PKP: Strategia nieruchomościowa wydobywa ukrytą wartość kolejowej grupy

"Intensyfikujemy współpracę z prywatnymi inwestorami. W Grupie PKP powstała spółka deweloperska dedykowana tego typu inwestycjom. Dotychczas we współpracy z deweloperami udało się zrealizować już dwa projekty, które cieszą oko pasażerów, klientów i mieszkańców miast. Są to inwestycje w Poznaniu i Katowicach. Powstały tam nowe dworce i galerie handlowe. Przeprowadziliśmy jeden, pełny cykl transakcyjny - sprzedaliśmy razem z naszymi partnerami centrum handlowe w Poznaniu. Możliwe, że z udziałów w Galerii Katowickiej 'wyjdziemy' w tym roku. Obecnie pracujemy nad 18 projektami deweloperskimi, a ich łączna wartość może sięgnąć nawet 13 mld zł. Tego typu inwestycje będziemy realizować zarówno w dużych, jak i mniejszych miastach" - powiedział Bator konferencji agencji ISBnews pt. "Majątek byłych i obecnych państwowych spółek - co dalej? Sprzedaż - Nowe zagospodarowanie - Wspólne projekty z innymi podmiotami".

Zaznaczył, że budzące ostatnio ogromne zainteresowanie Pendolino to w dużej mierze symbol znacznie głębszych zmian na kolei.

"W grudniu ubiegłego roku na tory wyjechało Pendolino, które jest swego rodzaju symbolem zachodzących w Grupie PKP zmian. Już teraz oferujemy atrakcyjne czasy przejazdu między największymi miastami. Dzięki remontom infrastruktury podróż będzie stawała się jeszcze krótsza. Modernizujemy tabor, co wpływa na poprawę jakości obsługi podróżnych. Pod koniec roku PKP Intercity będzie dysponowało 70% nowych lub zmodernizowanych składów. Już teraz obserwujemy wzrost liczby sprzedawanych biletów. Myślę, że coraz więcej pasażerów będzie wracało na kolej. Będzie to najbardziej atrakcyjny sposób przemieszczania się, który w sposób naturalny zwiększy 'footfall' w przydworcowych obiektach handlowych i zdecydowanie przełoży się na zwiększenie ich atrakcyjności" - dodał członek zarządu PKP.

Starszy dyrektor w dziale doradztwa CBRE Mikołaj Martynuska również postrzega Pendolino głównie jako symbol zmian na kolei.

"To zmiany, które idą w dobrą stronę, ale PKP musi wsłuchiwać się w rynek. Pasażerów trzeba traktować jak klientów i rozumieć czego potrzebują, a myślę, że wymagają dalszych ulepszeń na kolei" - ocenił Martynuska.

Partner Kancelarii Trusiewicz Siwko Rafał Trusiewicz docenia, że obecna ekipa w PKP nadała nowe ramy procedurom, które zostały wymyślone przez poprzedników. Efektywniejszy sposób zarządzania spowodował, że zostało otwartych więcej projektów.

"Oczywiście, kolej ma ważniejsze priorytety. Niemniej kolejowy krajobraz się zmienia i modernizacja grupy obejmuje infrastrukturę dworcową. Nie łudźmy się jednak, że przy każdym dworcu powstanie centrum handlowe, gdyż nie zawsze będzie w stanie się skomercjalizować. Choć sieci handlowe wchodzą 'w głąb Polski' to obecnie nie mają dużego pola, ponieważ wrażliwość czynszów, jakie mogą zapłacić powoduje, że wrażliwość potencjału tych projektów jest ogromna" - wskazuje Trusiewicz.

Specjaliści branży nieruchomościowej przypominają, że nie tylko kolej się modernizuje. "Kolej ma ogromną konkurencję, jeśli chodzi o przewozy lotnicze, które będą coraz tańsze i popularniejsze, ale również, jeśli chodzi o drogi i komunikację dalekobieżną - autobusową z konkurencyjną ceną i czasem dojazdu. Chodzi więc o to, żeby pasażerowie dostali tak atrakcyjną ofertę, by zostawali na kolei. Pomysłem na dworce mogą być centra do załatwiania różnych spraw, a nie tylko zakupów. Należy pamiętać, że rynek jest nasycony i trzeba liczyć się wręcz ze schyłkiem dużych obiektów handlowych" - podkreślił partner Kancelarii Trusiewicz Siwko.

