Sektor przy nadziei

To może być rok wysokiej dynamiki sektora budowlanego. Czekają fronty robót, ożywają wpółmartwe segmenty budownictwa deweloperskiego. Z finansowaniem nie jest źle. Obawy budzi zbyt (?) silna konkurencja zbijająca zyski i nieprzewidywalna aura.

Presja czasu to dziś główny czynnik podnoszący ciśnienie szefów wielu firm budowlanych z kraju i zagranicy realizujących inwestycje w Polsce.

W grudniu ub.r. leżał śnieg i trzymał mróz, a w najlepsze trwały prace na terenie Stadionu Narodowego w Warszawie.

Kończono przygotowania do podniesienia linowej konstrukcji dachu.

Roboty prowadzono na dwie zmiany, także w soboty i niedziele. Stadion Narodowy ma przecież zostać oddany do użytku w połowie 2011 roku. Tak samo działo się na budowie warszawskich odcinków drogi ekspresowej S8, Mostu Północnego czy wiaduktów. Z takimi sytuacjami mamy do czynienia w całym kraju - m.in. na "chińskim" odcinku autostrady A2, gdzie zawiedli inżynierowie z Kraju Środka.

Borykając się z zimową aurą przełomu 2010/2011, można zapomnieć, że ubiegły rok rozpoczął się długą i ciężką zimą.

Zastosowanie specjalnych domieszek do betonów pozwalało dotychczas prowadzić roboty inżynieryjne i betoniarskie nawet w temperaturach poniżej -10 stopni Celsjusza.

Ale nie zimą 2010 r.

Dla wielu segmentów budownictwa pierwszy kwartał był prawie martwy.

- Gdy wydawało się, że w drugim kwartale budownictwo wyjdzie na prostą, nastąpiły dwie serie obfitych opadów i miejscowych powodzi lub podtopień - przypomina prof. Zofia Bolkowska z Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa. - Całe pierwsze półrocze 2010 r. było gorsze niż rok wcześniej o 6 proc. Tak duże zaległości były trudne do odrobienia, jeżeli inwestycje planowano zrealizować w kilkanaście miesięcy. Łącznie przychody sektora po 10 miesiącach były tylko o 0,2 proc. wyższe niż w analogicznym okresie 2009 r. Skutki ubiegłorocznej zimy widać po tym, że w strukturze sektora zmalał o 2 pkt. proc. udział budownictwa inwestycyjnego (do 67 proc.), a wzrósł udział remontów (do 33 proc.), ale jeszcze bardziej w tym, że budownictwo inwestycyjne notowało spadki niemal do końca roku (-2,7 proc. po 10 miesiącach), podczas gdy drugi segment wzrósł o 6,7 proc. Fatalne były natomiast statystyki finansów przedsiębiorstw budowlanych. Po trzech kwartałach 2010 roku ich wynik finansowy netto był mniejszy aż o 29,2 proc. w
porównaniu z podobnym okresem rok wcześniej.

Wskaźnik rentowności ze sprzedaży spadł do 4,9 proc. (wobec 6,8 proc. rok wcześniej), do 65,6 proc. zmalał odsetek firm wykazujących zysk netto (74,7 proc.).

Dlatego w listopadzie u.br., wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie był ujemny (-8 pkt.). Jako główne bariery w prowadzeniu działalności budowlanej przedsiębiorcy wskazywali... konkurencję na rynku (56 proc.) oraz koszty zatrudnienia (53 proc.). Zarazem barierą, której znaczenie w skali roku spadło, w największym stopniu był niedostateczny popyt (z 47 proc. w listopadzie 2009 r. do 38 proc.).

Od 2011 roku oczekuje się poprawy przede wszystkim wyników finansowych. Przy prognozowanej stabilizacji cen materiałów i płac oznaczać to musi jedno: większe przeroby.

Jak zapewnia Lech Witecki, dyrektor generalny dróg krajowych i autostrad, trwają prace na 90 proc. odcinków autostrad, przyjętych w rządowym programie budowy dróg krajowych na lata 2008-12.

Według dyrektora GDDKiA, wina za ewentualne opóźnienia spadnie na wykonawców i ich złe zarządzanie projektami w stosunku do przyjętych zobowiązań kontraktowych. O determinacji Dyrekcji w dotrzymaniu terminów świadczyć może fakt skrócenia procedur ogłaszania ostatnich przetargów - z 12-18 miesięcy do sześciu, a także zapowiedzi, że wykonawcy mają w najgorszym przypadku zapewnić przynajmniej tzw. przejezdność na czas turnieju Euro 2012.

Autostrady będą oddawane bez pasów zieleni, ekranów wygłuszających, MOP-ów.

Witecki zapewnia zarazem, że jakość i terminowość realizacji inwestycji są dla niego priorytetami i nie zawaha się zerwać umowy z wykonawcą, jeśli będą odstępstwa od któregoś z tych wymogów.

