Trybunał: wspólnota może żądać zlicytowania zadłużonego mieszkania

Trybunał uznał, że zaskarżony art. 16 ustawy z 1994 r. o własności lokali nie narusza prawa własności, a sprzedaż zadłużonego mieszkania na podstawie tego przepisu jest niezbędna dla ochrony wolności i praw pozostałych właścicieli lokali, a także dla ochrony porządku publicznego. - Własność lokalu to nie tylko uprawnienie, ale i płynące z tego tytułu obowiązki - przypomniał sędzia Mirosław Granat w uzasadnieniu wyroku.

Skargę do TK złożył właściciel mieszkania, który nie godził się na to, by wspólnota mieszkaniowa je zlicytowała z powodu długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat. Mężczyzna nie uiszczał ich od samego początku, odkąd kupił mieszkanie od państwa. Najpierw pozwał go o to Miejski Zarząd Budynków w Mielcu, a potem - dwukrotnie - wspólnota mieszkaniowa. Sąd, z przyczyn formalnych, w jednej ze spraw umorzył postępowanie, a w drugiej oddalił powództwo wspólnoty. Potem jednak sąd okręgowy zezwolił wspólnocie na sprzedaż mieszkania w drodze licytacji, na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.

W skardze do TK właściciel twierdził, że taka przymusowa sprzedaż mieszkania narusza gwarantowane mu przez konstytucję prawo własności, a także zasadę proporcjonalności, bo sankcja jest nadmierna i nieproporcjonalna do przewinienia.

Podobnego zdania była prok. Teresa Ostrowska z Prokuratury Generalnej. Mówiła, że prawo wspólnoty do zlicytowania mieszkania jest zbyt dolegliwe i nieproporcjonalne, bo wspólnota może wystąpić z powództwem o zasądzenie od właściciela mieszkania zapłaty zaległości. W praktyce jednak - jak mówiła prokurator - wspólnoty postępują inaczej; wyczekują, aż uzbiera się więcej zaległości, a następnie, nie informując nawet właściciela, występują o zgodę sądu na zlicytowanie mieszkania.

Podczas rozprawy przed TK okazało się jednak, że praktyka tego nie potwierdza, bo sądy bardzo rzadko stosują art. 16 ustawy o własności lokali.

W sprawie, która leżała u źródła rozprawy przed TK, mieszkanie do tej pory nie zostało zlicytowane. Rok temu komornik rozpoczął czynności egzekucyjne, ale właściciel mieszkania wystąpił z powództwem przeciwegzekucyjnym i sprawa jest obecnie w sądzie II instancji.

Na koniec 2009 r. właściciel mieszkania zalegał wobec wspólnoty na prawie 70 tys. zł, czyli ok. 40 proc. wartości lokalu (według wyceny z 2008 r.). W trakcie rozprawy nie powiedział, na ile zalega obecnie, ponieważ - jak tłumaczył - istnieje między nim a wspólnotą zasadniczy spór o to, czy opłaty te są faktycznie należne i w takiej wysokości. Przyznał natomiast, że nie płaci również tej części opłat, która jest bezsporna.

Uzasadniając poniedziałkowy wyrok Granat podkreślił, że Trybunał skrupulatnie zbadał dotychczasowe orzecznictwo sądów i nie stwierdził - wbrew twierdzeniom skarżącego oraz prokurator - by art. 16 był nadużywany. W większości wypadków wspólnoty sięgają po ten przepis w sytuacji, gdy zawiódł ogólny tryb upominawczy - mówił sędzia. Dodał, że sądy wyrażają zgodę na sprzedaż licytacyjną dopiero po dokładnym zbadaniu dowodów i po wielokrotnym, nieudanym dochodzeniu komorniczym.

Trybunał nie zgodził się też z zarzutem, że powództwo z art. 16 jest wymierzone bezpośrednio w wykluczenie członka ze wspólnoty mieszkaniowej, albo że umożliwia nadużywanie tego przepisu dla zaspokojenia innych potrzeb wspólnoty, np. rozstrzygania konfliktów między jej członkami. - To ostatni bastion właścicieli lokali przed postępowaniem innego właściciela, który narusza ich wspólny interes - powiedział Granat.

Sędzia dodał też, że art. 16 nie pozbawia z mocy prawa właściciela prawa do mieszkania. Podkreślił, że właściciel może do tego nie dopuścić, regulując w całości swoje zadłużenie lub przynajmniej na takim poziomie, który nie wpływa na kondycję ekonomiczną wspólnoty.