"Tak, PKP musi sobie zdawać sprawę z konkurencji. W efekcie istotne jest wręcz wyprzedzanie tendencji rynkowych. Niemniej zmiany, które PKP realizuje idą we właściwym kierunku, dlatego, że nieodłącznie wszystkie centra komunikacyjne, takie jak dworce kolejowe, są związane z przepływem ludzi i tam handel zawsze bardzo dobrze się sprawdza" - dodał dyrektor CBRE.

Eksperci proponują również dalsze działania związane z portfelami nieruchomości posiadanych przez PKP oraz inne firmy z państwowym rodowodem.

"Na pewno praca, którą PKP, Poczta i inne spółki Skarbu Państwa powinny na swoich nieruchomościach wykonywać to przygotowywanie ich do zagospodarowania w warunkach rynkowych. Jest to praca, która nie wymaga długotrwałych procesów, a bardziej współpracy z doradcami, którzy potrafią pod tym względem aktywa przygotować. W PKP rzeczywiście widać, że taka praca jest wykonywana" - uważa Martynuska.

Mecenas Trusiewicz potwierdził, że spójność formalno-prawna nieruchomości państwowych spółek ma ogromne znaczenie.

"Przykładem deprecjacji wartości nieruchomości, która mogłaby być super, są okolice Warszawy Zachodniej. Nie udało się tam porozumieć z Polonusem w kwestii dworca PKS. Dochodziły roszczenia spadkobierców. W międzyczasie powstawały inwestycje w sąsiedztwie. Przed laty mógł tam powstać kompleks handlowo-biurowo-mieszkalny z potencjałem eksplozji zysków. A tak Skarb Państwa nadal jest posiadaczem nieruchomości, która utraciła ten potencjał" - wskazał mecenas.

Członek zarządu PKP wskazał, że kolej pracuje nad regulacją stanów prawnych swoich aktywów. "Na początku tego wieku tylko 20% nieruchomości PKP miało uregulowany stan prawny. A wiadomo, że bez tego nikt nie zainwestuje przysłowiowej złotówki. W tej chwili mamy 80% nieruchomości z uregulowanym stanem prawnym i to daje nam o wiele większe możliwości" - powiedział Bator.

W jego ocenie, zarządzanie majątkiem należącym do Skarbu Państwa jest trudniejsze niż zarządzanie majątkiem prywatnym. Rośnie jednak efektywność decyzyjna.

"Zakres ryzyka, które podejmuje menadżer pracujący w spółce Skarbu Państwa, jest dużo szerszy, niż w przypadku firm prywatnych. Ale jeśli jego decyzje są racjonalne, poparte wiedzą rynkową, to łatwiej się je podejmuje i przekonuje do nich innych. Pracując w PKP potrafię teraz szybciej uzyskać decyzję, niż niektóre polskie przedstawicielstwa dużych międzynarodowych firm" - dodał Jarosław Bator .

Według jego słów, w kwestii nieruchomości PKP dąży obecnie do stworzenia profesjonalnego centrum działalności typowo deweloperskiej.

"XCity Investments - spółka deweloperska powołana w Grupie PKP - ma stworzyć nową jakość na rynku. W Polsce brakuje inwestorów, polskich funduszy działających w branży nieruchomościowej. Aktywa są kupowane przez zagranicznych inwestorów. Kolejowa spółka deweloperska to szansa na zbudowanie takiego podmiotu z polskim rodowodem." - zaznaczył Bator.

Mecenas Trusiewicz uważa, że wehikuł deweloperski PKP to dobry pomysł, ale pod warunkiem, że menedżerowie będą wynagradzani na zasadach rynkowych i oceniani za efekty pracy na zasadach rynkowych.

"Takie spółki zawsze będą 'cieszyły się' zainteresowaniem polityków. Polskie Inwestycje Rozwojowe (PIR), Orlen, Polski Cukier mają jednak dobrych menadżerów, więc to da się w Polsce zrobić. Idea, aby wyjąć określone kompetencje i stworzyć wehikuł do działalności deweloperskiej i komercjalizacji aktywów jest dobry" - stwierdził Trusiewicz.

Dyrektor CBRE przypomniał, że PKP jest jednym z największych w Polsce właścicieli nieruchomości i nim pozostanie.

"Posiadając tak duży portfel nieruchomości PKP powinno mieć kompetencje deweloperskie. Chodzi o to, aby zarządzanie nie polegało tylko na wyprzedawaniu. Spółka holdingowa może odpowiednio tym majątkiem zarządzać. Jeśli sprzedawać, to w odpowiednich cyklach koniunkturalnych, maksymalizując wartość i zyski. To jest pomysł, który może się bardzo dobrze sprawdzić" - podsumował Martynuska.

(ISBnews)