Emeryci grają w rosyjską ruletkę. Czy odwrócona hipoteka to zmieni?
Coraz bliżej do ustawy o odwróconej hipotece. Ministerstwo Finansów właśnie przekazało projekt założeń rządowi. Nowe prawo ma uregulować szybko rozwijający się rynek, który zdaniem wielu działa dziś w oparciu o XIX-wieczne przepisy. Póki co coraz lepiej rozwijają się na nim fundusze hipoteczne.
Pani Władysława ma 65 lat i mieszka sama w swoim mieszkaniu na warszawskim Mokotowie. Niska emerytura w wysokości 1300 zł ledwo wystarcza na jedzenie, opłaty i leki. Czynsz wynosi 350 zł. Jednocześnie emerytka jest stosunkowo bogata, bo jej kawalerka jest warta około 300 tys. zł. W zasadzie nie miałaby też komu przekazać po śmierci swojego mieszkania. Nie chce go jednak sprzedawać, "bo starych drzew się nie przesadza". Obecnie jedyną szansą pani Władysławy na zarobienie na swojej kawalerce jest tylko dożywotnia renta od kogoś, kto po jej śmierci przejmie mieszkanie.
Zadzwoniliśmy do dwóch największy funduszy hipotecznych oferujących w Polsce taką usługę. Na czym ona polega? W zamian za przekazanie po naszej śmierci mieszkania czy domu, dostajemy dożywotnią rentę. Ile ona wynosi? Wszystko zależy od naszego wieku, płci i oczywiście wyceny nieruchomości.
Dla pani Władysławy nie mamy dobrych informacji. Dzięki dożywotniej rencie na wczasy, nawet nad polskie morze, raczej nie pojedzie. Z wyliczeń przeprowadzonych przez Fundusz Hipoteczny Dom wynika, że będzie mogła liczyć na 397 zł miesięcznie. Z tym, że FH Dom zastrzega, że najpierw zapłaci za czynsz, a dopiero nadwyżkę dostanie pani Władysława.
Na nieco mniej emerytka będzie mogła liczyć w Funduszu Hipotecznym Familia. Z wyliczeń firmy wynika, że pani Władysława dostałaby jedynie 360-370 zł, więc niewiele więcej niż wynosi czynsz za jej mieszkanie. FH Familia do renty dorzuca pakiet usług medycznych czy bezpłatne porady prawne. Co ważne w przeciwieństwie do konkurencji nie pobiera też opłaty za wycenę nieruchomości, jeśli emeryt już po jej wykonaniu zdecyduje się jednak nie podpisywać umowy.
Zarobią tylko nieśmiertelni
Co ważne oba fundusze co kwartał będą powiększały przyznaną rentę o wskaźnik inflacji. Rzeczywiście zyskać pani Władysława będzie mogła dopiero wtedy, gdy okaże się jedną z najdłużej żyjących kobiet świata. Aby fundusze oddały jej równowartość mieszkania, musiałaby bowiem dożyć ok. 128 lat (przy wyliczeniu uwzględniamy zerową inflację i brak zmian na rynku cen nieruchomości)! Warto wspomnieć, że według prestiżowej Gerontology Research Group najdłużej żyjący człowiek w historii świata dożył 122 lat.
Wiadomo, że fundusze hipoteczne oferujące dożywotnią rentę na czymś muszą zarabiać. Tak jak w ubezpieczeniach wyliczają więc średni wiek, do którego zazwyczaj dożywać będą jego klienci. Na przykład w tym roku żywotność przeciętnego Polaka gwałtownie wzrosła, co wiąże się ze zmniejszeniem renty.
- W tym biznesie jest bardzo duże ryzyko. Musimy brać pod uwagę zmiany cen mieszkań, wzrost przeciętnego życia naszych klientów, koszt pozyskania pieniądza. Trzeba też pamiętać, że u nas zyski nie są po kilku miesiącach, ale nawet po kilkunastu latach - tłumaczy, skąd biorą się tak niskie renty Maria Schicht, prezes FH Familia.
Dodatkowe koszty dotyczą samych procedur związanych z przejęciem mieszkania: aktu notarialnego, założenia księgi wieczystej czy wpisania klienta do hipoteki. To właśnie ten wpis będzie zabezpieczeniem przed bankructwem funduszu.
Emeryci, biorąc dożywotnią rentę hipoteczną, grają więc w rosyjską ruletkę. Jeśli okażą się długowieczni, to są w stanie dostać kilkanaście-kilkadziesiąt procent wartości swojej nieruchomości. Jeśli umrą po kilku miesiącach, to ich rodzina traci bezpowrotnie mieszkanie, a oni sami dostaną za nie kilkaset złotych.
- Mieszkanie możemy oczywiście sprzedać najbliższej rodzinie, ale już po wolnorynkowej cenie. Warto jednak zauważyć, że większość naszych klientów to osoby samotne lub skonfliktowane z rodziną - tłumaczy Maria Schicht.
Odwrócona hipoteka vs prawo z XIX wieku
Fundusze hipoteczne oferujące rentę w zamian za mieszkanie bazują na archaicznym prawie stworzonym na potrzeby wsi. Przepisy powstały, by łatwiej można było przekazać gospodarstwo rolne dzieciom, a rodzice byli pewni, że ich syn czy córka nie wyrzuci ich z własnego domu. Dlatego Ministerstwo Finansów od kilku lat pracuje nad nowym prawem umożliwiającym zapożyczanie się pod zastaw naszej nieruchomości. Chodzi o tzw. odwróconą hipotekę.
