Deweloperzy wyprzedzają rządowe plany i walczą o klientów

Choć rząd dopiero rozważa wprowadzenie dopłat dla deweloperskich inwestycji pod wynajem, to na rynku od kilku miesięcy już funkcjonuje taka oferta.

J.W. Construction daje klientowi możliwość podjęcia decyzji o zakupie w ciągu 1,5 roku. To wystarczająco dużo czasu, by przetestować lokal i wychwycić ewentualne niedogodności. Po tym okresie albo wyprowadzamy się, albo też wykupujemy mieszkanie na własność. Im szybciej klient podejmie decyzję o wykupie, tym większy procentowo otrzyma zwrot kosztów najmu.
Deweloper w swojej ofercie "najem z opcją wykupu" oferuje lokale dwu- i trzypokojowe. Ceny wahają się od 1500 do 3300 złotych i zależy od inwestycji. Cena miesięcznego najmu w przypadku średniego mieszkania wielkości 50 metrów kwadratowych to koszt 2200 złotych. Oczywiście lokal jest w pełni wykończony i wyposażony w niezbędne sprzęty, jak pralka czy telewizor.

- Z prowadzonych analiz oczekiwań klientów wynika, że na rynku brakuje ciekawej oferty mieszkań dla osób zainteresowanych wynajmem w pełni wyposażonego lokalu, w rozsądnej cenie i w dobrej lokalizacji. Z tego względu zdecydowaliśmy się na wprowadzenie limitowanego programu "Wynajmij - potem kup" - mówi Tomasz Panabażys, dyrektor zarządzający i członek zarządu, J.W. Construction Holding S.A.

Warto dodać, że w skład oferty wchodzą również mieszkania w stanie deweloperskim. Wtedy jednak wynajmujący bierze na siebie koszty wykończenia mieszkania i ponosi ryzyko, że w razie rezygnacji z programu i wyprowadzki nie otrzyma zwrotu poniesionych kosztów.

W razie decyzji o wykupie mieszkania klient otrzyma częściowy zwrot kosztów wynajmu. Jego wysokość jest uzależniona od czasu, w jakim klient zdecyduje się na wykup. Gdy zapłaci deweloperowi w czasie pół roku, otrzyma zwrot aż 75 proc. kosztów dotychczasowego najmu. Kupno mieszkania od 7-12 miesiąca od wprowadzenia daje nam zwrot na poziomie 50 proc. Natomiast najmniej korzystne jest wykupienie lokalu od 13 do 18 miesiąca. Tutaj możemy liczyć jedynie na 25 proc. zwrot kosztów.

Przy takich założeniach okazuje się, że najkorzystniej dla klienta jest zakupić mieszkanie w 12 miesiącu najmu. Przy poniesionych kosztach 26,4 tys. złotych otrzyma aż 13,2 tys. z powrotem na swoje konto. W pozostałych przypadkach korzyści nie wydają się już tak znaczące. Przy zakupie do 6 miesięcy zaoszczędzimy nieco powyżej 3 tys., natomiast w przypadku wynajmu na maksymalny okres 18 miesięcy, dostaniemy ok. 10 tys. zwrotu. Jednak tutaj koszty najmu przez cały okres sięgną niemal 40 tys. złotych

Tego typu rozwiązanie może być ciekawą alternatywą dla osób, które nie mają stabilnej sytuacji zawodowej lub wystarczającej zdolności kredytowej. W te kilkanaście miesięcy wiele może się zmienić. Sytuację finansową może poprawić podwyżka, zmiana pracy lub otrzymanie etatu.
Deweloper J.W. Construction ma w swojej ofercie trzy inwestycje nastawione na wynajem. Dwie w Warszawie i jedną w Gdyni. Dlaczego akurat te?
Jak udało się nam nieoficjalnie dowiedzieć, były duże trudności w ich sprzedaży.

