Równowartość czynszu to nie przychód z innego źródła

Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 21 listopada 2014 r. (I SA/Kr 864/14).

Stan faktyczny

W październiku 2013 r. podatnik wystąpił o wydanie interpretacji w zakresie opodatkowania PIT. Wyjaśnił, że w 2011 r. był współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami wynajmuje lokatorom znajdujące się w tym budynku mieszkania. Przychody z wynajmowania lokali rozlicza na zasadach ogólnych (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT).

Dalej mężczyzna tłumaczył, że jest problem z częścią lokatorów. Kilku z nich wypowiedziano umowy najmu, a sąd orzekł eksmisję z prawem do lokali socjalnych. Niestety, gmina nie dostarczyła lokali socjalnych, więc eksmitowani nie opuścili mieszkań. Eksmitowani lokatorzy nie płacili odszkodowań za zajmowanie lokali bez tytułu prawnego, a lokali z lokatorami nie można było wynająć.

W tej sytuacji wnioskodawca skorzystał z przysługującego mu prawa i wystąpił z powództwem do sądu o odszkodowanie od gminy. Postępowanie sądowe zakończyło się przyznaniem i wypłatą przez gminę odszkodowania będącego substytutem czynszu z najmu. W skład kwoty odszkodowania, oprócz czynszu, wchodziły kwoty wynikające z rachunków za wodę zużytą w lokalu przez lokatorów i za wywóz śmieci. Wypłata przyznanego odszkodowania nastąpiła na rachunek wspólnoty mieszkaniowej będący w dyspozycji zarządcy nieruchomości. Gmina wystawiła mu PIT-8C, w którym w poz. 34 wykazane zostały „odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego" oraz kwota odszkodowania w wysokości ponad 6 tys. zł.

Podatnik zapytał, czy na pewno odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego lub zamiennego osobom uprawnionym z mocy wyroku, wypłacone przez gminę należy traktować jako przychody z najmu. Chciał także wiedzieć, czy należało je wykazać w rocznym zeznaniu PIT-36 w polu dotyczącym przychodu z najmu i dzierżawy czy jako dochód z innych źródeł.

Fiskus wyjaśnił, że co do zasady opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika. Uznał jednak, że otrzymanego przez wnioskodawcę odszkodowania nie sposób uznać za przychód z najmu. W ocenie urzędników odszkodowanie wypłacone zostało przez gminę jako zadośćuczynienie za szkodę związaną ?z niedostarczeniem lokali socjalnych osobom uprawnionym, nie zaś jako czynsz (czy też jego ekwiwalent) związany z użytkowaniem (w tym bezprawnym) lokali przez najemców. Tym samym powinno ono zostać zaliczone do przychodów z innych źródeł.

Podatnik zaskarżył interpretację.

Rozstrzygnięcie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uwzględnił jego skargę. Sąd co prawda zgodził się z fiskusem, że co do zasady odszkodowanie nie jest czynszem wynikającym ?z przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę najmu. Gdy się jednak szerzej zastosuje analizę systemową, istnieją podstawy do rozważenia istnienia analogii pomiędzy czynszem a spornym odszkodowaniem.

Sąd zauważył, że przepisy podatkowe nie ograniczają pojęcia przychodów z najmu wyłącznie do czynszu. Odszkodowanie jest związane ze źródłem przychodu, na podstawie którego mogło w ogóle powstać. Odszkodowanie ma bowiem rekompensować czynsz, jaki powinien być płacony przez najemcę lokalu z orzeczoną eksmisją, a który nie został w rzeczywistości zapłacony przez osoby zajmujące dany lokal. W ocenie WSA przychód w postaci spornego odszkodowania pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z używaniem lokalu przez najemcę, pomimo orzeczonej eksmisji.

Sąd zauważył, że jeżeli lokator oczekujący na lokal socjalny nie uiszcza odszkodowania, to gmina w ramach swojej odpowiedzialności pokrywa również odszkodowanie niezapłacone przez lokatora. Są to konsekwencje wynikłe z nieprzyznania przez gminę lokalu socjalnego. Dla wynajmującego jest to kwota otrzymywana w zamian za nieopłacony w terminie czynsz najmu (równowartość tego czynszu). W tym zakresie uiszczona kwota nie zmienia swojego charakteru i może być traktowana analogicznie jako szeroko rozumiany przychód z najmu.

? oprac. Aleksandra Tarka

Michał Grzywacz, radca prawny, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Grzywacz-Zawada

Kwestia wypłaty świadczeń odszkodowawczych w praktyce budzi wiele wątpliwości. Zasadniczym problemem do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia zastosowania zwolnienia podatkowego oraz określenia źródła przychodów w przypadku braku zwolnienia. Zagadnienia te są przedmiotem wyjaśnień organów podatkowych. W ich ocenie poza zakresem tego zwolnienia pozostają takie świadczenia, jak wypłacane przez gminę na podstawie ugody: odszkodowanie z tytułu niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie eksmitowanej lub odszkodowanie za szkodę wynikającą z braku możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. W przedmiotowej sprawie rozstrzygnięty przez sąd spór dotyczył zakwalifikowania do odpowiedniego źródła przychodów wypłaconego przez gminę odszkodowania będącego substytutem czynszu z najmu. Zgodnie z rozstrzygnięciem, wypłacone przez gminę odszkodowanie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z zawartą umową najmu, pomimo zmiany podmiotu
wypłacającego równowartość utraconego czynszu. W zakresie kwoty należnej wynajmującemu gmina wchodzi jako dłużnik w miejsce niepłacącego lokatora i opłaca za niego wartość czynszu. Wypłaconego odszkodowania nie sposób zatem uznać, jak zrobiły to organy podatkowe, za odrębne od najmu źródło przychodów. W konsekwencji wypłacony przez gminę substytut czynszu należy rozliczać na zasadach analogicznych jak najem. Wydaje się bezdyskusyjne, co zresztą potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, zakwalifikowanie zasądzonego odszkodowania do przychodów z najmu, jako jedynego źródła, z którego to świadczenie mogło powstać.