Deweloper nie może szantażować klienta groźbą niepodpisania umowy

Klienci tego dewelopera podpisywali z nim dwie umowy: pierwszą - przedwstępną i drugą - ostateczną, zwaną w języku prawniczym umową przyrzeczoną.

W pierwszej umowie deweloper zastrzegł sobie, że kupujący będą mogli żądać od niego kary umownej dopiero, jeśli spóźni się z oddaniem mieszkania o ponad sześć miesięcy. Przy mniejszym spóźnieniu nie mieli takiego prawa. W drugiej umowie - ostatecznej - zawarł zapis, że podpisując ją obie strony, czyli deweloper i klient, zrzekają się względem siebie wszelkich roszczeń.

Mieszkania zostały oddane 154 dni później niż zapisano w umowie przedwstępnej, a klienci, którzy zaciągnęli na ten cel kredyt hipoteczny w banku, musieli ponieść koszty bankowe wynikające z opóźnienia dewelopera.

Już po podpisaniu umowy ostatecznej jedno z małżeństw zażądało od dewelopera nie tylko zwrotu kosztów ubezpieczenia bankowego kredytu, ale i kary umownej za opóźnienie. Deweloper odmówił, broniąc się tym, że opóźnienie nie przekroczyło sześciu miesięcy.

Gdy sprawa znalazła się w Sądzie Okręgowym w Warszawie, ten sprawdził dokładnie obie umowy i przesłuchał innych klientów tego samego dewelopera. Okazało się, że wielu z nich czuło się szantażowanych - nie mogli negocjować warunków umów, a w umowie ostatecznej musieli zrzec się wszelkich roszczeń, bo wiedzieli, że w przeciwnym razie umowa nie zostanie zawarta i pozostaną bez mieszkania. Jeden ze świadków zeznał, że gdy nie chciał podpisać umowy przyrzeczonej, w której miał się zrzec prawa do kary umownej, deweloper wypowiedział mu umowę i poinformował, że umowa może zostać podpisana jedynie na zaproponowanych warunkach. Klienci, czując się wykorzystywani przez dewelopera, utworzyli nawet forum internetowe i zbiorowo interweniowali u miejskiego rzecznika konsumentów.

Po przesłuchaniu świadków i przeanalizowaniu umów warszawski sąd nakazał deweloperowi zapłacenie małżonkom kary umownej w wysokości sięgającej 32 tys. zł z odsetkami. Oddalił jedynie ich żądanie, by deweloper zwrócił im też koszty ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

Deweloper odwołał się od tego wyroku, ale kilka dni temu Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił jego apelację (sygn. I ACa 125/13 ). Uznał, że sąd I instancji wnikliwie zbadał sprawę, a zeznania świadków były szczegółowe i wiarygodne.

Oba sądy uznały, że warunki narzucane przez dewelopera, były niedozwolonymi klauzulami umownymi, rażąco naruszającymi interes konsumentów. Zwróciły uwagę na fakt, że deweloper zastrzegł sobie w umowie, iż karę umowną będzie płacił dopiero po przekroczeniu o sześć miesięcy terminu oddania mieszkań, a jednocześnie zapewnił sobie prawo pobierania odsetek już od pierwszego dnia, gdyby klient spóźniał się z ratą za mieszkanie. Sądy wskazały też, że klienci nie mieli żadnej możliwości negocjowania warunków umów i w umowie końcowej musieli zrzec się wszelkich roszczeń wobec dewelopera.