Rynek kredytów hipotecznych – podsumowanie i przewidywania

Mimo kryzysu subprime w Stanach Zjednoczonych i głosów o konieczności zaostrzenia zasad udzielania kredytów mieszkaniowych oraz podwyżki oprocentowania ze względu na rosnące koszty kapitału, a także możliwą korektę cen na rynku nieruchomości, przez pierwsze trzy kwartały 2008 roku nie widać było na polskim rynku pogorszenia. Wprowadzone w tym okresie podwyżki marż można zaś nazwać kosmetycznymi. Jedynie zwiększająca się systematycznie różnica kursowa była przejawem rosnących kosztów kredytów.

Warto zwrócić uwagę, że w tym czasie znaczenie wzrósł udział kredytów refinansowych, co było spowodowane dwoma czynnikami. Mniejsza liczba nowo udzielanych kredytów skłoniła banki do zainteresowania się przejęciem klientów konkurencji. Nie bez znaczenia były także walory „refinansówek”. Po pierwsze, takie kredyty potwierdzają możliwości finansowe kredytobiorcy, mającego już historię regularnie spłacanych rat. Po drugie wskaźnik LTV (kwota kredytu odniesiona do wartości nieruchomości) jest dla banku bezpieczniejszy, ponieważ często wartość nieruchomości kredytobiorcy jest wyższa, a pożyczony i spłacany już kapitał – nawet, jeśli niewiele – niższy.

Chcąc zachęcić klientów do refinansowania, banki wprowadziły oferty z uproszczoną procedurą badania zdolności kredytowej, bazującą na dotychczasowej terminowej spłacie rat. Poza tym wiele banków oferowało możliwość uzyskania w ramach kredytu refinansowego dodatkowej kwoty do przeznaczenia na dowolny cel, czy też spłatę innych drobnych zobowiązań.

Sytuacja zmieniła się diametralnie we wrześniu, kiedy z powodu kryzysu zaufania, trudności w dostępie do kapitału oraz drastycznego wzrostu jego kosztu, banki zostały zmuszone do ograniczenia udzielania kredytów hipotecznych. Do tego dołączyła niepewność co do cen na rynku nieruchomości i obawy o spowolnienie gospodarcze, które mogłoby negatywnie wpłynąć na jakość portfela kredytowego. Zmiany dotknęły głównie ofertę kredytów walutowych, w tym w przeważającym stopniu we frankach szwajcarskich, a część banków w ogóle wycofało – dobrowolnie lub zgodnie z zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) – finansowanie w walutach. Z kolei inne zaczęły wymagać wkładu własnego niekiedy w wysokości 20-30 proc. i znacznie podwyższyły marże.

O ile jeszcze w sierpniu średnia marża dla kredytu we frankach wahała się w granicach 1-1,5 p.p., to obecnie (pod koniec roku) zbliża się nawet do 3 p.p. Aktualnie na kredytowanie w tej jeszcze do niedawna zdecydowanie najpopularniejszej walucie mogą więc liczyć jedynie osoby posiadające wolne środki, a finansowanie nieruchomości w 100 proc. dostępne jest wyłącznie dla ponadprzeciętnie zarabiających. Oprócz podwyżek marż i wymogu posiadania wkładu własnego, w przypadku kredytów walutowych zaostrzone zostały także zasady obliczania zdolności kredytowej. Inna istotna zmiana to podniesienie wymogów względem inwestycji deweloperskich. Niektóre banki wymagają wysokiego stopnia zaawansowania robót budowlanych lub nawet ich ukończenia, wpłat poprzez rachunek powierniczy, czy też zapewnionego finansowania bankowego dla dewelopera. Trudności z dostępem do kredytów we frankach szwajcarskich sprawiły, że do łask kredytobiorców zaczęły powracać kredyty złotowe, chociaż do września ich udział wśród nowo udzielanych
kredytów był znikomy. W tym przypadku nadal możliwe jest finansowanie pełnej wartości nieruchomości. Więcej klientów posiada też zdolność kredytową. W przeciwieństwie do kredytów w walucie, marże kredytów złotowych nie uległy dużemu podwyższeniu (nadal można otrzymać kredyt w złotych z marżą w granicach 1,5 p.p). Nie zmienia to jednak faktu, że pożyczanie w polskiej walucie jest wyraźnie droższe niż we frankach szwajcarskich.

Alternatywą dla niedostępnych kredytów w szwajcarskiej walucie mogłyby być kredyty w euro lub dolarach. Dostęp do tych walut na rynku międzybankowym nie jest tak ograniczony, jak w przypadku franka, a stopy procentowe są niższe niż w Polsce. Dla przykładu 3-miesięczny LIBOR dla euro wynosi 3,20, a dla dolara 1,85 w porównaniu do WIBOR-u, którego wartość pod koniec grudnia wynosiła 5,92 (na podstawie LIBOR-u i WIBOR-u ustalane jest oprocentowanie kredytów). Niezależnie od wyższej marży w przypadku kredytów walutowych (2,5 p.p.), ich rata i tak jest niższa niż przy kredycie złotowym z marżą 1,5 p.p., co pokazują wyliczenia na przykładzie przeciętnego kredytu mieszkaniowego w wysokości 300 tys. złotych zaciągniętego na 30 lat.

