Notariusz, pośrednik i ekipa remontowa pomogą obniżyć podatek od wynajmu

Kupując mieszkanie za 300 000 zł można dokonywać odpisów amortyzacyjnych od znacznie wyższej kwoty, obniżając tym samym płacony co miesiąc podatek od zysków z wynajmu. Jak to możliwe?

Wszystko za sprawą mechanizmu ustalania wartości początkowej nieruchomości. Polega on na określeniu ceny nabycia, a więc ceny jaką faktycznie zapłacono wraz z kosztami, związanymi z zakupem i przygotowaniem jej do użytkowania.

W tym konkretnym przypadku zdecydowaliśmy się na mieszkanie używane - kupione za 300 000 zł z wykorzystaniem kredytu na 270 000 zł, które przed wynajęciem poddano remontowi. Lista kosztów, składających się na wartość początkową nieruchomości, będzie następująca:

• Cena zakupu: 300 000 zł,
  • Koszty transakcyjne: 16 936 zł 55 gr
  • Koszty związane z kredytem: 9 813 zł 74 gr
  • Koszty związane z remontem: 40 000 zł

Z powyższej listy najbardziej oczywistym składnikiem jest cena zakupu nieruchomości. Kwota zawarta w akcie notarialnym jest przeważnie głównym elementem, z którego składa się wartość początkowa do amortyzacji. Błędem byłoby pominięcie pozostałych wydatków.

Doskonałym przykładem są koszty transakcyjne. Przyjmijmy, że inwestor kupuje mieszkanie używane, a więc z rynku wtórnego. W takim przypadku do poniesionych nakładów zaliczyć można 2 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, a więc 6 000 zł. Poza tym inabywca mógł korzystać z pomocy pośrednika. Ten może zażądać prowizji w wysokości np. 2,5 proc. wartości nieruchomości plus VAT, czyli 9 225 zł.

Jednak to nie wszystko. Prawo własności do lokalu przenoszone jest bowiem u notariusza, który za świadczoną usługę też pobiera opłatę. W przypadku mieszkania używanego za 300 000 zł taksa wyniesie maksymalnie 985 zł plus VAT. Do tego dochodzi kwota za wypisy z aktu notarialnego, np. 300 zł.

Inwestor musi jeszcze zapłacić za wprowadzeniem zmian w księdze wieczystej. Będzie to co najmniej 200 zł. W sumie koszty transakcyjne opiewają na kwotę 16 936 zł 55 gr.

Jeśli ponadto inwestor korzysta z kredytu hipotecznego, może spodziewać się kolejnych wydatków. Po pierwsze - prowizja za udzielenie kredytu, czyli nawet 2 proc. Często powiększa ona pożyczaną kwotę, ale można ją także opłacić przy podpisywaniu umowy. W naszym modelowym przykładzie zakładamy, że inwestor posiada 10 proc. wkład własny, a więc otrzymuję od banku 270 000 zł. Prowizja może więc wynieść 5 400 zł.

Nieodzownym elementem, związanym z zaciągnięciem kredytu, jest ubezpieczenie lokalu. To w modelowym przykładzie może kosztować 300 zł w skali roku. Podobną sumę może pochłonąć opłata za wycenę nieruchomości. W sądzie nowy kredytobiorcą zostawi kolejne 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej, a w urzędzie skarbowym - 19 zł tytułem podatku od jej ustanowienia.

Ważnym elementem jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Założyliśmy bowiem, że inwestor posiada tylko 10 proc., a sporo banków żąda 20 proc. I tu pojawia się dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia. To może kosztować np. 3 proc. i często pobierane jest z góry na okres od 3 do 5 lat. W modelowym przykładzie przyjęto, że bank zażąda asekuracji opiewającej na 10 proc. ceny nieruchomości (30 000 zł), o stawce 3 proc., co daje opłatę równą 900 zł.