Jaka będzie różnica? Zgodnie z założeniami do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, przygotowanymi przez Ministerstwo Finansów, bank może, ale nie musi, stać się po naszej śmierci właścicielem naszej nieruchomości. Dla odróżnienia, w przypadku zawarcia umowy o dożywocie fundusz hipoteczny staje się właścicielem naszego mieszkania już w dniu podpisania umowy. Możemy w nim jednak mieszkać aż do naszej śmierci.
- Co ważne, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, w przypadku odwróconej hipoteki bank udziela kredytu na pewien z góry określony czas. To może być 10 lat, może być też 25 lat. Tylko przez ten okres będziemy otrzymywać od banku pieniądze i to w stałej wysokości - mówi mec. Mikołaj Zdyb z KPMG D. Dobkowski.
Oczywiście im krótszy okres kredytu, tym pieniądze od banku większe. Założenia do projektu ustawy o odwróconej hipotece dają też możliwość jednorazowej wypłaty większej sumy pieniędzy.
- Na przykład ze statystyk, na które powołuje się Ministerstwo Finansów, wynika, że w Australii aż 90 proc. klientów korzystających z odwróconej hipoteki życzy sobie wypłaty jednorazowej - mówi ekspert KPMG D. Dobkowski.
Trzeba jednak pamiętać, że w przeciwieństwie do umowy o dożywocie w odwróconej hipotece bank udziela nam kredytu. W umowie będziemy mieli określone oprocentowanie oraz inne prowizje i koszty związane z kredytem. Pieniądze trzeba będzie więc zwrócić. Jeśli kredytobiorca umrze, to bank przejmie jego mieszkanie. Co ważne, w przeciwieństwie do umowy z funduszem hipotecznym, po śmierci osoby, która zaciągnęła odwrócony kredyt, rodzina będzie mogła zawsze udać się do banku i wierzytelność spłacić. Wtedy mieszkanie odzyska.
- Bank nie jest instytucją zajmującą się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Z tego względu można przypuszczać, że bankom będzie raczej zależało na tym, aby jak najwięcej spadkobierców spłacało odwróconą hipotekę i odzyskiwało mieszkanie - zauważa Mikołaj Zdyb.
Trzeba też mieć na uwadze, że bank przejmując po zmarłym mieszkanie, musiałby przeprowadzić postępowanie spadkowe. Kredyt nigdy nie będzie bowiem opiewał na pełną wartość nieruchomości i nadwyżkę trzeba będzie oddać spadkobiercom. Pomijając już nawet koszty postępowania, to przecież jest to dodatkowy stracony przez bank co najmniej rok.
- Sami spadkobiercy również mogą nie być zainteresowani takim obrotem sprawy. Bank musiałby bowiem mieszkanie sprzedać, co w myśl naszego prawa trzeba byłoby prawdopodobnie potraktować jako dochód i zapłacić od niego 19 proc. podatek. Wszelkie tego rodzaju dodatkowe koszty zostaną zapewne przerzucone na rodzinę zmarłego - mówi Mikołaj Zdyb.
Bank tak, ubezpieczyciel nie
Założenia do projektu ustawy przygotowywanej przez Ministerstwo Finansów mają też kontrowersyjne zapisy. Podstawowy to wyłączenie z odwróconej hipoteki ubezpieczycieli. Takiego nietypowego kredytu udzielać mogłyby tylko banki.
- Moim zdaniem to niepotrzebnie zmniejsza konkurencję, a nie jest do końca uzasadnione z punktu widzenia konieczności zapewnienia bezpieczeństwa. Firmy ubezpieczeniowe podlegają przecież restrykcyjnym wymogom regulacyjnym oraz nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego na poziomie porównywalnym do banków - zauważa Mikołaj Zdyb. - Przy całym tym zamieszaniu z nową ustawą kibicuję jej, aby weszła jak najszybciej w życie. Dziś ten rynek działa bowiem w oparciu o stare przepisy dotyczące umowy o dożywocie, które mają więcej wspólnego z XIX wiekiem, niż ze współczesnością. Nowa ustawa powinna zdecydowanie poprawić sytuację kredytobiorców oraz ich spadkobierców - dodaje ekspert.
Na razie nie wiadomo, kiedy nowe przepisy wejdą w życie. Podobno dla Ministerstwa Finansów mają być priorytetem na 2012 rok.
Nie będzie jak z hipotekami
Osobną kwestię stanowi pytanie, jak dużo banków będzie zainteresowanych odwróconą hipoteką. I przede wszystkim: jakie da warunki kredytu.
- Nie będzie to tak popularny produkt, jak zwykłe kredyty hipoteczne. Sądzę, że wejdzie w to 7-8 banków, które będą między sobą rywalizować - uważa Marcin Krasoń z Open Finance.
Także Maria Schicht uważa, że niezbyt dużo banków będzie zainteresowanych wejściem na ten rynek, bo na zysk trzeba tu czekać bardzo długo. Przy tym rynek nie jest duży. Maria Schicht nie chce zdradzać konkretnej liczby klientów z podpisanymi umowami, ale nie są to tysiące ani nawet setki osób. FH Familia zakłada, że do 2015 roku uda się podpisać jedynie około 2,5 tys. umów. Jedno jest pewne: nowa ustawa o odwróconej hipotece na pewno nie zaszkodzi.