Działkowcy stracili ustawę, czy gminy odzyskają ziemie warte ponad 20 miliardów?

Orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego nie należy utożsamiać z utratą przez użytkowników Rodzinnych Ogródków Działkowych dotychczas posiadanych praw. Oznacza ono jednak, że niezgodne z konstytucją jest to, że Polski Związek Działkowców użytkuje grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów czy województw) nieodpłatnie.

Teraz parlament ma 18 miesięcy od dnia opublikowania orzeczenia TK w dzienniku ustaw na to, aby przygotować nowe regulacje dotyczące ROD. Pewne jest to, że opłata za użytkowanie gruntów zostanie wprowadzona. Niewykluczone jednak, że będzie ona symboliczna. Gdyby jednak przyjąć czarny dla działkowców scenariusz, to według obowiązujących dziś stawek działkowcy mogą się obawiać powstania sporych opłat w dwóch obszarach:

1. podatek od nieruchomości,
2. opłata za użytkowanie wieczyste. Jaka może być ich wysokość? Gdyby przyjąć, że każda działka ma 500 metrów kwadratowych, na każdej stoi altanka o powierzchni 30 mkw., a ponadto wszystkie gminy stosują maksymalne dopuszczalne stawki podatku, to za same posiadane grunty PZD musiałby zapłacić rocznie 186,7 mln zł z tytułu podatku od nieruchomości. Na jedną działkę o powierzchni 500 mkw. jest to koszt 215 zł rocznie. Gdyby ponadto gminy uznały za zasadne opodatkowanie altan i zastosowały maksymalną stawkę 7,36 zł za metr nieruchomości rocznie, to do municypalnych kas mogłoby trafić dodatkowo 191,77 mln zł, a modelowy działkowiec z tego tytułu musiałby zapłacić 221 zł rocznie. W sumie więc jego obciążenie wyniosłoby ponad 400 zł rocznie.

W przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste niezbędne jest najpierw oszacowanie wartości nieruchomości. Stawka przedmiotowej opłaty wynosi bowiem 1% wartości prawa własności do nieruchomości. Oszacowanie wartości gruntów zajętych przez PZD nie jest zadaniem łatwym. Cena metra kwadratowego takich nieruchomości może bowiem oscylować w granicach od kilkudziesięciu złotych (w przypadku mało atrakcyjnych lokalizacji poza miastami) do kilku czy nawet kilkunastu tysięcy w centrum stolicy. Ich wartość zależy od wielu czynników, przez co należałoby przygotować wycenę odrębnie dla każdej nieruchomości.

Gdyby jednak podjąć się tego karkołomnego zadania, to w prosty sposób można przemnożyć powierzchnię ogródków (na koniec 2011 roku wg PZD ROD zajmowały powierzchnię 43,4 tys. ha) działkowych przez przeciętną cenę nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod mieszkaniówkę podawanej przez GUS (50 zł za m kw. w 2010 roku). Wtedy ich wartość wyniosłaby 21 713 mln zł i tę wartość można uznać za bezwzględne minimum, jakie przedstawiają przedmiotowe nieruchomości. Ponadto gdyby wszystkie były oddane PZD w użytkowanie wieczyste, roczna opłata powinna wynieść 1% ich wartości, czyli 217,13 mln zł.

W rzeczywistości wartość działek PZD może być wielokrotnie większa. Wiele z nich leży bowiem w dużych miastach, gdzie cena metra działki może wynosić kilka czy w skrajnych przypadkach kilkanaście tysięcy złotych. Gdyby przyjąć zachowawczo, że na metr działki, na której powstanie niewysoki budynek wielorodzinny, przypada metr mieszkania i biorąc pod uwagę minimalne ceny gruntu pod budownictwo mieszkaniowe z raportu Colliers International, można oszacować, że:

1) w Warszawie grunty PZD o powierzchni 1069,4 ha (za NIK) są warte, 10 694 mln zł *(przyjęto cenę PUM na poziomie 1 tys. zł), a co za tym idzie roczna opłata za użytkowanie wieczyste może wynieść *107 mln zł,
2) we Wrocławiu grunty PZD o powierzchni 1426,9 ha (za NIK) są warte, 9 632 mln zł *(przyjęto cenę PUM na poziomie 675 zł), a co za tym idzie roczna opłata za użytkowanie wieczyste może wynieść *96 mln zł,
3) w Poznaniu grunty PZD o powierzchni 815,9 ha (za NIK) są warte, 4 406 mln zł (przyjęto cenę PUM na poziomie 540 zł), a co za tym idzie roczna opłata za użytkowanie wieczyste może wynieść 44 mln zł,
4) w Łodzi grunty PZD o powierzchni 700,7 ha (za NIK) są warte, 3 153 mln zł (przyjęto cenę PUM na poziomie 450 zł), a co za tym idzie roczna opłata za użytkowanie wieczyste może wynieść 32 mln zł.

Marcin Żak, Bartosz Turek
Home Broker