Do kosztów, które powiększą wartość początkową mieszkania, można też zaliczyć odsetki od kredytu. Mowa tu o sytuacji, w której inwestor, zanim zaczął wynajmować mieszkanie, musiał je wyremontować. W związku z tym, że proces ten związany jest z przystosowaniem nieruchomości do użytkowania, to suma zapłaconych w tym czasie odsetek powiększa wartość początkową lokalu.

Zakładając wiec, że remont zajmie trzy miesiące, a kredyt oprocentowany na 4 proc. udzielony był na kwotę 270 000 zł i 30 lat, to łączna suma odsetek wyniesie w tym czasie 2 694 zł 74 gr.

Oznacza to dodatkowe wydatki, o które będzie można powiększyć wartość początkową do amortyzacji o kolejne 9 813 zł 74 gr. Na koniec pozostaje jeszcze kwota wydana na remont. Jeśli byłby on kompleksowy, to w przypadku dwupokojowego mieszkania, może zamknąć się w 40 000 zł. Kwota ta może w całości lub części podnieść wartość początkową do amortyzacji.

W efekcie wartość pierwotną mieszkania można ustalić na poziomie 366 755 zł 29 gr, a nie 300 000 zł, jak wynikałoby z ceny zakupu. Trzeba jednak pamiętać, że na potwierdzenie poniesionych wydatków należy posiadać wiarygodne dokumenty, np. faktury za usługę pośrednictwa czy taksę notarialną, potwierdzenia przelewów rat kredytowych i kosztów okołokredytowych i poniesienia opłat sądowych, faktury potwierdzające zakup materiałów, rachunek od ekipy remontowej.

Co więcej, jedynie sumy na ulepszenia trwale związane z mieszkaniem wliczają się w wartość początkową nieruchomości. Mogą to więc być koszty tynkowania, parkietu czy malowania i glazury, ale już nie stołu do jadalni czy telewizora. Te ostatnie można zaliczyć do "wydatków bieżących, stosując jednorazową amortyzację środków trwałych o wartości nieprzekraczającej 3 500 zł lub poprzez odpisy w przypadku środków o wyższej wartości" - wynika tak z interpretacji wydanej przez dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (sygnatura ITPB1/415-232/09/TK).

Efektem tak ustalonej wartości początkowej nieruchomości jest możliwość zaliczenia w koszty amortyzacji o kwocie ponad 20 proc. wyższej niż gdyby brać pod uwagę jedynie cenę zakupu mieszkania. Korzyść dla podatnika jest taka, że obliczając dokładnie wartość pierwotną lokalu może swoje dochody z wynajmu pomniejszyć o 5 501zł 25 gr, a nie 4 500 zł w skali roku. Jeszcze bardziej wyraźną różnicę odczułby korzystający z przyspieszonej amortyzacji lokum. Dokładne określenie wartości początkowej pozwoliłoby mu bowiem odliczać aż 36 675 zł 53 gr, a nie 30 000 zł.

Trochę inaczej sytuacja wygląda w przypadku mieszkania, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wtedy koszty związane z wykończeniem czy remontem, poniesione przed wynajęciem, nie powiększają wartości początkowej, bo ten z punktu widzenia podatkowego nie jest środkiem trwałym nabywcy tylko spółdzielni.

Inwestorowi przysługuje natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości, które należy do kategorii wartości niematerialnych i prawnych. Dlatego od wartości początkowej naliczana jest amortyzacja na poziomie 2,5 proc., a od wydatków na remont można ustalić indywidualną stawkę, nie wyższą niż 10 proc. Z punktu widzenia podatkowego koszty te są bowiem inwestycją w obcym środku trwałym. Taki wniosek można wysnuć z interpretacji wydanej przez dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (sygnatura IPTPB1/415-82/11-4/AG).

Bartosz Turek
Lion's Bank

Sprawdź, gdzie dostaniesz najtańszy kredyt >>>