Ile jeszcze GTC zarobi na Galerii Mokotów?

Erste obniżyło rekomendację dla akcji Globe Trade Centre do "trzymaj", a wycenę do 31 zł

Globe Trade Centre prowadzi rozmowy w sprawie sprzedaży 50 proc. udziałów w spółce Rodamco CH1, która jest właścicielem Galerii Mokotów w Warszawie. Drugą stroną negocjacji jest Unibail Rodamco, europejski gigant zarządzający centrami handlowymi, który od 2003 roku jest właścicielem pozostałych 50 proc. udziałów w Rodamco CH1.

To właściwie wszystkie informacje, jakie zawarto w raporcie GTC, który trafił na rynek przed wczorajszą sesją. Próżno także szukać choćby ogólnych parametrów potencjalnej transakcji w komunikacie prasowym spółki. "Transakcja zostanie zawarta tylko w przypadku, gdy osiągnięta cena sprzedaży będzie atrakcyjna dla GTC" - zastrzegł w nim Eli Alroy, przewodniczący rady nadzorczej Globe Trade Centre.

Z wypowiedzi tej można wywnioskować, że udziały w Galerii Mokotów nie zostaną sprzedane poniżej ich wartości księgowej. Ta została określona na koniec 2007 roku na 158,5 mln euro (czyli prawie 530 mln zł według bieżącego kursu). Wielkość ta odpowiadała 50 proc. wyceny przygotowanej we wrześniu ubiegłego roku przez firmę Jones Lang LaSalle. Wartość Galerii Mokotów została przez nią wyliczona wówczas na 466,3 mln USD (czyli udział GTC - na ponad 233 mln USD).

Wycena JLL została jednak sporządzona przy stopie kapitalizacji równej 5,25 proc. Tymczasem w ostatnim roku średnie rynkowe stopy wzrosły, co - przy stałych wpływach z najmu - oznacza spadek wycen nieruchomości (stopa kapitalizacji ukazuje stosunek dochodów z najmu danego obiektu do jego wartości rynkowej). Ostatnie zawirowania na rynkach finansowych dodatkowo wzmogły awersję inwestorów do ryzyka. Pojawiają się więc wątpliwości, że wyceny nieruchomości sprzed roku mogą być już nieaktualne (tzn. są zawyżone).

To nie musi jednak dotyczyć Galerii Mokotów. W przypadku tego centrum umowy najmu zawierano bowiem dość dawno (jeszcze w dolarach, podczas gdy obecnie główną walutą czynszów w centrach handlowych jest euro), przy stawkach znacznie niższych od obecnych poziomów rynkowych. To oraz rosnące wpływy związane z większymi obrotami centrum dają znaczny potencjał wzrostu.

Ponadto GTC - jak twierdzi Mariusz Kozłowski, członek zarządu spółki - nie negocjuje sprzedaży Galerii Mokotów w celu podreperowania płynności. - _ Finansowanie wszystkich realizowanych projektów mamy zapewnione. GTC ma duże zasoby gotówki (na koniec II kwartału wynosiły 292 mln euro) i bezpieczny poziom zadłużenia. Jak zapowiadaliśmy, rozglądamy się za kolejnymi okazjami inwestycyjnymi. Chcemy się do nich zawczasu przygotować _ - tłumaczy.

- Poza tym co roku sprzedajemy jeden lub dwa projekty, uwalniając w ten sposób gotówkę na kolejne przedsięwzięcia - dodaje Mariusz Kozłowski. Przypomina, że w ubiegłym roku GTC sprzedało biurowce w Bukareszcie (America House, wyceniony na 120 mln euro) i w Pradze (Lighthouse, 76,5 mln euro).

Bez względu na to, czy i z jakim przebiciem GTC uda się sprzedać udziały w Galerii Mokotów, jego pierwsza inwestycja w segmencie handlowym była niewątpliwie zyskowna. Przypomnijmy, że pierwsze 50 proc. udziałów Rodamco odkupiło w 2003 roku, przy wycenie całego centrum równej 166 mln USD. Teraz GTC, w przypadku sfinalizowania sprzedaży, za połowę Galerii Mokotów uzyska większą kwotę.

Wartość samej transakcji zapewne będzie jednak mniejsza. Wycena warszawskiego centrum może być bowiem pomniejszona o wartość zadłużenia Rodamco CH1 (szacowanego na około 90 mln USD).

Krzysztof Woch

Tekst z kolumny nr 4 Gazety Giełdy Parkiet