Większa przestrzeń życiowa po polsku
Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że branża mieszkaniowa zaczyna wychodzić z dołka. Jednak deweloperzy i pośrednicy nieruchomości już od jakiegoś czasu, nie czekając na koniec kryzysu, sami szukają nowych form dotarcia do klienta. Proponują m.in. zamianę mieszkań.
Już czwarty kwartał z rzędu deweloperzy sprzedali więcej mieszkań, niż oddali do użytku. Na razie Polacy nie rzucili się na puste lokale. Jeden z głównych powodów to wciąż stosunkowo restrykcyjna polityka kredytowa banków. Wiele osób nie ma szans na kredyt hipoteczny w takiej wysokości, jaka umożliwiłaby kupno wymarzonego M.
Naprzeciw nim wyszli niektórzy deweloperzy i pośrednicy. Zamiast gotówki klient w rozliczeniu może zostawić mieszkanie. Jednak nie wszystkie tego typu oferty są tak atrakcyjne, jakby to mogło wynikać z reklamy.
Nie każdy deweloper przyzna się, że pod płaszczykiem pomagania klientom, tak naprawdę może kryć się problem pozbycia się droższych nieruchomości.
Ofertę zamiany mieszkań wprowadził m.in. Dom Development czy Oppenheim Enterprise - pośrednik w handlu nieruchomościami. Wielu mniejszych deweloperów również przyznaje, że z chęcią przyjęliby inną nieruchomość w rozliczeniu.
- Choć w czasie kryzysu udało nam się sprzedać kilka tańszych domów to te, które przed załamaniem gospodarki były przygotowywane dla bardziej wymagającego klienta, wciąż stoją puste. Mamy zamrożony kapitał. Nasze domy budowaliśmy w momencie, gdy ceny robocizny i materiałów były wysokie. Teraz są znacznie tańsze - chcemy to wykorzystać i jak najszybciej zacząć kolejny etap budowy osiedla - jednak do tego potrzebujemy zastrzyku gotówki, nawet mniejsza wpłata i mieszkanie w rozliczeniu by nas urządzało - przyznaje anonimowo jeden z podwarszawskich deweloperów.
Sformalizowaną ofertę przygotował Dom Development. Firma wprowadziła możliwość zakupu większego mieszkania lub domu przez osoby, które posiadają już inną nieruchomość.
- Założeniem autorskiego programu zamiany mieszkań jest pomoc rodzinom bądź też osobom, które chcą powiększyć swoją przestrzeń mieszkaniową - tłumaczy Radosław Bieliński, specjalista ds. komunikacji i marketingu w Dom Development.
Na czym polega ta "pomoc"?
Klient zgłasza się do Dom Development, wybiera i rezerwuje z aktualnej oferty firmy nowe większe, mieszkanie lub dom. Wskazany przez bank, współpracujący z Dom Development niezależny rzeczoznawca, dokonuje wyceny obecnego mieszkania klienta. Na tej podstawie bank dokonuje wyliczenia kwoty kredytu, zaliczając w poczet zakupu nowego mieszkania przedstawioną przez rzeczoznawcę kwotę. W ten sposób od klienta wymagana jest mniejsza zdolność kredytowa, a on sam otrzymuje kredyt wyłącznie na różnicę pomiędzy ceną własnego mieszkania, a ceną nowej inwestycji lub finalizuję ją ze środków własnych.
- Klient może też zamienić mieszkanie o tej samej bądź zbliżonej wartości. Można z tego programu skorzystać z pominięciem kredytu hipotecznego - dodaje Radosław Bieliński.
Deweloperzy nie wezmą ryzyka na siebie
Jest jednak kilka haczyków.
Firma tak naprawdę nie przejmuje, ani nie kupuje nieruchomości zainteresowanego. W momencie, kiedy klient wybierze interesujące go mieszkanie, podpisuje umowę rezerwacyjną wpłacając 1000 zł. Następnie podpisuje umowę przyrzeczenia sprzedaży, a opłata zostaje zaliczona na poczet pierwszej wpłaty.
