Życie na kredycie

Na Wyspach wysokość miesięcznego czynszu za wynajem domu czy mieszkania porównywalna jest z wysokością raty kredytu mieszkaniowego. Dlatego na zakup własnej nieruchomości i zaciągnięcie kilkudziesięcioletniego kredytu coraz częściej decydują się także imigranci, m.in. Polacy. Jednak zanim zadłużysz się na kilkadziesiąt lat, dowiedz się, jak nie zmarnować pieniędzy. Na sukces przedsięwzięcia wpływ mają przede wszystkim dwa czynniki – znalezienie odpowiedniej nieruchomości oraz korzystnej oferty kredytowej.

Zanim odpowiesz sobie na to pytanie, zastanów się, gdzie chcesz mieszkać. W centrum dużego miasta, na jego obrzeżach, a może na prowincji? Kolejnym krokiem jest sprawdzenie cen nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się na kupno np. dwupokojowego mieszkania (one bedroom flat) w centrum Londynu, może okazać się, że zapłacisz za nie więcej niż np. za dom z czterema sypialniami (four bedroom house)
na przedmieściach.

Co ciekawe, w Wielkiej Brytanii nie podaje się metrażu nieruchomości, ale liczbę sypialni. One bedroom flat to mieszkanie z jedną sypialnią (faktycznie są to jednak dwa pokoje, bo w każdym mieszkaniu jest również tzw. living room), a kawalerka to studio flat. Dobrze też znać określenia rodzajów domów: detached house (dom wolno stojący), semi-detached house (bliźniak), terraced house (szeregówka). Apartment zaś to określenie luksusowego mieszkania. Przy opisie każdego domu w katalogach bądź reklamach agencji pojawiają się także pojęcia freehold i leasehold. Pierwsze oznacza prawo własności ziemi oraz wszystkiego, co się na niej znajduje, i dotyczy zwykle domów, a drugie to prawo do dzierżawy ziemi, za które płaci się właścicielowi.

Kupno pierwszej nieruchomości w Wielkiej Brytanii bywa bardzo kłopotliwe. First time buyers, czyli osoby dokonujące takiego zakupu po raz pierwszy, są traktowani przez banki szczególnie rygorystycznie. Kluczową rolę odgrywa tu historia kredytowa – jeśli jej nie posiadasz, możesz być pewien, że banki będą zainteresowane twoją przeszłością. Każdy, kto już kiedyś starał się o kredyt i go otrzymał, jest na znacznie lepszej pozycji niż ten, kto stara się o pożyczkę po raz pierwszy. Dlatego jeśli myślisz o zakupie własnej nieruchomości, już dziś rozsądnie zarządzaj swoimi finansami i staraj się dopasować wydatki do zarobków. Dobrze jest też mieć choćby jedną kartę kredytową, której niekoniecznie musisz używać. Gorzej jeśli np. spóźniałeś się z miesięcznymi wpłatami na kredytówkę – w ten sposób dla wielu banków stałeś się niewiarygodny. Oczywiście i w takiej sytuacji znajdzie się jakaś instytucja, która pożyczy pieniądze, ale ze względu na „nadszarpniętą reputację” będzie cię to kosztowało wyższe stopy procentowe,
wyższe opłaty, wymóg większego depozytu itp.

Wspięcie się na tzw. property ladder (drabinę nieruchomości) nie jest więc wcale takie proste.

Po wybraniu nieruchomości kolejnym krokiem jest złożenie oferty. Jeżeli nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż przez agencję, wystarczy zadzwonić do niej z propozycją ceny. Zwyczajowo podaje się cenę o 2–5 proc. niższą od wywoławczej (tzw. asking price). Jeżeli nieruchomość jest na rynku dłużej, możesz zaryzykować i zaproponować cenę o 10 proc. niższą. Agencja skontaktuje się ze stroną sprzedającą i przedstawi jej twoją ofertę. Jeżeli zostanie ona odrzucona, spróbuj podwyższyć stawkę. Pamiętaj jednak, że na Wyspach nieruchomość może przejść ci koło nosa, nawet jeśli się na nią z miejsca zdecydujesz. Wszystko dlatego, że ktoś inny może złożyć lepszą ofertę kupna, tzn. podbić zaproponowaną przez ciebie kwotę. W Londynie, gdzie popyt na nieruchomości jest bardzo duży, to dość częste zjawisko. Jeżeli jednak twoja cena zostanie zaakceptowana, możesz przejść do następnego etapu, czyli znalezienia kredytu.

Kupno domu czy mieszkania za gotówkę w Wielkiej Brytanii graniczy niemal z cudem. Dlatego jeśli nie masz co najmniej 100 tys. funtów (512 tys. zł), konieczne będzie zaciągnięcie kredytu (mortgage) – jednak wybór najkorzystniejszej oferty nie jest prosty. Po pierwsze dlatego, że na rynku dostępnych jest ponad 13 tys. różnych kredytów mieszkaniowych i bez pomocy doradcy kredytowego (mortgage advisor) trudno będzie ci wybrać właściwy. Za usługi doradcy płaci się dopiero, gdy kredyt zostanie już przyznany. Doradca pobiera również prowizję od instytucji udzielającej kredytu. Przed przystąpieniem do rozmów zarówno bank, jak i niezależny doradca zobowiązani są do wręczenia swojemu klientowi tzw. key facts – informacji dotyczących oferowanych usług. Z nich można się dowiedzieć, czy za poradę będzie trzeba zapłacić, jaki kredyt i z jakiego banku zostanie ci zaoferowany itp.

