Pięć niecodziennych sposobów na inwestycję w nieruchomości

Na rynku nieruchomości można inwestować na wiele sposobów. Można kupić mieszkanie i liczyć na wzrost jego wartości lub zainwestować w jego wykończenie lub odświeżenie i przeznaczyć do wynajmu. I choć są to dwie najpopularniejsze formy lokowania kapitału na rynku nieruchomości, to na uwagę zasługują też: lokale użytkowe, biura, hotele, oraz ziemia budowlana czy rolna. Na inwestorów czeka jednak też sporo niecodziennych propozycji. Oto pięć z nich.

Pierwszą z propozycji jest nieruchomość, przy której powierzchnia nawet najmniejszej kawalerki wydaje się ogromna. Chodzi o prawo pierwszeństwa do wykorzystania krzesełka na stadionie, korcie tenisowym lub innym obiekcie goszczącym imprezy masowe. Filozofia inwestowania polega na tym, że po zakupie prawa pierwszeństwa do zakupu biletu na konkretne miejsce, np. na stadionie, właściciel takiego prawa odsprzedaje bilety fanom, którzy przy okazji największych imprez sportowych czy koncertów są w stanie zapłacić krocie za wstęp. W Polsce próżno szukać zwolenników takiego rozwiązania, ale na Zachodzie jest ono traktowane poważnie.

Ile można zarobić? Zdarzają się spore zwroty. Na przykład podczas finału Wimbledonu w 2013 roku najwyższa cena zapłacona za dwa miejsca na trybunach wynosiła 83 tys. GBP. Dla porównania prawo pierwokupu biletów dla tych miejsc przez 5 lat kosztowało 55 tys. GBP – czytamy na łamach The Guardian. Inny przykład? Prawo pierwokupu biletów na Wimbledon w latach 2011 – 2015 pierwotnie kupione za 27,75 tys. GBP sprzedano za 90 tys. GBP – wynika z danych dziennika The Independent.

Inwestycja ta nie jest niestety pozbawiona ryzyka. Jak bowiem wynika z informacji opublikowanych na łamach amerykańskiego wydania miesięcznika Forbes, na prawie pierwszeństwa do zakupu biletów można także sporo stracić. Miesięcznik przytacza przykład stadionu zespołu Dallas Cowboys (liga NFL) gdzie swoje prawo pierwotnie kupione za 100 tys. USD fan sprzedał na rynku wtórnym za 5 tysięcy USD.

Kolejne rozwiązanie dotyczy inwestycji w coś większego i bardziej przyziemnego. Chodzi o miejsce postojowe, ale nie w garażu pod blokiem mieszkalnym, które za 200 czy 300 zł miesięcznie wynajmuje właściciel, ale na lotniskowym parkingu. Plus jest taki, że zarządzaniem i rozliczaniem z najemcami zajmuje się zewnętrzna firma, a inwestor czeka tylko co miesiąc na wpłaty. Do tego Peter Butterworth z firmy Barrasford and Bird zachwala, że rentowność takiej inwestycji wynosi minimum 8 proc. (nawet do 12 proc. rocznie), a potrzebny do inwestycji kapitał opiewa na 20 tys. GBP (równowartość 112 tys. zł). Tak przynajmniej wynika z oferty prezentowanej przez wspomnianą firmę w przypadku lotniska w Glasgow.

Kolejnym sposobem na inwestowanie jest zakup na własność pokoju w hotelu. Potem taki pokój wynajmuje się operatorowi – firmie, która zarządzać będzie całym obiektem. W ten sposób inwestor może liczyć w Polsce na przychody na poziomie około 6-9 proc. wartości kupionej nieruchomości w skali roku. Tego rodzaju inwestycja staje się w Polsce coraz bardziej popularna, a pojedynczy pokój można kupić posiadając 200 – 300 tys. zł. Na Zachodzie dostępna jest ponadto dodatkowa wariacja tego produktu inwestycyjnego.

Często nie trzeba bowiem stawać się właścicielem całego pokoju, a jedynie udziału w nim – np. 1/5 lub 1/20. Dzięki temu obniżony jest próg wejścia, bo cena pojedynczego pokoju dzielona jest na większe grono inwestorów. Przykład? W luksusowym hotelu ze SPA w Walii (Corran Resort and SPA) za pojedynczy apartament trzeba zapłacić ponad 450 tys. funtów, ale udział na poziomie 1/26 kosztuje 18 tys. funtów (równowartość około 100 tys. zł). W zamian za to operator hotelu obiecuje wypłacać inwestorowi po 10% tej kwoty rocznie przez 10 lat, a potem rentowność ma wzrosnąć do 12%. Po 5 latach można też skorzystać z opcji sprzedaży nieruchomości operatorowi za minimum 125% pierwotnej ceny. Uwaga! Kupując pokój w takim obiekcie podejmuje się też ryzyko działalności hotelowej, a do tego inwestując za granicami kraju trzeba pamiętać o ryzyku walutowym.

Jeszcze mniejszym kapitałem trzeba dysponować, aby rozpocząć swoją przygodę z inwestowaniem na rynku nieruchomości, jeśli wybierze się rynek samoobsługowych magazynów. Wejście na ten rynek w Polsce wymaga stworzenia magazynu od podstaw i zajęcia się całym biznesem "od a do z", ale na Zachodzie możliwy jest zakup nawet pojedynczego stanowiska magazynowego ("boxu"), który zarządzany jest przez firmę zajmującą się całą sferą operacyjną biznesu. W takim wypadku inwestor po zakupie nieruchomości także czeka jedynie na comiesięczne czy cokwartalne przelewy. Przykład? Firma Capstone Investments oferuje magazyny w Wielkiej Brytanii, w przypadku których minimalny kapitał inwestycyjny to 3,75 tys. funtów (około 21 tys. zł), aby osiągać co roku od 8 do 12 proc. (rentowność z czasem rośnie) w formie przychodów z wynajmu.

Znacznie bardziej ryzykownym, niż wcześniej wspomniane niecodzienne sposoby inwestowania na rynku nieruchomości, jest natomiast zakup spekulacyjny. Polega on na nabyciu mieszkania na rynku pierwotnym, najlepiej tuż po tym, jak deweloper rozpocznie sprzedaż, np. w systemie 10/90. Polega on na tym, że 10% wartości wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90% przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dąży jednak do podpisania umowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw do nabycia nieruchomości na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa możliwy do osiągnięcia wynik (zysk lub stratę).
Na liczbach wygląda to następująco: załóżmy, że inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł. Gdyby inwestorowi udało się znaleźć kogoś, kto za tę nieruchomość skłonny byłby zapłacić 550 tys. zł, czyli o 10 proc. więcej, to możliwe byłoby zrealizowanie zysku na poziomie 100 proc. (przed potrąceniem kosztów). Teoretycznie bowiem za wejście w buty pierwotnego nabywcy, który wpłacił już na konto dewelopera 50 tys. zł, wtórny nabywca skłonny jest zapłacić 100 tys. zł (50 tys. zł jako część ceny mieszkania i 50 tys. zł jako "odstępne").

Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła i dodatkowo inwestor nie znalazłby nabywcy na swoje prawo do zakupu lokalu, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, albo naraziłby się na utratę wpłaconego zadatku. Inwestowanie w mieszkania w budowie na powyższych zasadach jest więc uzasadnione w okresach ożywienia na rynku bądź w okresach dużego dyskonta oferowanego przez deweloperów na początkowych etapach budowy.

Bartosz Turek
Lion’s Bank