Raport z rynku nieruchomości

Wciąż tylko nieliczni sprzedający oferują swoje mieszkania po cenach niższych od tych, które utrwaliły się w ciągu ostatniego roku.

W skali kraju największy miesięczny spadek cen mieszkań nastąpił w Rzeszowie (-4,2%), Białymstoku (-1,4%) i Lublinie (-1,4%). W tym samym czasie średnie ceny wzrosły w Gdyni (2%), Poznaniu (1,9%) i Łodzi (1,7%).

Zmiany cen ofertowych w ubiegłym miesiącu obliczone kwotowo były nieznaczne - w zależności od miasta mieściły się w przedziale od 6 do 212 PLN na metrze kwadratowym. Przy zakupie np. 50-metrowego mieszkania daje to różnicę w cenie całkowitej od 300 PLN do maksymalnie ok. 10 000 PLN w górę lub w dół. Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net takie kwoty mają znikomy wpływ na decyzje stron co do zawarcia transakcji. Do wymiernych zmian cen, przekraczających nawet 10%, dochodzi dopiero w drodze bezpośrednich negocjacji między kupującym i sprzedającym.

Wyniki analizy wskazują na wciąż niewielkie zmiany stawek na rynku wtórnym. Zmniejszający się popyt ograniczany rosnącymi trudnościami w uzyskaniu kredytu nie przekłada się na gwałtowny spadek cen. W przeciwieństwie do firm deweloperskich właściciele mieszkań "używanych" zwykle nie odczuwają tak dokuczliwej presji czasu.

Deweloperzy, którzy zaciągnęli kredyty na realizację swych inwestycji dla zapewnienia płynności finansowej muszą dążyć do szybkiej sprzedaży lokali kosztem obniżania cen. Mieszkania oferowane na rynku wtórnym przez sprzedawców indywidualnych zwykle nie mają obciążeń kredytowych; mogą czekać na klienta nawet dłuższy czas a ewentualna strata wynikająca ze spadku wartości i tak wydaje się być niższa od strat, o jakich słychać w doniesieniach z rynków finansowych. Środki ulokowane w nieruchomości pozostają zatem bezpieczniejsze niż np. zakup akcji na giełdzie. Ponadto w wielu przypadkach przy braku chętnych do zakupu alternatywą dla sprzedaży mieszkania jest jego wynajęcie i comiesięczny zysk w postaci czynszu.

Jednak w dłuższej perspektywie spadki cen w większym stopniu obejmą także rynek wtórny. Wymusi je na nim nie tylko ograniczenie popytu ale także silna konkurencja ze strony taniejących mieszkań na rynku pierwotnym.

WIBOR W GÓRĘ, ZDOLNOŚĆ W DÓŁ - KOMENTARZ OPEN FINANCE

Ostatnie tygodnie były niespokojnym czasem dla wszystkich. Kryzys płynności na rynku pieniężnym przedostał się przez wirtualne granice bankowości także do Polski.
Najwyraźniejszym jego efektem jest dalszy wzrost rynkowych stóp procentowych, mimo że w tym samym czasie coraz więcej zaczęło się mówić o możliwych obniżkach stóp procentowych w banku centralnym. Brak płynności oznacza jednak duży popyt na pieniądz (ze strony banków), a to prowadzi do wzrostu jego ceny - analizuje Emil Szweda z Open Finance. Trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła przez ostatni miesiąc z 6,6 do 6,8 proc., co oznacza dla posiadaczy kredytów złotowych wzrost miesięcznych rat o 2 proc. lub o ok. 14 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN (z 706 do 720 PLN - obliczenia dla kredytów 30-letnich).

Jeszcze większy kłopot mają jednak ci kredytobiorcy, którzy dopiero planują zakup nieruchomości. Ostatnie tygodnie skłoniły banki do podniesienia marż odsetkowych. Wbrew licznym przekazom medialnym nie ma to wiele wspólnego z dbaniem o interesy klientów, ale więcej z opłacalnością prowadzenia biznesu. Skoro pieniądze stały się droższe dla banków, to naturalnym jest, że stały się one droższe także dla ich klientów. Jeśli do tej pory wiele banków miało zapewnione finansowanie na poziomie stóp WIBOR, a obecnie przyszło im płacić WIBOR plus 50 pkt, to banki przerzucają owe 50 pkt na swoich klientów. W efekcie mamy do czynienia z pozornym wzrostem marż kredytowych - nowe umowy kredytów hipotecznych zawierają co prawda wyższe marże (np. 150 pkt powyżej WIBOR zamiast 100 pkt jak dotychczas), ale w istocie banki niekoniecznie muszą rzeczywiście osiągać wyższe marże odsetkowe niż do tej pory, bo same też muszą płacić więcej. Co widać choćby po wzroście oprocentowania depozytów od klientów indywidualnych.

