Niska cena sprzedaży zwróci uwagę fiskusa
Dziś, żeby sprzedać mieszkanie, trzeba obniżyć cenę. Znaczący upust zwróci uwagę organu podatkowego. Zaniżenie wartości grozi dopłatą podatku.
Szalejący kurs franka szwajcarskiego spędza sen z powiek wszystkim, którzy kilka lat temu zadłużyli się w walutach na zakup mieszkania czy domu. Dziś wielu z nich, mając nóż na gardle, musi się ich szybko pozbyć. To wiąże się z koniecznością znacznego obniżenia ceny, bo tylko atrakcyjne oferty zwrócą uwagę nabywców. Niestety, niska cena zainteresuje także fiskusa.
– Jeśli mieszkanie czy inna nieruchomość jest sprzedawana po bardzo atrakcyjnej cenie, bardzo możliwe, że organy podatkowe cenę tę zakwestionują – zauważa Dorota Walerjan, doradca podatkowy w Hogan Lovells. Zdarza się to dość często. Fiskus interesuje się, bo potencjalnie przy sprzedaży mieszkania, działki czy domu w grę wchodzi opodatkowanie dwiema daninami: podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz dochodowym od osób fizycznych. Ten pierwszy w wysokości 2 proc. płaci kupujący. Dochodowym obciążona jest sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek od dochodu (19 proc.) płaci sprzedający.
Jak wyjaśnia Iwona Potyralla, zastępca naczelnika III Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście, akty notarialne dotyczące nieruchomości są na bieżąco analizowane pod kątem cen sprzedaży, które mają wpływ na obowiązki podatkowe. Przepisy pozwalają fiskusowi zakwestionować cenę transakcyjną, jeżeli bez uzasadnienia odbiega ona znacząco od wartości rynkowej. W ocenie Doroty Walerjan niewielkie obniżenie ceny, np. o 5 – 10 proc. , nie powinno narażać sprzedającego na zarzut zaniżenia wartości. Problem polega na tym, że przepisy nie precyzują, kiedy cena znacząco odbiega od wartości rynkowej.
*Przykład: Podatek od sprzedaży nieruchomości *
Opodatkowane jest odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym została kupiona. Podatek to 19 proc. dochodu. Dochód to przychód minus koszty (przychód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty zbycia, koszty uzyskania przychodu to udokumentowane wydatki na nabycie i nakłady).
Cena nabycia mieszkania: 170 000 zł
Cena sprzedaży mieszkania: według ceny transakcyjnej 220 000 zł, według wyceny fiskusa 240 000 zł
Koszty odpłatnego zbycia – 1500 zł
Przychód: według podatnika 220 000 zł – 1500 zł = 218 500 zł,
według fiskusa 240 000 zł – 1500 zł = 238 500 zł
Koszty uzyskania przychodu: 170 000 zł
Podstawa opodatkowania: według podatnika (220 000 zł – 1500 zł)
– 170 000 zł = 48 500 zł, według fiskusa (240 000 zł – 1500 zł) – 170 000 zł = 68 500 zł
Podatek od sprzedaży: według podatnika 9215 zł,
według fiskusa 13 015 zł
RÓŻNICA 3800 zł
Nie chcesz płacić dodatkowego podatku, zbieraj dokumenty
Żeby skutecznie odeprzeć zarzut fiskusa, że cena sprzedaży mieszkania odbiega od rynkowej, trzeba przygotować dowody.
Osoby, które nie mogą czekać ze sprzedażą mieszkania do upływu pięciu lat od zakupu, dziś tracą podwójnie. Po pierwsze, zyskiem będą musiały podzielić się z fiskusem, bo takie transakcje – co do zasady – podlegają opodatkowaniu PIT. Po drugie, chcąc szybko sprzedać mieszkanie, będą musieli znacząco obniżyć cenę. To z kolei naraża je na zarzut, że celowo zaniżyły wartość transakcji, żeby zapłacić mniej podatku.
Jak zauważa Robert Nogacki, radca prawny z Kancelarii Prawnej Skarbiec, organy podatkowe chętnie kwestionują wartość transakcyjną przy sprzedaży nieruchomości, bo wydając niekorzystną decyzję, przerzucają na podatnika ciężar dowodu, że cena odpowiadała wartości rynkowej. Podatnicy mają jednak duże szanse na obronienie się przed dodatkowym podatkiem, jeśli wykażą, że była uzasadniona przyczyna obniżenia ceny. Przepisy jej nie definiują, więc takim powodem może być obawa wypowiedzenia kredytu przez bank i konieczność szybkiej spłaty. Podatnik musi to jednak udowodnić.
W ocenie Doroty Walerjan, doradcy podatkowego z HoganLovells, żeby skutecznie obronić się przed fiskusem i nie dopłacać podatku, należy odpowiednio wcześnie przegotować się do transakcji: sprawdzić ceny innych transakcji w okolicy, zebrać informacje od pośredników lub z ogólnie dostępnych źródeł jak Internet. Jeżeli cena mieszkania jest niższa z powodu jego stanu technicznego, warto to udokumentować, np. zdjęciami. Powodem niższej ceny może być też to, że nabywca kupi mieszkanie za gotówkę, a nie na kredyt.
– Taka dokumentacja może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy fiskus zdecyduje się na kontrolę po kilku latach od transakcji, ma na to bowiem nawet sześć lat – podkreśla Dorota Walerjan.
Fiskus ma prawo domagać się podwyższenia wartości transakcyjnej tylko wtedy, gdy cena znacząco bez uzasadnionego powodu odbiega od rynkowych.
Zdaniem Aleksandry Kasińskiej, prawnika w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy, o wartości rynkowej mieszkania będzie zatem decydować lokalizacja, standard budynku, w którym znajduje się mieszkanie, czy jego wyposażenie. Ekspert podkreśla, że dowody dotyczące wartości mieszkania pozwolą w przyszłości uniknąć kłopotów. Kontrola może się bowiem zjawić już po przeprowadzeniu generalnego remontu, który podniósł wartość mieszkania. Nie powinni o tym zapominać także kupujący, bo od nich fiskus może zażądać wyższego podatku od czynności cywilnoprawnych.
—Aleksandra Tarka