UOKiK v. deweloperzy - zadatek legalny?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów od dłuższego czasu walczy z deweloperami o zmniejszenie kar obciążających niedoszłych nabywców mieszkań, którzy zdecydowali się odstąpić od umowy. Wiele firm potrąca w takim przypadku od 5 do nawet 10 proc. ceny lokalu.

Efektem działań UOKiK są wpisy do rejestru klauzul niedozwolonych zakazujące stosowania 5-proc. i wyższych kar umownych. Na deweloperów, którzy się nie podporządkowali, spadły restrykcje finansowe, np. J.W. Construction musi zapłacić 0,97 mln zł za to, że nie zmieniło zapisów umów, w tym także dotyczących 5-proc. kar. Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że maksymalny wymiar kar akceptowany przez UOKiK to 3 proc. wartości lokalu.

*Zadatek wyjściem z sytuacji? *

Niektóre firmy znalazły jednak sposób, by obejść zakaz urzędu antymonopolowego. Dotarliśmy do umów Fadesy Polnord (giełdowa spółka ma 49 proc. udziałów dewelopera) budującego Miasteczko Wilanów w Warszawie zawieranych w 2007 r. Znajduje się w nich zapis mówiący, że „kwota będąca równowartością 5 proc. ceny stanowić będzie zadatek w rozumieniu art. 394 kodeksu cywilnego”. A wspomniany przepis stanowi, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną z jej stron druga może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go dała, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Małgorzata Gryc, dyrektor sprzedaży i marketingu Fadesy Polnord, tłumaczy, że wzór umowy pod koniec 2007 r. został „przeanalizowany i zaakceptowany pod kątem sugestii UOKiK”. Dodaje, że nie wszyscy klienci narażeni są na ryzyko utraty 5-proc. zadatku po zerwaniu umowy. – Klienci kupujący u nas gotowe mieszkania trzy dni od podpisania umowy płacą 10 tys. zł jako pierwszą ratę. Gdy umowa nie jest realizowana, bo nie ma wpłaty pozostałej kwoty, zatrzymujemy tylko 10 tys. zł – wyjaśnia.

Można założyć, że utrzymanie zapisów o zadatku w pewien sposób ograniczyło w Fadesie Polnord ubiegłoroczną liczbę rezygnacji z umów. W całej grupie Polnordu zanotowano 158 zwrotów, z czego 139 miała budująca w warszawskim Wilanowie spółka zależna. Skalę rezygnacji tłumaczono tym, że spora część lokali w Wilanowie trafiła do inwestorów z Półwyspu Iberyjskiego, gdzie kryzys był głębszy niż w Polsce.

Co ciekawe, stosowane przez sam Polnord umowy skonstruowane są zupełnie inaczej. W razie zerwania umowy przez klienta deweloper zatrzymuje do 5 proc. wpłaconych kwot. W przypadku rezygnacji na wczesnym etapie budowy oznacza to utratę kilku tysięcy złotych.

Czy 5-proc. zadatek jest akceptowaną przez nadzorcę alternatywą dla kar? – Można by się zastanawiać, czy zadatek w tym wymiarze nie jest kwotą rażąco wygórowaną – mówi Aneta Styrnik z biura prasowego UOKiK. Zgodnie z art. 385 pkt 17 k. c. niedozwolonym postanowieniem jest takie, które „nakłada na konsumenta, który odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary”. – Ostateczną ocenę klauzuli pod kątem jej niezgodności podejmuje zawsze Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zaznacza Styrnik.

Powiększa się lista firm z branży budowlanej ukaranych przez UOKiK. Po cementowniach przyszedł czas na producenta drzwi i zamków antywłamaniowych Gerdę oraz giełdową Śnieżkę. Pierwsza z firm wraz z 45 kontrahentami za zmowę cenową ma zapłacić 1,2 mln zł kary. Dużo więcej – bo ponad 6,7 mln zł – będzie musiała zapłacić Śnieżka i jej 55 dystrybutorów, z którymi zmówiła się co do ceny sprzedawanych farb. Urząd ustalił, że w latach 2005–2006 w umowach podpisywanych z dystrybutorami Śnieżka zobowiązywała ich do stosowania cen minimalnych odsprzedaży swoich produktów. Spółka z GPW odwołała się już od kary.

Bartłomiej Mayer, Błażej Dowgielski
PARKIET