Urządzeń nie będzie, bo przeszkadzały sąsiadom

Do takiego wniosku doszedł Sąd Okręgowy w Legnicy, oddalając pozew spółki, która przeciwko temu protestowała.

Spółka była właścicielką lokalu użytkowego. W 2013 r. zwróciła się do wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na montaż trzech klimatyzatorów wraz z urządzeniami zewnętrznymi na elewacji budynku. Wspólnota zgodziła się a spółka zamontowała urządzenia.

Hałas z urządzeń zewnętrznych klimatyzatorów przeszkadzał jednak właścicielom lokali pod których oknami zostały one umieszczone. Zażądali więc cofnięcia zgody.

Wspólnota podjęła więc kolejną uchwałę. Tym razem w sprawie cofnięcia zgody. Swoją decyzję uzasadniła tym, że zgoda była warunkowa. Klimatyzatory miały nie przeszkadzać innym. Tymczasem stało się inaczej.

Następnie wezwała spółkę do demontażu urządzeń klimatyzacyjnych a gdy ta tego nie zrobiła postanowiła wystąpić przeciwko niej na drogę sądową.

Wówczas spółka zaskarżyła uchwałę w sprawie cofnięcia zgody na montaż klimatyzatorów do Sądu Okręgowego w Legnicy. Według niej, uchwała jest bezwzględnie nieważna, narusza bowiem zasady współżycia społecznego z art. 58 par. 2 kodeksu cywilnego. Klimatyzatory zostały zamontowane bowiem w oparciu o zgodę wspólnoty. Cofając ją wspólnota naruszyła prawa nabyte spółki.

Sąd okręgowy stwierdził zaś, że pozew nie zasługuje na uwzględnienie. Jego zdaniem spółka wniosła pozew po terminie.

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z prawem, umową właścicieli albo, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Natomiast ust. 2 tego przepisu reguluje, że powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa dotyczącego interpretacji art. 25 ust. 2 tej ustawy 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały jest terminem zawitym. Oznacza to, że po jego upływie prawo do zaskarżenia uchwały wygasa.

Według sądu, uchwała wspólnoty, podjęta nawet z naruszeniem prawa, po upływie 6 tygodni (liczonych od dnia uchwalenia na zebraniu lub od powiadomienia) ma moc obowiązującą i podlega wykonaniu.

W tym konkretnym wypadku, uchwała spółce została przesłana 18 października 2013 roku, a pozew o uchylenie uchwały nadano w dniu 21 stycznia 2014 roku. To oznacza, że termin 6 tygodni od doręczenia powiadomienia został przez spółkę znacznie przekroczony.

W ocenie sądu brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do uznania, że termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty zaczął biec dla strony powodowej od dnia doręczenia jej odpisu pozwu o nakazanie demontażu klimatyzatorów.

Sąd przypomniał też, że art. 189 kodeksu postępowania cywilnego pozwala w niektórych wypadkach wnieść pozew nawet po upływie terminu zawitego. W tym jednak konkretnym wypadku nie doszło do naruszenie podstawowych zasad porządku prawnego, które uzasadniałoby roszczenie z art. 189 k. p. c. i wyeliminowanie tej uchwały z obrotu prawnego.

Zdaniem sądu, ani treść, ani założenia uchwały nie naruszają podstawowych zasad porządku prawnego. Wspólnota wyraziła zgodę na montaż klimatyzatorów warunkując ich eksploatację brakiem uciążliwości dla mieszkańców. To oznacza, że podjęcie uchwały o anulowaniu tej zgody na tej podstawie, że działanie klimatyzatorów jest uciążliwe - nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego nawet wtedy, gdyby uciążliwość była subiektywna.

Sygn. akt: I C 23/14