Skutek jest jednak jeden dla kredytobiorców - muszą płacić wyższe raty, bo ich kredyty są wyżej oprocentowane. Warto w tym kontekście pamiętać, że nawet jeśli w przyszłości rynkowe stopy procentowe spadną, to marże opisywane w nowych umowach kredytowych pozostaną na relatywnie wysokim poziomie. W porównaniu do stanu sprzed kryzysu przeciętne oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło z 7,8 do 8,8 proc., zatem marże odsetkowe sięgają obecnie 200 pkt powyżej WIBOR. Rzecz jasna wysokie oprocentowanie kredytów oznacza wzrost rat, a zatem także spadek zdolności kredytowej klientów banków.

Większość banków dodatkowo zaostrzyła kryteria udzielania kredytów szacując zdolność ostrożniej niż do tej pory, a liczba banków, w których wciąż można zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości zdaje się topnieć z dnia na dzień.

W efekcie można spodziewać się znacząco niższej liczby udzielanych kredytów hipotecznych w najbliższych tygodniach. Ale oczekujemy, że w ciągu najbliższych miesięcy oprocentowanie kredytów złotowych będzie stopniowo spadało (wraz z uspokojeniem nastrojów na rynkach i spadkiem presji inflacyjnej). KREDYTÓW WE FRANKACH NIE MA

W przypadku kredytów we frankach problem jest jeszcze większy. Wzrost stóp rynkowych na przestrzeni ostatniego miesiąca wyniósł 30 pkt bazowych - trzymiesięczny LIBOR, który jest podstawą oprocentowania większości kredytów we frankach wzrósł z 2,8 do 3,1 proc. Dla kredytobiorców zadłużonych we frankach oznacza to wzrost rat o 3,7 proc. lub o ok. 19 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN (z 507 do 526 PLN - obliczenia dla kredytów 30-letnich). Ale to nie koniec złych wiadomości - od 22 września do 20 października kurs franka wzrósł z 2,05 do 2,34 PLN, a więc o 14,1 proc., co oznacza wzrost rat kredytów właśnie o kolejnych 14 proc. Kurs franka jest też najwyższy od września 2007 r., co dodatkowo oznacza, że w przeliczeniu na złote, każdy kto zdecydował się na kredyt 30-letni we frankach w ciągu ostatnich 12 miesięcy jest dziś winien więcej, niż pożyczył od banku (uwzględniając spread). W krótkim terminie spodziewamy się obecnie łagodnej korekty spadkowej kursu franka do poziomu 2,20 PLN, ale w dłuższym
okresie ryzyko dalszego wzrostu notowań szwajcarskiej waluty pozostaje wysokie. Dla potencjalnych kredytobiorców chwilowo kwestie związane z przyszłym kursem franka stanowią problem czysto akademicki, ponieważ większość banków postawiła już zaporowe warunki dla kredytów w CHF. Większość z nich wymaga od kredytobiorców wkładu własnego na poziomie 10-35 proc. nabywanej nieruchomości (a więc od kilkudziesięciu do nawet ponad 100 tys. PLN przy przeciętnej wielkości mieszkaniach), a te które nadal udostępniają kredyty w CHF na 100 proc. wartości nieruchomości wprowadziły marże tak wysokie (3,1-3,5 proc.), że oprocentowanie takich kredytów sięga 6-6,5 proc. Biorąc pod uwagę ryzyko kursowe towarzyszące takiemu kredytowi, zadłużanie się we frankach szwajcarskich stało się chwilowo bezprzedmiotowe, ponieważ skala oszczędności (raty mniejsze o ok. 20 proc.) nie rekompensują ryzyka kursowego (o czym przekonuje choćby ostatni miesiąc notowań CHF).

Oczekujemy jednak, że marże odsetkowe dla kredytów w CHF mogą okazać się nieco niższe, jeśli NBP zaoferuje bankom możliwość pożyczania franków od banku centralnego (konkretnie chodzi o operacje swap'owe), ale wymogi dotyczące wkładu własnego mogą utrzymać się przez długi czas.

MIESZKANIA WE WROCŁAWIU

Dynamiczny rozwój gospodarczy Wrocławia, ściąganie przez władze nowych inwestycji dających nowe miejsca pracy oraz aktywna polityka promocyjna powodują, że stolica Dolnego Śląska znajduje się w czołówce miast uznawanych za najprzyjaźniejsze dla mieszkańców. Odzwierciedleniem tak korzystnych ocen jest m.in. zwiększone zainteresowanie wrocławskimi nieruchomościami, w tym zakupem mieszkań. Obecnie średnia za m2 mieszkania na rynku wtórnym kształtuje się na poziomie 7211 PLN. To o ponad 2% więcej niż przed rokiem i o ponad 28% więcej niż w styczniu 2006 roku. Spośród wszystkich mieszkań, które zostały wystawione do sprzedaży we wrześniu ponad połowa (52,3%) miała cenę nieprzekraczającą 7000 PLN za m2. Za cenę od 7000 do 9000 PLN za m2 oferowanych było 38,3% mieszkań a oferty droższe - pow. 9000 PLN za m2 - stanowiły niespełna 10%. Na wrocławskim rynku we wrześniu największy wybór mieli klienci poszukujący mieszkań 2- pokojowych; miały one prawie 45% udział w podaży. Co trzecie oferowane mieszkanie liczyło 3
pokoje, a tylko jedna na dziesięć ofert była kawalerką.
Open Finance i Oferty.net