Ustawa o obrocie ziemią wywróciła rynek do góry nogami. Banki wstrzymują kredytowanie

Ustawa o obrocie gruntami rolnymi, która weszła w życie od tego miesiąca, wywołała niebywałe zamieszanie w bankach. Klienci, którzy starali się o kredyt na budowę, odchodzą z kwitkiem. - Skala problemu może być bardzo duża - podaje Związek Banków Polskich.

Banki odmawiają finansowania inwestycji planowanych na gruntach rolnych, bo nie mogą ustanowić zabezpieczeń. Cała dotychczasowa praktyka legła w gruzach w momencie wejścia w życie ustawy o obrocie ziemią rolną, czyli od 30 kwietnia.

Jak podaje wtorkowy "Dziennik Gazeta Prawna", banki wstrzymują procedury kredytowe. Zgodnie z obowiązującymi od 30 kwietnia 2016 r. przepisami hipoteka na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości z dnia ustanowienia hipoteki. A grunt stanowi zwykle tylko 10-15 proc. wartości całej inwestycji.

Dotąd banki uznawały, że zabezpieczenie jest większe niż wstępnie sam grunt, bo wartość gruntu rosła wraz z realizacją budowy. Wszystko się zmieniło, gdy weszły w życie nowe przepisy. Teraz, by otrzymać kredyt, inwestor musi szukać nowych zabezpieczeń.

- Skala problemu będzie bardzo duża, bo dotyczyć może wszystkich projektów realizowanych poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - podaje Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich ds. finansowania nieruchomości w wypowiedzi dla WP money.pl. - Ustawa wymaga wpisania roszczenia każdego wierzyciela (banków i SKOK-ów) do wartości nieruchomości, a grunt stanowi tylko część wartości projektu. W obecnej sytuacji prawnej wierzyciel nie może wpisywać całego roszczenia, musiałby to robić etapowo. To byłoby jednak bez sensu.

Jak podaje DGP, PKO BP rozsyła do swoich niedoszłych klientów pisma tłumaczące powody, dla których wstrzymało rozpatrywanie ich wniosków. Powołuje się na nową ustawę o obrocie ziemią.

Bank chwilowo nie oszacował skali zjawiska.

- Biorąc pod uwagę fakt, że ustawa obowiązuje niespełna dwa tygodnie - realną skalę wpływu regulacji będziemy mogli ocenić w późniejszym terminie - podaje Iwona Radomska, ekspert PKO BP.

Jak wynika z pism rozsyłanych przez PKO BP, problem z zaciągnięciem kredytu będą mieć także właściciele działek rolnych nieobjętych ograniczeniami przewidzianymi w nowej ustawie, a więc m.in. o powierzchni poniżej 30 arów.

- Odnośnie małych gruntów definicje są tak niejasne, że jeśli nie ma miejscowego planu, to można praktycznie każdy grunt zakwalifikować jako grunt rolny, a to oznacza, że bank może nie być skłonny do kredytowania budowy nieruchomości - mówi Meluch.

- Ustawodawca z jednej strony zgodził się, żeby ograniczenia w obrocie nie dotyczyły tych nieruchomości, z drugiej jednak nie zadbał o to, by nie odnosiły się do nich nowe przepisy regulujące wysokość zabezpieczeń hipotecznych - tłumaczy w DGP adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości. - Krótko mówiąc, także na tych działkach rolnych nie może być ustanowiona hipoteka przewyższająca ich wartość.

Teoretycznie byłaby możliwość wpisania zabezpieczenia na podstawie tzw. operatu szacunkowego, czyli opinii rzeczoznawcy. Bank nie może jednak ryzykować, nie wiedząc, jaka będzie decyzja sądu.

- Nie ma jednolitej praktyki sądów wieczysto-księgowych, jeden może brać pod uwagę szacowanie wartości na podstawie operatu szacunkowego, ale drugi może to ignorować - podaje Bolesław Meluch z ZBP. - Jeśli będzie wtedy postępowanie upadłościowe lub windykacyjne klienta, to może się okazać, że wierzyciel mógłby zaspokoić się tylko do wartości wpisanego roszczenia w księdze wieczystej.

Z tego powodu banki muszą przyjąć ostrożną politykę i... odrzucają obecnie wnioski kredytowe. Jakie może być rozwiązanie problemu?

ZBP razem z bankami zwrócił się do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi o wiążące interpretacje odnośnie szczegółów nowej ustawy. To ministerstwo jest w stanie potem uruchomić ścieżkę legislacyjną, która może naprawić błąd ustawodawcy.

- Jeśli brać pod uwagę, jak niespójne są definicje w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i w ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, to może spowodować, że banki nie będą udzielać kredytów lub będą wymagać dodatkowego zabezpieczenia - alarmuje Meluch. - Chcielibyśmy, żeby w procesie legislacyjnym uwzględniać stanowisko wszystkich środowisk. Wtedy z mniejszym prawdopodobieństwem dochodziłoby do podobnego zamieszania.

Ustawa miała w założeniach chronić polską ziemię przed wykupem przez obcokrajowców, bo 1 maja kończyło się na to moratorium. Z tego właśnie powodu była szybko procedowana i ominięto jej konsultacje z zainteresowanymi instytucjami.

Oprócz zabezpieczenia przed przejmowaniem ziemi przez osoby spoza granic jednocześnie jednak wprowadziła szereg dodatkowych obostrzeń, które wywracają do góry nogami normalne dotąd zasady finansowania budowy nieruchomości przez Polaków.