Notariuszom świadectwa niepotrzebne

Tak uważają notariusze – za kilka dni oficjalną uchwałę w tej sprawie ma podjąć Krajowa Rada Notarialna. Powinno to ujednolicić postępowanie rejentów w całym kraju podczas sporządzania aktów notarialnych.

Sprawa dotyczy wymogu sformułowanego w obowiązującym od 1 stycznia art. 63a prawa budowlanego. Przepis ten przewiduje, że nabywcy budynku albo lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej tego obiektu. Jest jednak zastrzeżenie, że dotyczy to sytuacji, w których przepisy ustawy wymagają dla tego budynku lub lokalu ustalenia charakterystyki energetycznej. Kilka dni temu warszawscy notariusze podjęli uchwałę, że nie będą wymagać od sprzedających dołączania świadectwa energetycznego. Nie tylko zresztą od nich, bo definicja nabycia obejmuje m.in. spadki oraz darowizny.

Zdaniem Jacka Wojdyły, prezesa KRN, trzeba odróżnić dwie sytuacje. W razie sprzedaży lokali w nowych budynkach, oddawanych w 2009 r., zawsze konieczne jest świadectwo energetyczne. Zresztą bez świadectwa nie można dostać pozwolenia na użytkowanie.

_ Bardziej złożona sytuacja dotyczy starszych nieruchomości. Przepisy w tej mierze nie są jasne, nie przewidują sankcji za brak świadectwa energetycznego, nie ma też jednoznacznych obowiązków nałożonych na notariuszy _ – podkreśla Jacek Wojdyło.

Tymczasem taki element jak świadectwo energetyczne ma znaczenie prawne dla stron.
_ Dlatego uważam, że w sporządzanych aktach notarialnych powinno to być w jakiejś formie zaznaczone. Jednakże na dzisiaj nie widzę przeszkód do nabycia prawa własności starego lokalu lub budynku mimo braku świadectwa _ – zaznacza Jacek Wojdyło.

Notariusze konsultowali swoje stanowisko z ekspertami prawnymi.
_ W sytuacji, o której mowa w art. 63a prawa budowlanego, dopuszczalne jest zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości, choć nie doszło do udostępnienia odpowiedniego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu _ – podkreśla Filip Przybylski-Lewandowski z Uniwersytetu Gdańskiego.

_ Świadectwo takie nie jest bowiem sui generis elementem czynności prawnej, tak jak żadna inna część dokumentacji budowlanej, o których mowa w art. 5 prawa budowlanego _ – tłumaczy Filip Przybylski-Lewandowski.

Podobnie uważa dr hab. Marek Szydło z Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu.
_ Czynność “udostępnienia” świadectwa nabywcy lub najemcy nie mieści się w stanie faktycznym czynności prawnej sprzedaży bądź najmu. Tak samo jak wydanie rzeczy, udostępnienie nabywcy przez sprzedawcę świadectwa charakterystyki energetycznej nie stanowi elementu stanu faktycznego czynności prawnej, lecz raczej jej skutek _ – podkreśla Marek Szydło.
_ Obowiązek udostępnienia nabywcy świadectwa, o którym mowa w art. 63a ust. 1 prawa budowlanego, stanowi konkretyzację art. 546 § 1 zd. 1 kodeksu cywilnego _– tłumaczy. Ten ostatni przepis przewiduje, że sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane dokumenty, które jej dotyczą.

Michał Kosiarski