Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nieudolni prezesi mogą bać się o stanowiska

W sobotę 9 września weszła w życie długo oczekiwana nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która stanowi realizację kilku wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Dotyczyły one wykupu mieszkań zakładowych, członkostwa w spółdzielni, mieszkań lokatorskich oraz rozliczeń między spółdzielnią a nowopowstałą wspólnotą mieszkaniową.

Prawa spółdzielców mają być lepiej chronione
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które było inicjatorem zmian, uważa, że nowe przepisy poprawią sytuację osób mieszkających w mieszkaniach spółdzielczych.

- Spółdzielnie mieszkaniowe są tworzone przez mieszkańców i dla mieszkańców. Dlatego sygnały Trybunału Konstytucyjnego o potrzebie zwiększenia ochrony członków spółdzielni i podniesieniu transparentności w zarządzaniu ich zasobami, musiały się spotkać ze zdecydowaną reakcją MIB – powiedział minister Andrzej Adamczyk w komunikacie na stronie internetowej resortu.

Członkostwo z mocy prawa
W myśl nowych przepisów, członkiem spółdzielni stanie się każdy, kto ma mieszkanie lokatorskie lub własnościowe. Nie będzie już wymagane wnoszenie wpisowego, udziału ani nawet deklaracji. Swobodę decyzji będzie miał właściciel mieszkania wyodrębnionego. Jeśli zechce stać się członkiem spółdzielni, będzie musiał złożyć deklarację. Nie poniesie jednak żadnych kosztów związanych z uzyskaniem statusu członka.

Członkami będą mogli stać się też bliscy osób, którym wygasło spółdzielcze prawo do lokalu. Będą musieli złożyć deklarację o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie takiego prawa.

*Nie można zabronić udziału pełnomocnika w walnym zgromadzeniu *
Dotychczas statuty spółdzielni mogły stanowić, że udział w walnym zgromadzeniu poprzez pełnomocnika jest niemożliwy. Powodowało to, że spółdzielca, który z jakiegokolwiek powodu (choroba, problemy rodzinne) nie mógł pojawić się na zebraniu, tracił prawo do wypowiadania się w najważniejszych sprawach dotyczących spółdzielni. Uderzało to w osoby starsze, które nie czuły się na siłach, by osobiście pojawić się na zebraniu, lecz mimo to chciały mieć głos w ważnych dla siebie sprawach.

Takie ograniczenie nie będzie już możliwe – spółdzielnie nie będą mogły uniemożliwiać powołania pełnomocnika. Istotna zmiana dotyczy tego, że w myśl nowych przepisów pełnomocnik będzie mógł reprezentować tylko jedną osobę.
Nie będzie wobec tego możliwa sytuacja, w której jedna osoba dysponuje głosami wielu sąsiadów, co w praktyce nierzadko pozwalało jej na przegłosowywanie swoich postulatów i zdominowanie zgromadzenia.

*Prezesi bez dworu fikcyjnych członków *
Członkami spółdzielni będą mogły być obecnie wyłącznie osoby, które mają mieszkanie w danej spółdzielni. Być może na pierwszy rzut oka wydaje się to oczywiste, ale w myśl dotychczasowych przepisów tak nie było. Członkiem spółdzielni mógł być praktycznie każdy, co niejednokrotnie wykorzystywali prezesi, przyjmując na członków swoich bliskich lub pracowników. Osoby te miały pełne prawo głosu na walnym zgromadzeniu, więc prezesi mogli za ich pomocą "przepychać" swoje propozycje dotyczące np. zaciągania pożyczek czy odwołania członków zarządu.

Już w 2015 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że w sprawach dotyczących spółdzielni mieszkaniowej nie powinny decydować osoby, które nie mają w niej lokalu lub ekspektatywy w danej spółdzielni. Członkami nie będą już zatem tzw. członkowie oczekujący, członkowie organów spółdzielni i osoby w niej zatrudnione oraz osoby, które zbyły lub w inny sposób utraciły prawo do lokalu (np. poprzez wygaśnięcie umowy najmu w spółdzielni).

