Wkrótce w stolicy może zabraknąć powierzchni biurowych

Kryzys gospodarczy wywrócił do góry nogami warszawski, największy w Polsce, rynek powierzchni biurowych. Z jednej strony w 2009 r. zasoby powierzchni biurowej w stolicy wzrosły o blisko 9 proc., do 3,25 mln mkw., z drugiej popyt na nią znacząco spadł. Efekt – wzrost odsetka pustostanów z 2,8 proc. pod koniec 2008 r. do 7,3 proc. rok później i 20–30-proc. spadek efektywnych stawek czynszów (uwzględniających m.in. wakacje czynszowe).

W pierwszej połowie 2010 r. silniejszą stroną na rynku wciąż byli najemcy, ale zdaniem deweloperów i analityków kolejne kwartały przemienią rynek najemcy w rynek wynajmującego. Powód? – Najemcy natrafią na „dziurę podażową”, związaną ze znikomą liczbą nowych inwestycji biurowych – tłumaczy Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre.

– Oceniamy, że do końca 2010 r. może zostać oddanych jeszcze do użytku ok. 60 tys. mkw. powierzchni biurowej (w pierwszej połowie roku 134 tys. mkw. – red.). Na 2011 rok przewidziana jest jeszcze mniejsza liczba projektów – mówi Katarzyna Opalska, analityk działu doradztwa Cushman & Wakefield.

Tłumaczy, że za spadkiem liczby nowych inwestycji stoją trudności inwestorów z uzyskaniem finansowania. – Banki nie chcą finansować tzw. inwestycji spekulacyjnych. Aby otrzymać finansowanie bankowe, inwestor musi pozyskać kluczowego najemcę (umowa typu pre-let) na dużą część planowanej powierzchni jeszcze przed startem inwestycji, co jest obecnie zadaniem dość trudnym – wyjaśnia Opalska. – Pierwsze efekty spadku podaży widoczne są już dziś, m.in. w ustabilizowaniu się stawek czynszów – wskazuje Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy Ghelamco Poland.

Sytuacja na rynku premiuje największe działające na nim podmioty, które nawet w czasach kryzysu były w stanie pozyskiwać kredyty bankowe. I chcą na tym skorzystać, wyprzedzając konkurentów. Taktyka ta zdaje egzamin. GTC w maju wystartowało z budową czwartego budynku w ramach kompleksu Platinum Business Park, a już w minionym tygodniu wynajęło cały biurowiec (13 tys. mkw. powierzchni) grupie Aviva, ustanawiając tegoroczny rekord wielkości transakcji wynajmu.

– Umowa z Avivą została zawarta na satysfakcjonujących nas warunkach – odpowiada Kozłowski, pytany o wynegocjowaną z ubezpieczycielem stawkę czynszu. Trwają prace nad kolejnymi inwestycjami GTC w Warszawie – piątym budynkiem Platinum Business Park i trzecim w ramach Okęcie Ofice Park. Z giełdowych deweloperów nowe inwestycje biurowe uruchamiają również Polnord, Echo Investment i J. W. Construction.

Spadek podaży nowych powierzchni powinien przełożyć się na wzrost rynkowych stawek czynszów. To z kolei powinno korzystnie wpłynąć na zyskowność komercyjnych przedsięwzięć. Choć, jak tłumaczy Mariusz Kozłowski, spadkowi efektywnych stawek czynszów towarzyszyło obniżenie kosztów budowy, to jednak nie rekompensowało to w pełni spadku marż na biurowych inwestycjach.

Teraz powinno to się zmienić. – Jeżeli globalne rynki finansowe unikną dalszych turbulencji, które negatywnie wpłynęłyby na popyt na rynku, powinniśmy być świadkami wzrostów stawek czynszowych – mówi Kozłowski. Analitycy przestrzegają jednak przed hurraoptymizmem. Wskazują, że zapotrzebowanie na powierzchnię biurową rośnie powoli, a około 40 proc. zawieranych dziś transakcji najmu stanowią renegocjacje istniejących umów. Mniejsze firmy wciąż chętnie korzystają z podnajmu biur od najemców, którzy w czasach prosperity nieco na wyrost ocenili swoje potrzeby.

– Rynek ożywia się i już obserwujemy, szczególnie w centrum miasta, lekką tendencję w kierunku wzrostu czynszów lub też – częściej – zmniejszenia pakietów zachęt pozaczynszowych. Trend ten utrzyma się zapewne także w przyszłym roku. Nie należy jednak się spodziewać raptownego, niekontrolowanego wzrostu cen – mówi Katarzyna Opalska.

Błażej Dowgielski
PARKIET