Raport z rynku nieruchomości

Z analizy serwisu Oferty.net wynika, że ceny w 12 z 14 badanych miast były niższe o 0,6 do 6%. W wymiarze kwotowym różnice te wyniosły od 33 PLN na jednym metrze kwadratowym w Olsztynie do 257 PLN w Opolu.

Nieco wyższe od październikowych były średnie ceny ofertowe w Białymstoku, Katowicach, Łodzi oraz Sopocie. Wzrosty wyniosły od 2 do 3% co podrażało metr kwadratowy mieszkania od 80 PLN w Katowicach do 246 PLN w Sopocie.

Jak widać, mimo spadku popytu spowodowanego wprowadzeniem przez banki nowych, trudnych do spełnienia warunków udzielania kredytów hipotecznych, na rynku wtórnym nie widać lawinowego spadku cen nowych ofert. Pytanie: jak będą się zachowywać właściciele mieszkań, czy będą się wstrzymywać ze sprzedażą w oczekiwaniu na poprawę koniunktury czy w konfrontacji z taniejącymi ofertami z rynku pierwotnego radykalnie ograniczą swoje oczekiwania finansowe? - wciąż pozostaje otwarte. Odpowiedź na nie prawdopodobnie poznamy w pierwszych miesiącach przyszłego roku.

Minęły zaledwie trzy tygodnie od naszego poprzedniego wspólnego raportu, a w międzyczasie zaszły spore zmiany na rynku pieniężnym. Tym razem są to zmiany korzystne dla kredytobiorców - trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości złotowych kredytów hipotecznych spadła o ok. 20 punktów do 6,48 proc. (dane z 9 grudnia). Licząc od szczytu paniki na rynku pieniężnym w połowie października WIBOR obniżył się już o 40 punktów - analizuje Emil Szweda z Open Finance. Inwestorzy zareagowali w ten sposób na obniżkę stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i dyskontują już kolejne obniżki. Skala oczekiwań wzrosła w ostatnim czasie - łączne cięcie może wynieść nie 100 lecz nawet 150 punktów bazowych licząc od szczytu stóp w NBP do końca przyszłego roku. Podzielamy te oczekiwania. Ich realizacja oznaczałaby wyraźny spadek rat kredytów hipotecznych zaciągniętych przed zaostrzeniem kryzysu na rynku pieniężnym nawet do ok. 6 proc. na koniec przyszłego roku. Również nowe
kredyty będą niżej oprocentowane, ale ze względu na wyższe marże od nowych kredytów, tutaj oprocentowanie pozostanie wyższe i sięgnie - przy realizacji zakładanego scenariusza ok. 6,5-7,0 proc.

Powody do satysfakcji mają też posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda kurs złotego nadal zapewne nie spełnia pokładanych w nim nadziei, ale za to - z punktu widzenia kredytobiorców - Narodowy Bank Szwajcarii stanął na wysokości zadania kolejny raz obniżając stopy procentowe. Ostatnia, grudniowa decyzja o obniżce o 50 punktów bazowych nie jest jeszcze całkowicie uwzględniona przez rynek pieniężny. Spodziewać się można, że trzymiesięczny LIBOR, który jest podstawą do obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, spadnie z obecnych 1,14 proc. (dane ze środy, 10 grudnia) do 0,8 proc. Wówczas oprocentowanie przeciętnego kredytu spadnie do 2,1 proc. niwelując z naddatkiem efekt wzrostu kursu franka z 2,0 do 2,5 PLN.

Ponieważ większość banków aktualizuje oprocentowanie kredytów raz na trzy lub sześć miesięcy, zdecydowana większość kredytobiorców odnotuje spadek oprocentowania kredytów z początkiem roku. Póki co ponoszą w swoich ratach koszt wyższego kursu franka, ale zakładając jego niewielką zmienność, od nowego roku raty staną się zauważalnie niższe niż obecnie (spadną o ok. 22,5 proc. w porównaniu do raty zapłaconej np. w grudniu, listopadzie czy październiku). Warto natomiast pamiętać, że spadek oprocentowania kredytu i niższe raty z tym związane nie niwelują niekorzystnego efektu związanego ze wzrostem salda zadłużenia (w przeliczeniu franków na złote), tym bardziej, że równolegle spada wartość zabezpieczenia kredytowego (nieruchomości). W dalszym ciągu utrzymuje się ryzyko osłabienia złotego, choć jego najdynamiczniejszą część mamy już za sobą.

O kolejnych 50 pkt bazowych spadła także trzymiesięczna stopa EURIBOR, co powinno przełożyć się na spadek oprocentowania kredytów w euro do ok. 6 proc. Różnica w porównaniu do kredytu złotowego oprocentowanego na 8 proc. (dla nowych kredytów) wynosi 15,5 proc. na racie miesięcznej, co oznacza, że ruch euro z 3,90 do 4,48 PLN zniwelowałby różnicę w ratach i zwiększył wartość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia (nieruchomości).

Analityk Open Finance zakłada dalszy spadek rynkowych stóp procentowych, ale zarazem ocenia możliwość dalszego osłabienia złotego jako prawdopodobne.

Ograniczenie popytu na rynku mieszkaniowym stawia w korzystnym położeniu osoby, które dysponują wystarczającymi środkami i właśnie teraz decydują się na zakup własnego M. Obecnie mają one do wyboru nieporównanie więcej ofert. Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net taka sytuacja sprzyja przebieraniu w propozycjach, dogłębnemu ich analizowaniu ale przede wszystkim ułatwia znalezienie mieszkania idealnego lub bliskiego ideałowi - w konkretnej, wymarzonej lokalizacji czy posiadającego inne, preferowane przez kupującego cechy, takie jak wiek budynku, standard wykończenia, układ pomieszczeń, garaż, balkon, etc. Brak presji czasu pozwala na podejmowanie racjonalnych, przemyślanych decyzji.

Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".

[ Zobacz pełną analizę

]( http://i.wp.pl/a/f/pdf/21324/raport_z_rynku_nieruchomosci_12_2008.pdf )