Czyli to klient zobowiązuje się do sprzedania własnej nieruchomości w ciągu sześciu miesięcy od podpisania umowy. Ciężar znalezienia kupca, wynegocjowania ceny, wszystko to zostaje na jego głowie.
- Jeśli w okresie sześciu miesięcy przy mieszkaniu gotowym lub około 18 miesięcy przy mieszkaniu, które dopiero się buduje klientowi nie uda się sprzedać swojego mieszkania, może dojść do rozwiązania umowy. W takim przypadku klient powinien zwrócić Dom Development lokal, dokonując z naszą firmą wzajemnego rozliczenia - wyjaśnia Radosław Bieliński.
Jesteś zainteresowany kredytem hipotecznym?
Już teraz możesz u nas porównać ofertę 25 banków. Określasz wartość mieszkania, kwotę kredytu, walutę oraz okres kredytowania a w kilka sekund otrzymujesz czytelną i dokładną analizę, z informacją o najtańszej ofercie! Finansomat.wp.pl - sprawdź! »
Z oferty nie skorzysta również rodzina, która za swoje duże mieszkanie chciałaby kupić dwa mniejsze.
Jak tłumaczy Radosław Bieliński program zakłada zakup mieszkania większego, a tym samym droższego od już posiadanego lokalu.
Analizując ofertę wychodzi na to, że tak naprawdę kupowanie mieszkań w programie Dom Development nie różni się niczym od zwykłych, często stosowanych praktyk. Czyli kupujący podpisuje umowę przedwstępną lub rezerwacyjną, a w czasie do podpisania aktu notarialnego szuka nowego właściciela dla swojej starej nieruchomości.
Jedyną potencjalną zaletą jest gwarancja stałej ceny.
- Jeśli cena mieszkań wzrośnie - co prognozują specjaliści rynkowi, klient jest w stanie sprzedać swoje mieszkanie za wyższą cenę, natomiast mieszkanie w Dom Development jest w cenie niezmiennej - informuje przedstawiciel dewelopera. Niebezpieczna gra
Wcześniej inny deweloper próbował promować tego typu ofertę. Jednak szybko z niej zrezygnował.
- Wycofaliśmy się z tego typu działalności. Klient wolał na własna rękę szukać kupca na swoją starą nieruchomość - mówi przedstawicielka dewelopera.
Według Krzysztofa Oppenheima, właściciela spółki Oppenheim Enterprise, deweloperzy bardzo niechętnie przejmują mieszkania od swoich klientów.
- Pewnie nie chcą mieć tego typu nieruchomości "na stanie". Przecież nie tylko trzeba je sprzedać, ale też - administrować, pokazywać potencjalnym klientom i ponosić bieżące opłaty za dany lokal. My nie obawiamy się tego typu transakcji choć jesteśmy świadomi ryzyka - dodaje Krzysztof Oppenheim.
Opracowany przez jego firmę program, pozwala na zaliczenie posiadanego mieszkania jako wkładu własnego, niezbędnego do uzyskania kredytu, na poczet nowo nabywanej nieruchomości będącej w danym momencie w ofercie Oppenheim Enterprise.
- Docieramy bardzo często do osób, które wcześniej nie myślały o przeprowadzce. Jeśli ktoś posiada zdolność kredytową na góra 200 000 zł, a mieszka z trójką dzieci w kawalerce - nie ma szans na zakupu większej nieruchomości bez oddania mniejszej- tłumaczy Krzysztof Oppenheim.
W przeciwieństwie do Dom Development Oppenheim Enterprise (a dokładniej - partner finansowy firmy) staje się właścicielem przejmowanego od klienta lokalu.
- Aby doszło do zamiany dwie strony - czyli my i kupujący - muszą być na tak. Czyli: nam się spodobało mieszkanie klienta, a on znalazł coś, co mu odpowiada z naszej oferty. Pozostaje tylko najważniejsza sprawa - ustalenie kwoty dopłaty. Jeśli dojdzie między nami do uzgodnienia odnośnie kwoty dopłaty - szybciutko idziemy do notariusza, aby podpisać umowę przedwstępną - opisuje Krzysztof Oppenheim.
Drugą stroną transakcji zamiany jest partner finansowy firmy.
