"Te żurawie zimą nie odlatują". Deweloperzy zabudowują znany kurort

"Najważniejszym działem gospodarki Szklarskiej Poręby jest turystyka. Od 30 lat w mieście nie ma przemysłu i nie jest on już pożądany. Preferowane są inwestycje podnoszące poziom konkurencyjności turystycznej i jakości życia mieszkańców" - czytamy na oficjalnej stronie Urzędu Miejskiego w Szklarskiej Porębie.

Burmistrz Paweł Popłoński przyznaje jednak, że po drodze nie wszystko poszło zgodnie z planem. - Jest granica między turystyką a pójściem w kierunku grabieży i dewastacji naturalnych walorów miasta, z którymi mamy właśnie do czynienia - podkreśla w rozmowie z WP Finanse.

Szklarska Poręba to, liczące 5,5-tysiąca mieszkańców miasteczko przy granicy z Czechami, w dolinie rzeki Kamiennej między Górami Izerskimi a Karkonoszami. Nazwę wzięła od działających niegdyś w regionie hut szkła.

Wielu turystów trafia tu za sprawą Jakuszyc - dzielnicy Szklarskiej Poręby, mekki fanów narciarstwa biegowego. Organizowany tu pod koniec marca słynny Bieg Piastów, jedna z większych tego typu imprez na świecie, ściąga jednorazowo kilka tysięcy uczestników.

Zimą kurort tętni życiem także za sprawą narciarzy zjazdowych. Latem zachęca do spacerów po górach. Według szacunków do Szklarskiej Poręby może przyjeżdżać nawet milion turystów rocznie.

Ta popularność stała się jednak w pewnym sensie przekleństwem. A przynajmniej tak sądzą jej mieszkańcy i eksperci, zarzucając inwestorom zabetonowywanie miasta bez dbałości o wygląd budynków i spójność architektoniczną.

Pod względem spójności architektonicznej kurort ma się przed czym chronić. Małgorzata Maszkiewicz, prezes fundacji Dolina Domów Przysłupowych przypomina, że Szklarska Poręba była początkowo miejscowością utrzymującą się z rolnictwa i hutnictwa. Dominowały w niej chłopskie domy przysłupowe, nazwane tak od przysłupów - drewnianych podpór utrzymujących pierwsze piętro budynku niezależnie od parteru.

Kiedy miasto zaczęło przyciągać turystów, z aglomeracji wraz z turystami przyjechała architektura secesyjna i styl norweski sprowadzony przez cesarza Wilhelma II. Zaczęto budować większe budynki, nawiązując do starych chat chłopskich, a domy przysłupowe rozbudowywano dodając im elementy miejskie jak werandy czy zdobienia snycerskie. - To wszystko zaowocowało unikatową zabudową karkonoskich kurortów - zauważa ekspertka.

Regionalna architektura Szklarskiej Poręby jest gotowym produktem turystycznym - podkreśla w rozmowie z WP Finanse Małgorzata Maszkiewicz.

W ostatnich latach miasto stało się jednak wielkim placem budowy. Mieszkańcy wskazują nam miejsca, w których, jak mówią, "kwitnie betonoza".

W samym centrum miasta ogromny dźwig budowlany zaznacza miejsce budowy Monte Sol Residence, zakrywając zresztą nieco górską panoramę, która jest jedną z wizytówek Szklarskiej Poręby. - Te żurawie nawet na zimę nie chcą od nas odlecieć - zauważa jeden z przechodniów.

Trochę niżej, w dolnej części miasta kontrowersje budzi hotel Blue Mountain Resort z setkami pokoi, aquaparkiem i niewielkim stokiem narciarskim. Tuż obok powstaje masywny budynek Tremonti Szklarska Poręba. "Zostań właścicielem apartamentu w tym hotelu i zarabiaj 8 proc. w skali roku" - kusi billboard stojący przed placem budowy.

Mieszkańcy Szklarskiej Poręby, z którymi rozmawialiśmy, są przeciwko tak intensywnej rozbudowie miasta. Zarządczyni jednego z hoteli w centrum wspomina, że gdy powstawał obiekt, w którym pracuje, właściciele musieli wysadzić skały, by budynek nie wystawał ponad okoliczne domy. Jego wygląd był konsultowany z konserwatorem zabytków, bo miasto od 1980 r. jest wpisane do rejestru.

- Co dzieje się teraz? Czy te szklano-betonowe kloce, które wyrastają w ostatnich latach spełniają jakiekolwiek wymogi? - pyta retorycznie kobieta, wskazując na nowe inwestycje.

