Udział MdM w wartości transakcji na rynku mieszkań w '14 wyniesie 16‑18 proc. - REAS (opinia)

21.01. Warszawa (PAP) - W 2014 roku nastąpi 16-18 tys. dopłat do programu "Mieszkanie dla Młodych" co stanowić będzie 20-23 proc. wszystkich transakcji na rynku deweloperskim oraz 16-18 proc. łącznej wartości transakcji - ocenia w przesłanym PAP raporcie firma REAS.

"W segmencie mieszkań o podstawowym standardzie istotny wpływ będzie miał program MdM. W ramach tego programu na pierwotny rynek mieszkaniowy ma trafić w 2014 roku w postaci dopłat do wkładu własnego, 600 milionów złotych. Można wstępnie szacować, że program ten będzie miał skalę porównywalną z oddziaływaniem programu Rodzina na Swoim (RnS) w 2012 roku" - napisano.

"Jeśli program zostanie uruchomiony od początku stycznia, wówczas w skali roku wypłaconych zostanie prawdopodobnie ok. 16-18 tys. dopłat do kredytów, co może oznaczać wsparcie dla ok. 20-23 proc. łącznej liczby transakcji na rynku deweloperskim w 2014 roku, o wartości rzędu 16-18 proc. łącznej rocznej wartości transakcji w kraju" - dodano.

Zdaniem analityków REAS, program będzie miał generalnie istotne znaczenie nie tylko dla nabywców i firm deweloperskich, ale także dla sektora bankowego, neutralizując częściowo konsekwencje wejścia w życie rekomendacji S3

"Z perspektywy nabywców, którzy z programu skorzystają, mechanizm początkowej dopłaty do wkładu własnego jest bardziej atrakcyjny od dopłat do odsetek od kredytu, stosowanych w programie RnS. W przypadku programu MdM dopłata rzeczywiście zwiększy kwotę, za którą nabywca będzie mógł kupić mieszkanie, albo zmniejszy zapotrzebowanie na kredyt" - napisano.

"Jednak jakaś część potencjalnych nabywców, którzy nie mają wkładu własnego, i nie spełniają kryteriów pozwalających na skorzystanie z programu MdM nie będzie mogła uzyskać kredytu i kupić mieszkania" - dodano.

W ocenie REAS, sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2014 r. uzależniona będzie od większej liczby czynników niż w 2013 roku.

"Z jednej strony pozytywnie będzie oddziaływał na rynek program MdM, do czasu wykorzystania puli środków przeznaczonych w budżecie na ten program, a zatem zapewne przez około trzy kwartały roku (o ile wypłaty rozpoczną się już w pierwszym kwartale). Nie musi to oznaczać spadku wsparcia sprzedaży w ostatnim kwartale - zapewne nabywcy będą podpisywać umowy rezerwacyjne z zamiarem skorzystania z dopłaty na początku kolejnego roku" - napisano.

"Pozytywny wpływ na nastroje, zarówno nabywców jak i deweloperów i bankowców powinny mieć sygnały płynące z gospodarki: ustabilizowanie się tempa wzrostu na poziomie 2,5 proc. PKB, a być może nawet nieco wyżej, poprawa sytuacji na rynku pracy, wzrost cen lokali przy malejącej lub ustabilizowanej wielkości oferty. W pierwszej połowie roku zakupom powinny sprzyjać niskie stopy procentowe" - dodano.

W ocenie REAS, trudne do przewidzenia jest zachowanie w 2014 roku tzw. nabywców gotówkowych.

"Zjawisko odpływu depozytów z banków zaczyna słabnąć i według niektórych opinii szczyt zakupów dokonywanych przez tę grupę nabywców mamy już za sobą. Zapewne decyzje potencjalnych nabywców będą miały zróżnicowany charakter: część z nich zrezygnuje z zakupu wobec braku atrakcyjnych propozycji i kurczącej się oferty, inni będą czekać na mieszkania z zapewnionym rachunkiem powierniczym, jeszcze inni będą starali się dokonać zakupu jak najszybciej" - napisano.

Zdaniem REAS, trudna do przewidzenia jest także skala podaży mieszkań w 2014 roku.

"Potencjał terenów będących w rękach deweloperów z pewnością pozwala na jej zwiększenie. Ceny zakupu gruntów są już dziś dość atrakcyjne i pozwalają na uzyskiwanie satysfakcjonującej rentowności. Problemem jest jednak dostępność finansowania dla deweloperów. Banki nadal podchodzą do finansowania branży deweloperskiej dość nieufnie, a niedoróbki w ustawie o ochronie praw nabywców są jednym z powodów, aby tej działalności w bankach nie rozwijać" - napisano.

"Wobec ograniczonych możliwości pozyskiwania kapitału z emisji obligacji, niektóre firmy deweloperskie mogą wybrać strategię podnoszenia cen przy mniejszej liczbie oferowanych mieszkań zamiast powiększać ofertę" - dodano.

Z raportu wynika, że na sytuację na rynku mieszkaniowym w bieżącym roku oddziaływać będzie także rządowy program mieszkań na wynajem.

"Jeśli spełnią się zapowiedzi zbudowania portfela obejmującego co najmniej kilkanaście tysięcy mieszkań w największych miastach, wywrze on z pewnością istotny wpływ na rynki najmu. Najprawdopodobniej spowoduje to spadek ogólnego poziomu czynszów, wzrost standardów i jakości obsługi najemców. Może także dać impuls do zmian legislacyjnych, a także utorować drogę innym inwestorom instytucjonalnym" - napisano.

"Fundusz będzie jednak także oddziaływał na rynek pierwotny w największych miastach. Wobec wzrostu skali produkcji ceny wykonawstwa mogą zacząć rosnąć, także w obszarze robót wykończeniowych. Istnieje ryzyko, że inni inwestorzy mogą wyhamować zakupy o charakterze inwestycyjnym" - dodano.

Autorzy raportu oceniają ponadto, że lata 2014 i 2015 powinny być pomyślne dla deweloperów.

"O ile nie pojawią się negatywne czynniki pochodzące spoza rynku mieszkaniowego takie, jak perturbacje o charakterze makroekonomicznym lub politycznym, to lata 2014-2015 powinny być dość dobrym okresem dla branży deweloperskiej w największych polskich miastach" - napisano.

"Wątpliwości budzić może jedynie to, na ile trwała jest poprawa koniunktury i to, czy w dalszej perspektywie wzrost inflacji i stóp procentowych nie spowoduje spadku zdolności kredytowej nabywców, a w konsekwencji także zmniejszenia efektywnego popytu" - dodano.

Nikodem Chinowski (PAP)

nik/ bg/