Ty również możesz wyliczyć, na co cię stać. Najlepiej od miesięcznego dochodu potrąć wszelkie rachunki, składki na ubezpieczenie, koszty przejazdów, wydatki na jedzenie, ubrania, drobne przyjemności itd. W kalkulacjach uwzględnij także koszt ubezpieczeń, jakie przydadzą się przy zakupie nieruchomości (np. building insurance, life cover, income protection). Suma, która zostanie na końcu kartki, to tzw. wolny dochód, który możesz przeznaczyć na spłatę kredytu.

Jak wysoki kredyt dostaniesz? To już osobna sprawa. Większość banków w Wielkiej Brytanii do niedawna kierowała się zasadą mnożenia rocznych dochodów przez cztery lub trzy i pół, kiedy kredyt zaciągały dwie osoby (małżeństwo, partnerzy). Według tej zasady przy zarobkach np. 30 tys. funtów rocznie bank pożyczał do 120 tys. funtów, zaś jeśli taki kredyt zaciągały dwie osoby, a ich roczne zarobki wynosiły np. 50 tys. funtów, bank oferował do 175 tys. kredytu. Teraz jednak niektóre banki są skłonne pożyczać znacznie więcej – nawet pięcio- czy sześciokrotność rocznych zarobków. Stało się tak dlatego, że ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii znacznie wzrosły.

Na Wyspach sporą popularnością cieszy się też tzw. wspólny kredyt (joint mortgage). W tym wypadku o zakup jednej nieruchomości można starać się wraz z przyjaciółmi. Szansa dostania kredytu zwiększa się dzięki zsumowaniu wspólnych dochodów. Każdy z „udziałowców” jest równoprawnym właścicielem nieruchomości i ma jednakowe zobowiązania kredytowe.

Biorąc kredyt, będziesz musiał zadecydować, jak chcesz go spłacać. Możesz wybrać jeden z dwóch wariantów: - spłata kapitału wraz z odsetkami, tzw. repayment mortgage (co miesiąc spłacasz część kredytu plus odsetki naliczane od pozostałej sumy), - spłata samych odsetek, tzw. interest-only mortgage (miesięczne opłaty stanowią jedynie sumę odsetek od pierwotnej kwoty kredytu, który nie maleje przez cały okres kontraktu). Pierwsza opcja, tzn. spłata odsetek i kapitału, jest najbezpieczniejsza, bo daje pewność, że cała pożyczka zostanie spłacona na koniec wyznaczonego okresu.

Wybierając drugą możliwość, trzeba się liczyć z tym, że interest-only mortgage będzie cię kosztował znacznie więcej niż repayment mortgage, bo twoje miesięczne spłaty to jedynie odsetki naliczane od kwoty całego kredytu. Ponadto na koniec okresu spłaty i tak będziesz musiał oddać dokładnie tyle, ile pożyczyłeś 20 czy 30 lat wcześniej. Mimo wszystko metoda ta jest dość popularna wśród kupujących, bo wiele osób wierzy, że po np. 25 latach ich lokum będzie warte o wiele więcej niż w momencie kupna. Opcja ta jest jednak ryzykowna, bo ceny nieruchomości mogą przestać rosnąć i niewykluczone, że do interesu trzeba będzie dopłacać.

Kredyt to jednak nie wszystko. Planując kupno domu czy mieszkania, potrzebujesz także pieniędzy na tzw. deposit, czyli wstępną opłatę, którą musisz uiścić za wybraną nieruchomość. Im większy wkład własny, tym większa szansa na otrzymanie dobrej oferty kredytowej. Zazwyczaj wymagana jest wpłata w wysokości co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości. Niektórzy pożyczkodawcy oferują kredyty w wysokości 100 proc. wartości nieruchomości, ale wymagają znacznie wyższych odsetek.

Poza depozytem z zakupem nieruchomości na Wyspach wiąże się wiele innych opłat – m.in. wynagrodzenie dla doradcy kredytowego, prawników, opłata za sprawdzenie stanu technicznego budynku, wpisy do ksiąg wieczystych czy podatek od kupna nieruchomości. Konieczne będzie także wykupienie pakietu ubezpieczeń, bez którego bank nie da kredytu.

Zakup nieruchomości nie obejdzie się bez udziału prawnika (solicitor). Można go znaleźć samemu lub skorzystać z pomocy agencji nieruchomości, która również skontaktuje twojego prawnika z prawnikiem sprzedającego. Kiedy już wpłacisz zaliczkę i podpiszesz umowę, prawnicy zajmą się sprawdzaniem ksiąg wieczystych budynku, pozwoleń na budowę i praw własności. Te czynności nazywają się searches. Kiedy prawnicy sprawdzą dokumenty, można przystąpić do podpisania umowy kupna (exchange of contracts). Zanim nastąpi jej podpisanie, sprzedający w każdej chwili może się wycofać, a pieniądze wydane na searches przepadną.

Umowa nie reguluje jednoznacznie kwestii odbioru kluczy. Zwyczajowo klucze do zakupionej nieruchomości odbiera się z agencji. Dzień wydania kluczy to dzień, w którym pieniądze z banku trafiają na konto najpierw twojego prawnika, a później są przelewane na konto prawnika strony sprzedającej. Agencja wyda klucze tylko i wyłącznie po otrzymaniu z kancelarii strony sprzedającej potwierdzenia wpłynięcia pieniędzy.

Następnie do nowego domu możesz już wnosić meble lub wpuszczać ekipę remontową. Nie zapomnij też, że miłym zwyczajem jest przedstawienie się sąsiadom, których tradycyjnie należy zaprosić na lampkę wina.

Andrzej Wochna