Estetyka nowych hoteli i apartamentowców nie jest jednak dla mieszkańców jedynym problemem. Nasza rozmówczyni wskazuje, że w czasie ferii w godzinach porannych do gości jej obiektu na drugim piętrze nie dociera woda bieżąca. Miasto ma też nie nadążać z odśnieżaniem bocznych ulic. - To się wymknęło spod kontroli - mówi.

Burmistrz przyznaje, że problemy z zaopatrzeniem w wodę rzeczywiście istnieją. Oczyszczalnia ścieków jest niewydolna. Była projektowana pod potrzeby 5,5-tysięcznego miasteczka.

- Oficjalne źródła mówią o 16 tys. miejsc noclegowych, ale z moich informacji wynika, że jest ich ponad 30 tysięcy. Proszę sobie wyobrazić, jaka to jest skala i co dzieje się w trakcie wysokiego sezonu turystycznego - odpowiada burmistrz Popłoński.

Najgłośniejsze protesty słychać jednak w Białej Dolinie, niegdyś osadzie górniczej, a dzisiaj wysoko położonym osiedlu Szklarskiej Poręby.

Inwestycja Nickel Resort & Spa Szklarska Poręba będzie zlokalizowana 600 m od dworca kolejowego. W jej ramach przy zbiegu ulic Demokratów i Wojska Polskiego powstanie aż 11 apartamentowców. Kompleks ma zostać ukończony dopiero w 2030 r. Lokatorzy okolicznych bloków już skarżą się na hałas i liczne utrudnienia.

Gdy pytamy o tę inwestycję w osiedlowym sklepie, dochodzi do drobnej sprzeczki. Sprzedawczyni narzeka, że dostawy sprzętu budowlanego budzą mieszkańców z samego rana, a niebawem wyrośnie im kilkupiętrowa, betonowa ściana.

- Teraz mają tam zachwaszczoną łąkę - ripostuje seniorka robiąca zakupy. - Miasto musi żyć i się rozrastać. Obok mnie buduje się inny pensjonat. Jeździ ciężki sprzęt, rozchlapuje błoto na chodniki, ale to nie są uciążliwości, które bardzo mi przeszkadzają - dodaje po chwili.

Zdecydowanie więcej jest jednak głosów krytycznych. - W Karpaczu skończyły się już działki? Chyba tak, skoro przyszli do nas - ironizuje napotkany przechodzień.

Niezbyt wyrozumiały dla budowlańców był także nasz kolejny rozmówca - starszy mężczyzna mieszkający niedaleko placu budowy.

To miasto bezpowrotnie traci swój charakter. Nie wiadomo w sumie, komu te budynki mają służyć. Ale teraz za późno na protesty. Trudno, stało się. Będą się budować - wzrusza bezradnie ramionami.

W rozmowie z Zachodnia TV kilka miesięcy wcześniej lokatorzy okolicznych budynków również nie przebierali w słowach. Twierdzili, że od kwietnia ich życie "stało się koszmarem".

- Nie można otworzyć okna, bo jest pył, w mieszkaniu mam wszystko pokryte warstwą kurzu. Nie da się żyć. Człowiek wychodzi na ławkę przed własnym budynkiem i jest hałas taki, że nie słyszy własnych myśli - skarżyła się lokalnym mediom pani Elżbieta Szaroletta.

Joanna Ellmann, przedstawicielka inwestora, zapewniała w tym czasie w rozmowie z Radiem Wrocław, że zdanie mieszkańców jest traktowane priorytetowo, a problemy są rozwiązywane na bieżąco.

Władze miasta nie ukrywają, że skala inwestycji wymknęła się spod kontroli.

- Gdy przyjąłem stanowisko w maju 2024 r. w obrocie prawnym była ponad setka pozwoleń na budowę. Klamka zapadła. Szczerze mówiąc modlę się, żeby popyt na tego typu obiekty spadł do zera. To pozwoli wyhamować proces zabudowy miasta. Jeżeli prace budowlane nie rozpoczną się w ciągu trzech lat od wydania pozwoleń, ich ważność wygasa - wskazuje burmistrz Szklarskiej Poręby.

Popłoński dodaje, że obecnie, po wydaniu pozwoleń na budowę, możliwość reakcji z jego strony spada niemal do zera. - Jako burmistrz mam niewiele narzędzi, dzięki którym mogę powiedzieć "nie". Gdybym miał środki finansowe, sam bym te tereny sprzedane deweloperom odkupował tylko po to, by zostały w zasobie gminy - opowiada.