Powinno to ograniczyć patologiczne sytuacje, w których prezesi otaczali się swoją świtą i dzięki jej poparciu stawali się praktycznie nieodwołalni. Prowadziło to do sytuacji, w których nawet nieradzący sobie na stanowisku prezesi latami utrzymywali władzę. Bez głosów swoich popleczników wielu prezesów już wkrótce może zostać odwołanych.

Mniej lustratorów
Nowelizacja zawęża listę osób, które mogą przeprowadzać lustracje w spółdzielniach. Zakaz obejmuje teraz także osoby podległe członkom zarządu spółdzielni oraz głównemu księgowemu. Choć ustawodawcy przyświecały dobre intencje – chciał zwiększyć niezależność lustratorów – to tak szeroki zakaz może spowodować, że spółdzielnie nie będą miały komu zlecać prowadzenia lustracji. W praktyce lustratorzy rekrutują się zwykle spośród pracowników spółdzielni, a ci siłą rzeczy są w jakimś stopniu podległe zarządowi. Gdyby literalnie interpretować nowy przepis, może się okazać, że żaden pracownik nie będzie już mógł prowadzić lustracji i spółdzielnie będą musiały szukać kandydatów na zewnątrz. Czas oczekiwania na dokonanie kontroli – obowiązkowej co najmniej raz na trzy lata, a w określonych sytuacjach częściej – może więc niebezpiecznie się wydłużyć.

Lustracja ma dać odpowiedź na pytanie, czy władze spółdzielni prawidłowo gospodarują środkami spółdzielców. Po zbadaniu dokumentów lustrator sporządza protokół z wnioskami. Wnikliwie prowadzona lustracja może w porę zapobiec poważnym problemom finansowym. Takim, z jakimi mierzyli się np. członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej "Śródmieście" w Łodzi, która zadłużyła się na ponad 35 milionów złotych. Wierzycielami byli m.in. dostawcy ciepła i mediów. Skończyło się to ogłoszeniem upadłości liczącej kilka tysięcy członków spółdzielni.

Zasady rozliczeń spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową
Kontrowersji nie budzi uregulowanie statusu pieniędzy zgromadzonych w funduszu remontowym w sytuacji, gdy mieszkańcy rezygnują ze spółdzielni, jako formy zarządzania nieruchomością. Dotychczas często pojawiały się wątpliwości, do kogo należą pieniądze zgromadzone na koncie. Po nowelizacji władze spółdzielni będą miały obowiązek rozliczenia się z wpływów i wydatków w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym wspólnota mieszkaniowa została powołana do życia.

To korzystne rozwiązanie dla byłych spółdzielców, którzy przechodząc do wspólnoty, tracili nawet po kilkanaście tysięcy złotych wpłaconych do funduszu. Jeśli na koncie pozostaną środki, spółdzielnia zwróci je właścicielom. Działa to jednak także w drugą stronę: jeśli spółdzielnia zaciągnęła kredyt na remont budynku, w którym wyodrębniła się wspólnota i na koncie nie pozostały żadne środki, właściciele będą musieli zwrócić spółdzielni to, co wydała.

*Poprawa sytuacji najemców mieszkań zakładowych *
Znowelizowana ustawa reguluje także wiele pomniejszych kwestii. Spółdzielnia będzie mogła wygasić lokatorskie prawa do lokalu członkowi, który popełnił wykroczenia przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub zalega z zapłatą.
Ustawa zawiera postanowienie ważna dla najemców mieszkań zakładowych. Będą mogli nabyć takie mieszkanie, wpłacając wkład budowlany, ale w wysokości nieprzekraczającej 5 proc. aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z danymi Krajowej Rady Spółdzielczej, w Polsce działa ponad 3500 spółdzielni mieszkaniowych.