Cieć - zawód z przyszłością

Kiedyś dozorca, ewentualnie gospodarz domu, był zawodem nisko cenionym. Ale te czasy bezpowrotnie mijają. Teraz bowiem zawód facility managera lub property managera (F/P manager), czyli zarządcy obiektu lub nieruchomości, ma przed sobą świetlaną przyszłość.

"Nad wszystkim czuwa gospodarz domu, nie da on krzywdy zrobić nikomu. Chętnie pomoże, o każdej porze. Ooo! Boże!". Czytając ten kultowy cytat, wszyscy mamy przed oczami Romana Wilhelmiego w serialu Stanisława Barei "Alternatywy 4". Okazuje się, że teraz gospodarz domu powraca do łask. Sporo osób wchodzi na rynek nieruchomości jako właściciele budynków, a niewiele z nich ma pojęcie i w ogóle chęć do codziennego doglądania swojego metrażu do wynajęcia. I kto świadczy im pomoc w naprawianiu zapchanych toalet i odśnieżaniu chodnika? Gospodarz domu!

Pytanie podstawowe: ile można zarobić? Konkretne kwoty różnią się w zależności od liczby mieszkań w budynku, ich komfortu, położenia budynku w mieście i samego miasta, czasem dochodzą też względy sezonowe. Ważne jest podejście właściciela budynku – jedni potrzebują tylko stróża i z poczuciem wielkiej niesprawiedliwości wysupłają ten tysiąc złotych, inni szukają praktycznie swojego zastępcy, który wszystkim się zajmie, i wtedy nie szczędzą na pensję. Specjaliści z doświadczeniem są oczywiście bardziej cenieni, ale entuzjastyczna złota rączka da sobie radę na tym rynku.

Wykształcony F/P manager powinien oczywiście ukończyć odpowiednie studia zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Ale wiadomo, że papier jest cierpliwy i że dopiero w praktyce okazuje się, że jednak z ludźmi to trzeba umieć postępować. Co powinien wiedzieć/umieć/znać kandydat do takiej kariery?

Główną umiejętnością jest posiadanie standardu etycznego i podejmowanie działań na nim opartych. F/P manager musi być osobą godną zaufania, uczciwą, sumienną, solidną. F/P manager powinien respektować cele właściciela oraz użytkowników nieruchomości, utrzymując zarazem funkcjonalność obiektu i przystosowując go do zmiennych warunków organizacyjnych i technologicznych nieruchomości. Nigdy nie może zapomnieć, że pełni rolę pomocniczą w stosunku do właściciela i użytkowników nieruchomości i że to nie jest jego prywatny folwark. Niesubordynacja jest dopuszczona jedynie w sytuacji, gdy działania ww. podmiotów mogą stanowić niebezpieczeństwo dla obiektu.

Główną umiejętnością zawodową, której oczekuje się od F/P managera, jest kreatywność w podejściu do zarządzania udogodnieniami, dotycząca przede wszystkim wprowadzania w życie tych udogodnień. Konieczna jest praktyczna znajomość ekonomii (analiza rynku nieruchomości, gospodarka przestrzenna), finansów (analizy finansowe, rachunek kosztów, zarządzanie ryzykiem finansowym), zarządzania (jakość, IT, projekty) i prawa w zakresie obsługi nieruchomości. F/P manager musi znać się na utrzymania obiektów i urządzeń, usługach administracyjnych (m.in. pobieranie czynszów, ewidencja stanu technicznego budynku, realizacja przeglądów technicznych), na zarządzaniu powierzchnią (odśnieżanie, koszenie trawnika, sprzątanie psich kup), usługach architektoniczno-budowlanych i inżynieryjnych (pogłębianie kanałków odprowadzających wodę z trawników i rynien, malowanie farbą ścian pomazanych sprayem), gospodarowaniu nieruchomościami, planowaniu udogodnień, zdrowiu i bezpieczeństwie.

Kolejną rzeczą są umiejętności społeczne. F/P managerowie pełnią wiodącą rolę w kształtowaniu środowiska stanowisk pracy w organizacjach lub firmach, uwzględniając przy tym wydajność pracy i satysfakcję z jej wykonywania, zdrowie i bezpieczeństwo, ochronę środowiska itp. Pełnią również funkcje doradcze dla organizacji i firm, zwłaszcza w zakresie sprzedaży lub wynajmu budynków lub powierzchni, ich rewitalizacji i zmiany rodzaju użytkowania, co wymaga wysokich umiejętności komunikowania się. Nie bez znaczenia jest też zdolność przezwyciężania konfliktów interpersonalnych pomiędzy osobami odpowiedzialnymi za utrzymanie obiektu a osobami odpowiadającymi za potrzeby firm-najemców Konflikty te zazwyczaj pojawiają się w kontekście możliwości redukcji kosztów. Osoba zarządzająca obiektem powinna w tym zakresie przygotować program komunikacji oparty na analizach wykazujących efektywność i niezbędność podejmowanych działań.

Mimo wszystkich kolorowych obrazów (zepsute toalety, rozdeptane psie kupy, bohomazy sprayowe na ścianach), praca zarządcy nieruchomości jest głównie pracą urzędniczą. Większość czasu pracy spędza on w biurze, jednak zakres obowiązków wymaga od niego także pracy w terenie, bezpośrednio w budynku, którym zarządza. Trzeba więc umieć odnaleźć się wśród papierów, przepisów prawa, pozwoleń, zezwoleń, podań i odpowiedzi. Tutaj przydaje się dokładność, konsekwencja w działaniu, uporządkowanie.

Nie ma specjalnych wymagań co do sprawności fizycznej zarządcy. Niestety, w przypadku wykonywania niektórych czynności w terenie osoba niepełnosprawna ma utrudnione zadanie, gdyż wiele budynków nadal nie jest przystosowanych dla potrzeb osób poruszających się na wózkach. Nie mówiąc o odśnieżaniu dachów, pracach elektrycznych na wysokości półtora metra nad podłogą lub pracach wodociągowych dziesięć centymetrów nad wylewką, między wanną a ścianą.

Jeśli czytając ten tekst widziałeś się oczami wyobraźni odwiedzającego mieszkańców, ściągającego czynsze, malującego ściany i odśnieżającego chodnik, to może ten kierunek kariery czeka właśnie na ciebie. Więcej szczegółów na temat praktyki facility/property managera znajdziesz w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami oraz w branżowych instytucjach zarządców nieruchomości m.in. Polskie Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości, Polska Federacja Zarządców Nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości, Polska Federacja Rynku Nieruchomości.

Mirosław Sikorski

Podziękowania za współpracę dla Wydawnictwa C.H. Beck, wydawcy książki „Facility management” A. Śliwińskiego i B. Śliwińskiego (2006).