- Burmistrz może zgłosić inwestycję do nadzoru budowlanego tylko wtedy, gdy jest źle procedowana. Naruszenia związane z decyzją środowiskową? Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska nie znajduje czasem czasu, by odpowiedzieć w ciągu trzech miesięcy. Piszę pięć ponagleń, zero reakcji - wymienia.

Burmistrz deklaruje też, że więcej działek pod zabudowę deweloperską nie zamierza sprzedawać. Grunty mogą trafić wyłącznie do osób, które planują budować domy jednorodzinne.

- Trzeba szukać rozwiązań pośrednich. Być może w perspektywie czasu dojrzejemy do tego, żeby część obszarów miasta wyłączyć z ruchu samochodowego. Problem mógłby rozwiązać na przykład miejski parking centralny, (przy pensjonatach są miejsca parkingowe) i w ten sposób być może udało by się ograniczyć problemy komunikacyjne w okresach dużego ruchu turystycznego - mówi Popłoński.

Fundacja Doliny Domów Przysłupowych ma inną koncepcję. Jest w trakcie opracowywania cyfrowego katalogu i kreatora architektury regionalnej.

W katalogu online inwestorzy mają rozbudowany katalog obiektów tradycyjnych oraz darmową bibliotekę plików 3D z elementami sudeckiej architektury - drzwiami, oknami czy elewacją. - Taką uproszczoną propozycję będzie można wysłać do architekta. To ułatwi deweloperom projektowanie w stylu regionalnym - ma nadzieję Małgorzata Maszkiewicz, prezes fundacji.

- Wstajemy z kolan. Rośnie świadomość społeczna, myślę że jesteśmy na dobrym tropie. Im więcej zauważy istotę problemu, tym korzystniej wpłynie to na strukturę krajobrazu, jaki nas otacza - przekonuje ekspertka.

Jest jeszcze inny problem. Na początku XX wieku w Sudetach wprowadzono model rozwoju turystyki lokalnej. Miejscowi mogli przyjmować turystów w swoich domach, tworzyły się pensjonaty prywatne do goszczenia turystów. Państwo pruskie zdecydowało się na to, aby zatrzymać ludność, która w dużej części migrowała za pracą do Łodzi, Drezna czy Liberca.

Rozwijający się dzisiaj w Szklarskiej Porębie model "apartamentowy" takiej integracji już nie sprzyja. Szczególnie wyraźnie widzą to starsi mieszkańcy miasta.

Pamiętam jeszcze klub wczasowy Sasanka, gdzie odbywały się wieczorki pożegnalne i zapoznawcze. Drugi klub to Kaprys, w samiutkim centrum miasta, za pocztą. Wiele domów wczasowych miało też swoje własne kluby i restauracje. Miasto tętniło życiem. A teraz? Integrować można się co najwyżej pod sklepem. Turyści przyjeżdżali kiedyś na dwa tygodnie, dzisiaj wiele osób przejeżdża cały kraj, żeby wpaść na trzy dni i uciekają. Wraz z nimi zamyka się większość restauracji, miasto zamiera. Trudno się dziwić, że młodzi nie mają tu czego szukać. Ani rozrywki, ani pracy. Bo i gdzie się zatrudnią? Jako sprzątaczki w apartamencie za minimalną krajową? - wspomina jeden z nich.

Burmistrz Paweł Popłoński wskazuje, że z apartamentowców budowanych na wynajem miasto nie odnosi też korzyści finansowych.

Od dawien dawna słyszałem, że wraz z inwestycjami Szklarska Poręba będzie się bogacić. Teraz mamy apartamentowce, ale nie idzie za tym wzrost środków na inwestycje miejskie. Generowane przez nie obroty trafiają do siedzib firm z Warszawy, Wrocławia czy Poznania. My, jako miasto, jesteśmy eksploatowani: degradacja dróg, problemy z kanalizacją - to wszystko spada na nas - opowiada.

Trudno także stwierdzić, czy na zysk mogą liczyć właściciele apartamentów na wynajem. Adam Karpiński, ekspert ds. turystyki z Uniwersytetu WSB Merito we Wrocławiu ma co do tego wątpliwości. W rozmowie z WP Finanse wskazuje, że być może w perspektywie 5 lub 10 lat tak się stanie. Zależy to jednak od tego, jak szybko zamortyzuje się cały budynek, bo należy pamiętać, że podobne apartamentowce dość szybko się starzeją.