Wojciech Malusi, prezes Ogólnopolskiej Izby Gospodarczej Drogownictwa, jest przekonany, że nie uda się wybudować na Euro kilku odcinków autostrad, w tym kluczowego - Styków-Konotopa, czyli do Warszawy. Przyczyną jest zły system wyboru wykonawców, oparty wyłącznie na najniższej cenie. Powodem opóźnień jest też to, że brakuje pieniędzy na domknięcie wieloletniego programu budowy dróg publicznych. Potrzeba ich łącznie ok. 121 mld zł, tymczasem z dotacji UE pochodzić będzie 40 mld zł, 4 mld z budżetu państwa, 11 mld - z obligacji Funduszu Drogowego, 11-12 mld zł - z kredytów i pożyczek. Sumując - zabraknie ponad 50 mld zł. - Takiej kwoty nie ma i dlatego program musi się wydłużyć, co mimo wszystko nie jest złą informacją dla sektora budowlanego, ponieważ zapewni to lepsze wykorzystanie zgromadzonego potencjału także po 2012 roku i uniknięcie szkodliwych spiętrzeń - podkreśla prezes Malusi.

Wobec planów budowy autostrad, plany remontów dróg wyglądają nader skromnie.

GDDKiA w latach 2011-13 ma wyremontować ponad 2,5 tys. km tras. Potrzeba na to 8 mld zł, ale budżet na 2011 rok zapewnia jedynie 500 mln zł, tyle samo, co w ub.r. Istnieje co prawda otwarta linia kredytu Europejskiego Banku Inwestycyjnego o wartości miliarda euro, lecz drugie tyle musiałby dołożyć budżet.

Minister finansów nie wydał jeszcze decyzji w tej sprawie.

PLK chce ogłosić przetargi warte łącznie 10 mld zł, wobec której blednie kwota z 2010 roku, kiedy po tylu latach posuchy ogłoszono przetargi za ponad 6 mld zł. W ten sposób PLK rozdysponuje przyznaną przez UE na lata 2007-13 kwotę 4,78 mld euro.

Teraz musi się martwić o wkład własny (4 mld zł). A z tym jest źle, bowiem w ub.r. PLK rozliczyła się wobec UE i realnie otrzymała tylko 100 mln zł (wobec 5,4 mld w drogownictwie - stan z listopada 2010 r.). Oznacza to, że front robót na kolei nie tylko się rozszerzy, ale ustabilizuje po 2015 rok, bowiem aż do tego czasu będzie można rozliczać w Brukseli inwestycje z bieżącej perspektywy finansowej.

Zarazem to na ten rok przypadnie realizacja rozpoczętych w ub.r. lub dopiero rozstrzygniętych przetargów. Zakres nowych robót może się zresztą rozszerzyć o kolejne odcinki, ponieważ na skutek większej konkurencji wykonawcy składają oferty o 30-40 proc. niższe niż przewidują kosztorysy PLK.

Determinację w zbijaniu cen wykazują firmy zagraniczne, przyciśnięte bessą u siebie.

Zdarzają się oferty opiewające na połowę szacunkowej ceny inwestora.

Modernizacje i remonty dworców, zlecane przez PKP SA, to największy od kilkudziesięciu lat taki program na kolei. Do roku 2012 swoje oblicze zmieni 77 obiektów. Koszt tych prac, realizowanych od blisko trzech lat, a finansowanych tylko ze środków budżetu państwa, UE i inwestora, wyniesie prawie miliard złotych. Tu skorzystają zarówno wielkie firmy, jak i małe, lokalne.

Kryzys wyhamował inwestycje w przemyśle, lecz sytuacja powraca do normy wraz z poprawą koniunktury i dobrych prognoz, jak również lepszym dostępem do kredytów.

Wśród branż, które mogą przejawiać największą chęć do inwestowania, analitycy rynkowi wskazują przede wszystkim na producentów dóbr szybko zbywalnych m.in. artykułów spożywczych, kosmetyków i leków, jak również dóbr trwałego użytku (sprzęt AGD, elektroniczny). Firmy działające w tych sektorach rynku najmniej odczuły wpływ spowolnienia gospodarczego, dlatego mają też najwięcej środków na rozwój.

Jednak wyobraźnię sektora budowlanego najbardziej rozpalają planowane inwestycje w polskiej energetyce, zwłaszcza związane z budową nowych i modernizacją starych bloków energetycznych w elektrowniach i elektrociepłowniach. Według różnych szacunków, potrzeby inwestycyjne z tym związane wynoszą od 100 do 200 mld zł. Problem w tym, że dotychczas rozpisano zaledwie kilka dużych przetargów, m.in. w elektrowniach Kozienice, Opole i Jaworzno.

Ustawiły się do nich kolejki wykonawców, również spoza UE. Obawy branży budowlanej związane z energetyką wiążą się także z tym, czy polskie grupy energetyczne zdołają zapewnić środki na tak poważne inwestycje.

Mimo tych zastrzeżeń, energetyka - obok infrastruktury - jest uważana za najbardziej perspektywiczny sektor dla budownictwa.