- Wynajem przed zakupem nieruchomości jest ciekawą propozycją dla nabywców, ale należy pamiętać, że jest to cały czas promocja obliczona na wzrost wolumenu sprzedawanych mieszkań i wzrost zainteresowania ze strony kupujących. Pozytywnie należy ocenić fakt, że część wpłacanych czynszów stanowi potem wkład własny przy zakupie mieszkania, ale stawki czynszu oferowane oficjalnie przez dewelopera są dość wysokie - ocenia Bartosz Turek z Home Broker.

- Nie ukrywam, że „Wynajmij – potem kup”, to program nastawiony także na przekonanie klientów do atrakcyjności naszych inwestycji – dodaje Tomasz Panabażys.

Kredyt u dewelopera

Na rynku pojawiła się także bardzo rzadka oferta kredytu zaciągniętego u dewelopera, bez pośrednictwa banku. Kredyt u dewelopera? Musi to być świetna oferta. Brak pośredników, niższa marża, raty, prowizje. A jednak rzeczywistość nie jest już tak kolorowa... Oferta ma jedną zasadniczą wadę. Na pewno nie skorzysta z niej ktoś o średnich dochodach i niedysponujący wysokim kapitałem początkowym.
Oferta dewelopera INTER-BUD z Krakowa zakłada, że klient może zakupić mieszkanie wpłacając początkowo 40 proc. wartości nieruchomości. Resztę spłaca w miesięcznych waloryzowanych ratach ze stałym oprocentowaniem na poziomie 6,5 proc. w skali roku, ale nie dłużej niż w ciągu 5 lat. Dopiero wówczas następuje przeniesienie własności mieszkania aktem notarialnym. Oznacza to, że do czasu całkowitej spłaty kredytu właścicielem mieszkania jest wciąż deweloper.

Zobrazujmy więc, jak wysokie będą koszty zakupu nieruchomości w takiej ofercie. Weźmy pod lupę mieszkanie o wartości 300 tys. złotych. Po pierwsze, na początek musimy zgromadzić 120 tys. wkładu własnego. Resztę będziemy spłacać przez 5 kolejnych lat. Do zapłaty deweloperowi pozostaje 180 tys., ale po doliczeniu oprocentowania i waloryzacji rat łączna suma do spłaty w tym okresie wzrośnie już do 210 tys.
Ze względu na waloryzację, z kolejnym miesiącem raty kredytu będą nieznacznie spadać. W najgorszym czasie wyniosą niemal 4 tys. złotych, natomiast w ostatnim miesiącu spadną do 3 tys. złotych. Wydaje się, że tak wysokie raty dla wielu będą przeszkodą nie do przeskoczenia. Nie wspominając już o początkowym kapitale w wysokości co najmniej 40 proc.
Porównując dane z kalkulatorów kredytowych kilku banków, okazuje się, że kredyt u dewelopera rządzi się niemal tymi samymi prawami co standardowy kredyt hipoteczny. Koszty kredytu będą więc identyczne i o żadnych oszczędnościach nie może być mowy.

- W Krakowie przeciętny kredyt hipoteczny dawany jest na około 65% wartości nieruchomości. Wydaje się więc, że wymagana przez dewelopera wpłata na poziomie 40% jest osiągalna. Problemem może być jednak spłata pozostałej kwoty. Przeciętny kredyt hipoteczny jest bowiem w Krakowie udzielany na ponad 20 lat przy oprocentowaniu średnim w złotych na poziomie 5,6% i 3,55% w euro, co jest ofertą znacznie bardziej atrakcyjną od systemu proponowanego przez dewelopera - mówi Bartek Turek z Home Broker.

- Tego typu ofertą jest zainteresowanych kilkanaście procent klientów, którzy kupują u nas mieszkanie - dowiedzieliśmy się nieoficjalnie od pracownika dewelopera INTER-BUD.

