Mniejsze podatki od wynajmu mieszkań

Zachętą będzie i to, że rejestrując umowę w urzędzie skarbowym, łatwiej wyeksmitują niechcianego lokatora. Takie bodźce do wychodzenia z szarej strefy i zgłaszania najmu do urzędu skarbowego (by płacić podatek od najmu) chce stosować Ministerstwo Infrastruktury. Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, kodeksu cywilnego oraz innych ustaw trafił już do uzgodnień międzyresortowych.

Urealniona wartość

Z ulgą odetchną ci, którzy płacą podatek dochodowy od wynajmowanego mieszkania lub domu na zasadach ogólnych. Propozycja Ministerstwa Infrastruktury zakłada bowiem zwiększenie wartości początkowej nieruchomości, od której naliczane są odpisy amortyzacyjne.

Dziś najczęściej wartość ta ustalana jest dla całego kraju jako iloczyn 988 zł i metrażu wynajmowanego lokalu. Po zaproponowanej zmianie będzie to iloczyn powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych opublikowanego przez wojewodę 1 stycznia roku poprzedzającego rok podatkowy. Nietrudno wyliczyć, że skoro obecnie wartość początkowa 50-metrowego mieszkania wynosi 49 400 zł, to amortyzacja w skali roku wynosi 741 zł. Po zmianach dla Warszawy wyniesie 3678 zł, a dla Gorzowa Wielkopolskiego – 2518 zł, bo wzrośnie wartość początkowa tych mieszkań - odpowiednio do 245 250 zł i 167 850 zł. Wyższe odpisy amortyzacyjne to wyższe koszty uzyskania przychodów, a w konsekwencji niższy podatek do zapłaty. Tak jak dziś z tej możliwości skorzystać będą mogli podatnicy, którzy wynajmą lub wydzierżawią lokal mieszkalny albo będą go używać na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Najem okazjonalny

Preferencje podatkowe adresowane będą także do osób, które zdecydują się na tzw. najem okazjonalny, czyli na okres nie dłuższy niż dziesięć lat i tylko na cele mieszkaniowe. Nie będzie to więc dotyczyło osób, które wynajmują dom (lub jego część) albo mieszkanie firmie na jej siedzibę. Chyba że będzie to lokal, w którym zamieszka np. jej prezes. Zyskają podatnicy, którzy przychody z najmu będą rozliczać w podatku dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, i ci, którzy wybiorą ryczałt. Pierwsi będą mieli prawo nie tylko ustalić wartość początkową na nowych, korzystniejszych zasadach, ale także do przyśpieszonej amortyzacji takiego lokalu (tj. zwiększenia stawki amortyzacyjnej o wskaźnik 3), drudzy zapłacą niższy, bo 5-procentowy podatek od najmu. Obecnie ryczałt ten wynosi 8,5 proc. do kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro (w 2009 r. – limit ten wynosi 13 510 zł), a po jej przekroczeniu – 20 proc.

_ Wiemy, że taki projekt został przygotowany, ale dokument jeszcze nie wpłynął. Dlatego w tej chwili Ministerstwo Finansów nie może odnieść się do propozycji Ministerstwa Infrastruktury _ – powiedziała “Rz” Magdalena Kobos, rzecznik prasowy ministra finansów. Co ważne, nowe rozwiązania – zgodnie z propozycją autorów projektu – zaczną obowiązywać po upływie 14 dni od ogłoszenia noweli w Dzienniku Ustaw (jest więc szansa, że jeszcze w tym roku). Ale uwaga! Wyższa wartość początkowa i przyśpieszona amortyzacja nie będzie stosowana do umów zawartych przed wejściem tej noweli w życie.

Łatwiejsza eksmisja i przywileje dla uczciwych

Najem okazjonalny i proponowane preferencje podatkowe to zachęta dla właścicieli lokali do ich zgodnego z prawem wynajmowania i płacenia od tego podatków

Ministerstwo Infrastruktury liczy na to, że dzięki proponowanym zmianom zwiększy się dostępność mieszkań na wynajem, a to z kolei może pozytywnie wpłynąć na sytuację osób poszukujących pracy poza miejscem stałego zamieszkania. Dziś nie dość, że na rynku najmu lokali mieszkalnych działa stosunkowo duża – jak twierdzi resort – szara strefa, to jeszcze wielu właścicieli nie decyduje się na ich wynajem właśnie ze względu na podatki. To ma się jednak zmienić.

Łatwiejsza eksmisja

Zachętą do wyjścia z szarej strefy ma być najem okazjonalny. Właściciel mieszkania (a może być nim tylko osoba fizyczna) oddawanego w taki najem będzie mógł zawrzeć umowę na czas określony, nie dłuższy jednak niż dziesięć lat. Zaletą takiej umowy ma być to, że łatwo będzie można eksmitować niechcianego lokatora, bez obowiązku zapewnienia mu lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego. Komornik eksmituje takiego najemcę pod adres przez niego wskazany w umowie najmu.

Proponowana nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ma stymulować rynek najmu. Wcześniej taką funkcję pełniła ulga na wynajem, która została zlikwidowana w 2000 r.

Zgłoszenie do naczelnika

Obecnie podatnicy mają do wyboru ryczałt (8,5 proc. do 4 tys. euro i 20 proc. powyżej tego limitu) lub opodatkowanie na zasadach ogólnych. Mankamentem pierwszego jest brak możliwości zmiany formy opodatkowania najmu w trakcie roku podatkowego (czyli przejścia z ryczałtu na zasady ogólne albo na odwrót). Zmiana jest możliwa dopiero w następnym roku podatkowym. Ci, którzy zechcą przejść z zasad ogólnych na ryczałt, muszą taki zamiar zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 stycznia.

Rozliczenie najmu na zasadach ogólnych oznacza z kolei konieczność zapłaty podatku według skali. Wynajmujący ma jednak prawo odliczyć koszty uzyskania przychodu. Może do nich zaliczyć opłatę za media, ubezpieczenie lokalu czy odpisy amortyzacyjne (1,5 proc. w skali roku). Nietrudno więc wyliczyć, że obecnie amortyzacja lokalu trwa 66 lat. Ten czas może się skrócić dzięki przyśpieszonej amortyzacji.

Z dobrodziejstwa ustawy skorzystają jednak tylko ci, którzy zgłoszą zawarcie umowy najmu okazjonalnego urzędowi skarbowemu właściwemu według położenia wynajmowanej nieruchomości.

Grażyna J. Leśniak
Rzeczpospolita