Mieszkania: Deweloperzy w natarciu. Pozornym

Według GUS, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy w pierwszym kwartale, wzrosła o 53 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału ubiegłego roku.

Opublikowane dziś dane GUS, dotyczące budownictwa mieszkaniowego, potwierdzają wcześniej zaobserwowane tendencje. Spada liczba mieszkań oddawanych do użytku, ale nie w tak ostrym tempie, jak sugerowały to styczniowe dane (wtedy notowano spadek o 47 proc.) – w pierwszym kwartale zakończono budowę 33,9 tys. mieszkań i domów, to jest o 18,3 proc. mniej niż przed rokiem. Tempo spadku systematycznie maleje (w lutym wynosiło 31,9 proc.), ale warto pamiętać o wyjątkowo srogiej zimie, która wstrzymała część prac budowlanych.

W zupełnie innej perspektywie dzisiejsze dane GUS stawiają dane w ujęciu 12-miesięcznym. W takim porównaniu liczba mieszkań oddanych do użytku w okresie kwiecień 2009 – marzec 2010 wyniosła 152,5 tys. i była o 11 proc. niższa niż rok temu, ale też o 1,7 proc. wyższa niż po wynikach z lutego.

Śnieg jest już tylko wspomnieniem na placach budów – do marca rozpoczęto budowę 27 tys. mieszkań, to jest o 16,1 proc. więcej niż przed rokiem. Największy postęp zanotowali deweloperzy, którzy liczbę rozpoczętych budów mieszkań zwiększyli o 53,4 proc. Warto w tym miejscu przypomnieć, że pierwszy kwartał ubiegłego roku był wyjątkowo słabym okresem, a spora część deweloperów wstrzymywała wówczas nowe inwestycje. Dlatego obecna dynamika – choć może wydawać się imponująca – jest tylko odbiciem po okresie fatalnie niskiej aktywności deweloperów z zeszłego roku. W ujęciu 12-mesięcznym (którego GUS nie publikuje) liczba budów rozpoczętych wyniosła 146,7 tys. i była o 8,4 proc. niższa niż przed rokiem, ale zarazem o 3,5 proc. wyższa niż na koniec lutego.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła w pierwszym kwartale o 18,6 proc. i jest to stała tendencja obserwowana od dłuższego czasu. Co prawda, według danych GUS, miesiąc temu spadek liczby wydawanych pozwoleń wyniósł 23,7 proc. (w porównaniu r/r), i można byłoby mówić o znaczącej poprawie, to na takie wnioski nie pozwala ujęcie 12-miesięczne tych samych danych. Według naszych obliczeń, przez ostatnie 12 miesięcy inwestorom wydano 170,8 tys. pozwoleń i było to o 23,4 proc. mniej niż rok temu, oraz o 0,8 proc. mniej niż na koniec lutego.

Liczba budów zakończonych w preferowanym przez nas ujęciu 12-miesięcznym spadła o 11 proc. i nie jest to zaskakująca liczba. Oddaje ona pewne spowolnienie widoczne już w branży deweloperów w drugiej połowie 2008 roku. Warto podkreślić, że analogiczne spowolnienie w sektorze inwestorów indywidualnych osiągnęło znacznie mniejsze rozmiary, dlatego może się okazać, że liczba budów ukończonych będzie w całym 2010 roku niższa o nie więcej niż 10-15 proc. niż w roku 2009, w którym liczba ukończonych budów była owocem szczytu boomu budowlanego z lat 2007-2008.

Jeśli chodzi o liczbę budów rozpoczynanych, to w dalszym ciągu uważamy, że w całym roku będzie ich więcej niż w 2010 roku, a dodatnią dynamikę w ujęciu 12-miesięcznym powinniśmy zobaczyć jeszcze przed końcem półrocza. Będzie ona efektem wzrostu działań deweloperów w porównaniu do bardzo słabego okresu ich aktywności w pierwszej połowie zeszłego roku. Spodziewamy się, że aktywność inwestorów indywidualnych zmieni się tylko nieznacznie w porównaniu do roku 2009.

Spadająca liczba pozwoleń na budowę nie pozwala wyciągnąć jednoznacznych wniosków. Spadek wydaje się być zbyt silny, by ignorować jego istnienie i wpływ na branżę w kolejnych latach. Z drugiej strony wiadomo, że część wydanych w przeszłości pozwoleń nie została wykorzystana przez deweloperów, więc niekoniecznie ich obecny spadek musi być zapowiedzią dalszej stagnacji w budownictwie mieszkaniowym. Tym bardziej, że w grupie inwestorów indywidualnych spadek liczby wydawanych pozwoleń jest na niskim poziomie 2 proc.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance