ręka w rękę z wielką płytą. Udział obu tych segmentów rynku w liczbie zawieranych transakcji wynosi po 35,9%. Względem analogicznego okresu przed rokiem progres wyniósł w ich przypadku odpowiednio 4,7 i 3,8 pkt. proc. Wzrost ten odbył się kosztem budownictwa współczesnego odpowiedzialnego w stolicy za ponad 28% transakcji mieszkaniami używanymi.

W Krakowie natomiast obok kamienic zyskiwało nowe budownictwo. Jest to na tyle nieoczekiwana zmiana (dotychczas w Krakowie z kwartału na kwartał nowe budynki traciły na popularności), że raczej należy ten odczyt uznać za przypadkowy. Podobnie trudno spodziewać się, aby w stolicy województwa małopolskiego wielka płyta posiadała udział w ogólnej liczbie zawieranych transakcji na poziomie kilkunastu procent.

Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości
Home Broker