Gdyby okazało się, że klient ma trudności w spłacie lub z jakichkolwiek powodów chce zrezygnować z zakupu nieruchomości, zarówno deweloper, jak i klient ma prawo wypowiedzenia umowy. Wówczas kupujący straci 3 proc. wpłaconych dotychczas pieniędzy.
Mimo to przedstawiciel dewelopera zapewnił nas, że w razie chwilowych problemów finansowych klienta na pewno nie wyrzuci go z mieszkania.
Zawsze prowadzone są dodatkowe negocjacje i możliwe jest czasowe zawieszenie spłaty kredytu.
W razie zerwania umowy, klient straci nie tylko 3 proc. wpłaconych pieniędzy, ale także koszty poniesione na wykończenie mieszkania.

- Na tego typu ofertę decydują się osoby, które z różnych powodów nie chcą wiązać się z bankiem - anonimowo ocenia przedstawiciel dewelopera.

Bezczynszowo sprzątasz sam

Tak zwane bezczynszówki można znaleźć zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jako bezczynszowe należy pojmować nieruchomości, w których nie ma potrzeby płacenia kilkuset złotych miesięcznie na rzecz wspólnoty. Brzmi świetnie, ale okazuje się, że często jest to raczej chwyt marketingowy niż rzeczywista oszczędność.
Jednym z deweloperów oferujących mieszkania bezczynszowe jest deweloper Dolcan. W sprzedaży ma aż cztery osiedla funkcjonujące na takich zasadach. Średnia cena to ok. 6 tys. złotych za metr kwadratowy. Oznacza to, że na 50 metrowe mieszkanie wydamy ok. 300 tys. U deweloperów, którzy pobierają comiesięczne czynsze, cena za metr kwadratowy waha się od 7 do 10 złotych. W przypadku starszych budynków opłaty wzrastają, bo wyższe są też koszty ponoszone w ramach funduszy remontowego. Średni czynsz w nowej inwestycji z metrażem 50 m/kw wyniesie ok. 350 złotych miesięcznie.

Wydaje się więc, że bezczynszówki Dolcana są idealnym rozwiązaniem, jeśli chcemy ograniczyć koszty utrzymania mieszkania. Warto pamiętać o tym, że mimo braku czynszu późniejsze koszty mogą okazać się bardzo wysokie. Klientowi przyjdzie zapłacić za utrzymanie części wspólnych budynku i osiedla, np. za sprzątanie, koszenie trawy, oświetlenie klatki schodowej, a także wywóz śmieci. Oszczędności na pewno będą, ale mogą okazać się chwilowe.
Koszty znacznie wzrosną, jeśli dojdzie do tego potrzeba remontu, wymiana instalacji lub naprawa dachu. Jeśli nie ma czynszu, nie ma też funduszu remontowego. Wszystkie niezbędne wydatki pokryją ze swoich kieszeni mieszkańcy, rzucając pieniądze do wspólnego wora. Jak dobrze policzyć koszty wszystkich niezbędnych na osiedlu usług i ewentualnych napraw, to może okazać się, że korzystniej byłoby płacić stały czynsz.

Największy problem może mieć jednak nieco inne podłoże. W przypadku poważniejszych napraw czy inwestycji potrzebna jest zgoda właścicieli wszystkich mieszkań, a to ja wiadomo może być bardzo trudne. Wszyscy muszą wyrazić zgodę i chęć partycypacji w kosztach.

- Idea tzw. "lokali bezczynszowych" wydaje się utopijną, a jako taka ma małe szanse powodzenia w praktyce. Brak regularnie opłacanych czynszów skutkuje zaniedbaniem bieżących nakładów na nieruchomość, a w efekcie wymaga znacznie większych nakładów na nieuchronne remonty w przyszłości. Problem byłby jeszcze większy w małych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie wszyscy właściciele po kilkunastu latach użytkowania budynku musieliby zgodzić się na sfinansowanie na przykład remontu dachu, co w praktyce jest prostą drogą do ruiny całej nieruchomości - kwituje Bartosz Turek.