Mniej spektakularne finansowo, ale ważne dla bezpieczeństwa energetycznego inwestycje szykują się w gazownictwie. Poza trwającą budową terminalu LNG w Świnoujściu, potrzebny jest również szereg działań, które przystosują krajową sieć przesyłową do odbioru surowca z gazoportu. Do tego dochodzą bieżące prace modernizacyjne i budowa nowych magazynów gazu.

Firmy budowlane nie mogą raczej liczyć na nadmiar zleceń z przemysłu naftowego i chemicznego. W tym pierwszym największe inwestycje (PKN Orlen, Lotos)
dobiegają już końca, a nowe projekty są uzależnione od wzrostu zapotrzebowania na paliwa, przede wszystkim zwiększenia możliwości dostaw ropy do Polski. Natomiast konsolidujący się przemysł chemiczny wykonuje tylko niezbędne prace modernizacyjne, które są wymagane przez przepisy.

O koniunkturze na rynku budownictwa komercyjnego w Polsce decyduje to, co się dzieje w Europie, bowiem karty w nim rozdają inwestorzy i deweloperzy działający globalnie. To oni wstrzymali się w ub.r., pod wpływem kryzysu finansowego i kłopotów z kredytami, z inwestycjami w Polsce. Ale powracają, doceniając nasz stabilny wzrost gospodarczy.

- Około 60 proc. inwestorów deklaruje, że planuje powiększyć swój portfel aktywów w nadchodzących 12 miesiącach - ocenia Neil Gregor-Eaves, dyrektor ds. usług inwestycyjnych Colliers International. - Na ich celowniku znalazła się szczególnie Warszawa, ale także niektóre największe miasta w Polsce.

W cenie są najbardziej atrakcyjne nieruchomości ze względu na położenie, o dużej liczbie najemców międzynarodowych, z czynszami na poziomie rynkowym i długim okresie najmu.

W 2010 roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych zwiększyły się tylko o około 446 tys. mkw. na skutek znacznego spadku liczby inwestycji rozpoczynanych w okresie kryzysu. Jednak biorąc pod uwagę rosnącą aktywność deweloperów (w budowie jest ponad 940 tys. mkw. powierzchni), już w 2011 roku wielkość nowej podaży powinna być porównywalna z tą sprzed dwóch lat - szacuje Colliers International.

Relatywnie największy wzrost na rynku inwestycyjnym odnotował w ub.r. segment nieruchomości magazynowo-dystrybucyjnych.

Tylko w pierwszej połowie zawarto transakcje na ponad 200 mln euro, czyli dwukrotnie więcej niż na bardziej rozwiniętym rynku powierzchni handlowych.

Utarło się przekonanie, że budownictwo infrastrukturalne ciągnie od dwóch lat cały sektor. Jest ono jednak prawdziwe tylko dla największych przedsiębiorstw. Jak wynika z raportów spółek giełdowych, pierwszych osiem pod względem przychodów ma kontrakty sięgające 35 mld zł i portfele pełne zamówień do połowy 2012 roku. Jednak gros mniejszych firm budowlanych żyje albo z podzleceń konsorcjów, albo z zadań ogólnobudowlanych, a ich kondycja jest bardziej zależna od każdego punktu wzrostu lub spadku rynku budowlanego.

Zupełnie inna sytuacja występuje w grupie mikrofirm. Jak ocenia GUS, mają one do 30 proc. udział w łącznej produkcji budowlanej. Dla nich najważniejsza jest lepsza koniunktura na rynku budownictwa mieszkaniowego i remontowego.

Przed branżą nie ma już barier w postaci niskiej podaży rąk do pracy lub presji płacowej. Najbardziej liczy się stan pogody i jakość konkurencji. Jej nadmiar szkodzi nie tylko umacnianiu się krajowych grup budowlanych, lecz także uderza pośrednio - w łańcuchu zleceń - w małe firmy podwykonawcze.

Antidotum może być tylko większa podaż ofert.

Po trzech kwartałach 2010 r. oddano do użytku 97,7 tys. mieszkań (15 proc. mniej niż rok wcześniej). Jednak budownictwo indywidualne - które ma już ponad połowę udziału w tym segmencie - w zasadzie nie notuje spadku.

W końcu września 2010 r. w budowie było ponad 700 tys. mieszkań (o 2,6 proc. więcej niż rok wcześniej). Wydano pozwolenia na budowę 124,7 tys. mieszkań, niemal tyle samo co rok wcześniej.

Do gry znów powracają szerszą ławą deweloperzy. W ostatnich czterech kwartałach (według danych firmy doradczej i analitycznej REAS) deweloperzy sprzedali w siedmiu największych aglomeracjach ponad 27 tys. mieszkań - o 38 proc. więcej niż w okresie czterech kryzysowych kwartałów (IV kw. 2008 r. - III kw. 2009 r.). Wyczerpuje się więc pula niesprzedanych mieszkań deweloperów - pora odmrażać wstrzymane projekty.

Piotr Stefaniak