- Spora część nieruchomości, którą posiadamy w naszej ofercie zamian, jest własnością tej firmy. Ale mamy też na stanie tzw. ofertę komisową - są to nieruchomości, które pozyskujemy od deweloperów; dla których jest to dodatkowa możliwość sprzedaży swoich mieszkań. Każda pozyskana przez nas nieruchomość jest przewidziana do dalszej odsprzedaży, z założenia - nie bawimy się w wynajem. Nawet jeśli przez pewien czas nieruchomość stoi pusta - mówi Krzysztof Oppenheim.
Jego firma z chęcią w zamian za duże mieszkanie sprzeda dwa mniejsze. Nie ma też żadnych przeszkód do zawarcia transakcji odwrotnej - klient oddaje dwa mieszkania w zamian za jedno większe lub dom czy segment z oferty.
Finałem transakcji jest zawsze podpisanie aktu notarialnego. Jego postać ustalana jest indywidualnie z klientem. Czasem jest to umowa zamiany, czasem sprzedaży.
- Wybieramy taką formę, która jest dla klienta korzystniejsza, czyli - po prostu tańsza. Przykład z ostatniego miesiąca - wybraliśmy zamiast zamiany formę kupno - sprzedaż i dzięki temu nasz klient na opłatach notarialnych zaoszczędził ponad 25 000 zł. Na analizę strony prawnej poświęciłem prawie 6 miesięcy - tłumaczy Krzysztof Oppenheim.
I znów te kruczki
Spółka zakłada, że mieszkanie, które przyjmuje w rozliczeniu, zostanie sprzedane w ciągu najwyżej 4 miesięcy.
Jednak jeśli ktoś ma mało atrakcyjną nieruchomość, ma marne szanse na wejście w program. Najważniejszym kryterium decydującym o tym, czy firma jest zainteresowana mieszkaniem, jest to, czy będzie je w stanie szybko sprzedać.
Oferta ograniczona jest tylko do mieszkań w Warszawie i najbliższej okolicy - Ząbek, Piaseczna, Ursusa, itp.
- W tym programie przyjmujemy wyłącznie mieszkania. Takie przyjąłem założenia, biorąc pod uwagę bardzo małą płynność innych nieruchomości: domów, segmentów - mówi Krzysztof Oppenheim.
Według niego, na tego typu działalność jest więcej chętnych niż na prostą sprzedaż.
Pytanie, jak policzyć wartość oddawanego mieszkania. Oppenheim Enterprise nie korzysta z rzeczoznawcy.
- Jeśli jesteśmy zainteresowani posiadanym przez klienta lokalem - samodzielnie go wyceniamy - zaznacza Krzysztof Oppenheim.
Firma zapewnia, że oszacowana wartość jest bardzo zbliżona do aktualnej ceny rynkowej. Od takiej transakcji pobierana jest prowizja. Jest ona uzależniona m.in. od tego czy klient wziął kredyt za pośrednictwem Oppenheim Enterprise. Oczywiście można kupić nieruchomość bez brania kredytu, ale wtedy zamiast 2500 zł prowizji kupujący zapłaci 4500 zł.
Wycena będzie też pomniejszona o koszty utrzymania mieszkania.
- Musimy ująć w swoich kalkulacjach fakt, że przez kilka miesięcy ponosimy wszelkie koszty związane z pozyskanym poprzez zamianę mieszkaniem - mówi Krzysztof Oppenheim. Według niego nie wpływa to jednak w sposób istotny na cenę.
Oppenheim Enterprise oferuje także drugi program "Z Większego na Mniejsze", gdzie klient za oddane większe mieszkanie dostaje mniejsze plus uzgodnioną wcześniej kwotę. Kwota którą dostanie zainteresowany to wartość oddawanej nieruchomości pomniejszona o upust od 5 do 15 proc. na utrzymanie mieszkania oraz prowizję od 10 do 15 tys. zł.
Czy taka zamiana klientom na pewno się opłaci? To już zupełnie inna historia...
- Co do opłacalności widzianej ze strony klienta - to jest zawsze jego decyzja - podsumowuje Krzysztof Oppenheim.
JK Wirtualna Polska