Po uspokojeniu nastrojów na rynku kredytowym – do czasu przedstawienia przez KNF propozycji nowej rekomendacji „T” – można jeszcze było oczekiwać pojawienia się nowych tańszych ofert kredytów w euro i dolarach. Aktualnie jednak większość banków zaostrzyła zasady udzielania kredytów także w tych dwóch walutach i oczywiście we frankach. Warto jednak zwrócić uwagę, że o ile kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości we frankach dla wielu klientów jest nie do zdobycia, o tyle w euro i dolarze dostępny jest on już w kilku bankach. I tak zadłużyć się bez wkładu własnego w dolarze można w Banku BOŚ, mBanku i MultiBanku, a w euro – oprócz już wymienionych – także w Deutsche Banku PBC i DnB Nord. Biorąc pod uwagę brak franka szwajcarskiego na rynku i panujące nastroje, trzeba pogodzić się z faktem, że to najprawdopodobniej jedna z tych dwóch walut zajmie miejsce „szwajcara”. Era kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim bezpowrotnie należy w Polsce do przeszłości.

Wspomniana propozycja rekomendacji „T” wprowadza m.in. obowiązek posiadania 20-proc. wkładu własnego w przypadku kredytów walutowych udzielanych na okres dłuższy niż pięć lat. W praktyce oznacza to, że takie kredyty będą dostępne w przypadku remontów, wykończenia i budowy domu, o ile kredytobiorca posiada już działkę, a także dla osób zamożnych z oszczędnościami na wkład własny czy też mających inną nieobciążoną kredytem nieruchomość, mogącą stanowić dodatkowe zabezpieczenie. Dla pozostałych pozostają kredyty w złotych, chociaż może się też okazać, że i one mogą stać się trudniej dostępne. Propozycja rekomendacji „T” zakłada bowiem zaostrzenie sposobu obliczania zdolności kredytowej. Miesięczne zobowiązania nie mogą przekraczać 50 proc. dochodu, a do wyliczeń powinien być przyjmowany dochód pomniejszony o miesięczne wydatki gospodarstwa domowego.

Te dwa ograniczenia będą mieć największy wpływ na rynek kredytów hipotecznych i mogą skutkować jeszcze większym spowolnieniem niż to, z którym już teraz mamy do czynienia. Banki już dokonały znacznego samoograniczenia w polityce kredytowej i wydaje się, że potrzebne jest ich zachęcenie do ponownego podjęcia akcji kredytowej na szerszą skalę, a nie dalsze jej ograniczenie. Prognozuje się, że w przyszłym roku wolumen udzielanych kredytów zmniejszy się o ok. 40 proc. Oprócz wyraźnego spadku liczby transakcji, przyczynią się do tego zmniejszone poprzez wymóg posiadania wkładu własnego i spadek cen nieruchomości, kwoty kredytów. Przy aktualnych marżach, nieopłacalne stanie się też refinansowanie. Proponowana rekomendacja kładzie również nacisk na konieczność monitorowania wartości przyjętych zabezpieczeń oraz zdolności kredytowej. Nadzorca zamierza też uregulować kwestię rozdzielenia kompetencji decyzyjnych w zakresie podejmowania decyzji kredytowych od funkcji sprzedażowych. Warto też zwrócić uwagę na inicjatywę
uporządkowania kwestii spreadu walutowego, który obecnie nie jest w żaden sposób regulowany. Rekomendacja zakłada konieczność informowania klienta o mechanizmie przeliczenia walutowego. Pytaniem otwartym pozostaje kwestia, czy ograniczy się to tylko do informowania, czy też pociągnie za sobą ograniczanie dowolnego kształtowania wielkości różnicy kursowej przez banki. Przez ostatnie pięć lat zwiększyła się ona ze średniego poziomu 2-3 proc. do 5-6 proc., a w niektórych przypadkach sięgnęła nawet ok. 10 proc. Wydaje się, że mowa raczej o wprowadzeniu obowiązku informacyjnego, gdyż interwencja w kształtowanie spreadu walutowego oznaczałoby ograniczenie swobody prowadzenia polityki cenowej banków. Biorąc po uwagę konieczność przeprowadzenia konsultacji przed wprowadzeniem rekomendacji „T”, zacznie ona prawdopodobnie obowiązywać najwcześniej w marcu 2009 r. Paradoksalnie chwilowo może ona ożywić rynek, tak jak miało to miejsce w przypadku poprzedniej rekomendacji „S”. Zapowiedzi ograniczenia dostępu do kredytów
walutowych spowodowały wtedy wzrost liczby osób zainteresowanych kupnem nieruchomości jeszcze przed wejściem w życie zmian.

Aleksandra Łukasiewicz, członek zarządu, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance

[ Zobacz pełną analizę

]( http://i.wp.pl/a/f/pdf/21414/raport_kredyty_nieruchomosci_2008_2009_291208.pdf )