- Całe wyposażenie apartamentowców budowanych około 2010 r. wydaje się będzie już przestarzałe, żeby nie powiedzieć - archaiczne - zauważa ekspert WSB Merito.

Dzisiaj mówimy o modzie na wypoczynek w apartamentach, ale z czasem moda może przeminąć i turyści będą wybierali pensjonaty z charakterem lub zwykłe hotele. Wówczas powstałe apartamentowce staną się problemem. Początkowe zyski mogą wtedy zamienić się w straty, administratorzy nieruchomości wycofają się z zarządzania nią i trzeba będzie powołać wspólnoty mieszkaniowe. Tymczasem właściciele nieruchomości nie zawsze są zainteresowani ponoszeniem wysokich opłat związanych z utrzymaniem czystości i remontami budynku. W krańcowej sytuacji mogą stać się kulą u nogi dla gminy. Nie tylko Szklarskiej Poręby, ale także innych miejscowości, w których powstają - mówi Karpiński.

Wcześniej taki los spotkał duże ośrodki wczasowe - spuścizny lat 70. XX w. Część z nich po prostu popadła w niebyt, zostało zmarnotrawionych lub dogorywa do dzisiaj, jeżeli nie została w odpowiedni sposób zagospodarowana.

Na budowę nowych hoteli i apartamentów w popularnych kurortach można spojrzeć jednak także z innej strony. Paweł Popłoński przyznaje, że nowoczesna baza noclegowa przyciąga gości z zagranicy. Szeroka oferta hoteli w Szklarskiej Porębie, które kuszą klientów aquaparkami, saunami i restauracjami, ma przyciągać na polską stronę granicy wielu Czechów i Niemców.

Może się również okazać, że wraz z wchodzeniem w dorosłość młodych pokoleń przeobrażeniu może ulec cała turystyka. W jaki sposób? Branżowi przedsiębiorcy m.in. z Bieszczad coraz częściej wskazują, że pokolenie Z nie czerpie radości z chodzenia po szlakach i szukaniu punktów widokowych. Atrakcji szuka w pobliżu miejsca noclegu.

Modele turystyczne muszą nadążać za ludzkimi potrzebami. Istnieje zresztą taka moim zdaniem bardzo trafna definicja: wszystko to, co zaciekawi turystę, jest atrakcją turystyczną - mówi Karpiński.

Trudno będzie bowiem budować turystykę romantyczną, jeśli inni nie będą chcieli jej kupić, ani nie będą chcieli w niej uczestniczyć. Być może branża będzie musiała zmierzyć się z nowymi realiami. Nie każdy może chcieć spacerować. Niektórym może wystarczyć, że zasiądą z okularami VR i wyświetlą sobie realistyczny widok ze szczytu przed oczami. Panoramę gór do selfie można wyświetlić na green screenie ustawionym za plecami. Wszystko to bez ruszania się z hotelowego lobby.

Taki turysta nie zrozumie jednak atrakcji oferowanych przez Szklarską Porębę. Nie wejdzie na Szrenicę, nie przejdzie się Szlakiem Walońskim, nie zobaczy słynnego Chybotka. - Czy będzie to oznaczało upadek miasta jako kurortu? - Niekoniecznie - zastrzega jednak Karpiński.

Jego zdaniem trustów przyciąga nie tyle naturalny charakter danego miejsca, co jego klimat. - Blokowiska także mogą być dobrze postrzegane. Przykładem może być Dubaj - wymienia.

Mimo wszystko, zdaniem Karpińskiego, powinniśmy głęboko zastanowić się, czy wraz z budową nowoczesnych obiektów noclegowych miejscowości turystyczne nie stracą właśnie owego klimatu. Podobny problem dotyczy dzisiaj m.in. Karpacza, okolic Zakopanego i wielu miejscowości położonych na wybrzeżu Morza Bałtyckiego.

Jeżeli go zgubimy, będziemy mieli kurorty jakich wiele. Turyści zaczną szukać nowych miejsc do odkrycia. Wiele z nich pojawi się pewnie na kontynencie afrykańskim albo gdzieś na peryferiach Europy. Tymczasem zamurowane polskie, górskie i nadmorskie miasteczka mogą być potem piekielnie trudne do odtworzenia w swojej pierwotnej, romantycznej formie - puentuje ekspert.

Adam Sieńko, dziennikarze WP Finanse i money.pl