Jest wyjście z pułapki franka
Frank uwięził w mieszkaniach około 400 tys. osób. Nie mogą oni bez sporych strat sprzedać nieruchomości i spłacić kredytu. A szalejący kurs szwajcarskiej waluty odbiera jakiekolwiek nadzieje na poprawę sytuacji. Są jednak banki, w których można pomyśleć o przeniesieniu się na większy metraż razem z pożyczonym przed laty frankiem.
Kupiliśmy kawalerkę za kredyt we franku szwajcarskim. Planowaliśmy po kilku latach zamianę na coś większego. Wkrótce urodzi się nam dziecko, a o przeprowadzce nie ma mowy – mówi Piotr. Mieszkamy w dwupokojowym mieszkaniu już z dwójką dzieci i marzą nam się trzy pokoje. Tym bardziej, że stać by nas było na spłatę wyższego kredytu, bo zarabiamy dużo więcej niż przed trzema laty, ale wizja spłaty w banku o 100 tys. zł więcej niż wyniosłaby cena uzyskana ze sprzedaży mieszkania po prostu niweczy wszelkie plany – żali się Marta.
Kredyt przerósł wyobrażenia i życiowe zmiany
Osób, które coraz bardziej uwiera kredyt we franku, przybywa. Wraz z upływającym czasem zmienia się sytuacja życiowa. Praca wymusza konieczność przeprowadzki do innego miasta, dochodzi do rozwodów, rodzą się dzieci i to wszystko bez względu na zachowania kursów walut obcych, kłopoty Grecji, Portugalii czy trzęsienie ziemi w Japonii. Tymczasem kurs franka jest nieubłagany i nijak nie chce spaść nawet do 2,5 zł, nie wspominając o 2 zł, czyli kursu, jaki miał w połowie 2008 roku, gdy waluta ta biła rekordy popularności wśród zaciągających kredyty mieszkaniowe. Dzieje się wręcz odwrotnie, frank wraca na szczyty. 17 marca jego kurs przekroczył 3,2 zł.
A zależność między kursem a zadłużeniem koniecznym do spłaty jest prosta i bolesna. 100 tys. CHF pożyczone trzy temu lata było warte 200-250 tys. zł, a dziś przy obecnym kursie trzeba oddać bankowi ponad 320 tys. zł. Tymczasem cena za mieszkanie kupione przed laty za 200 tys. zł nie poszła do góry. Aby pozbyć się kredytu, klient musiałby wyłożyć z kieszeni różnicę między pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży lokum a kwotą kredytu, jakiej zażąda bank.
Co w takim razie zrobić, aby nie zamykać kredytu i nie realizować straty, ale przeprowadzić się z rodziną na większy metraż? Wygrani są ci, którzy oszczędzali i zaciągnęli kredyt w elastycznym banku.
Można przenieść stary kredyt, ale tylko na droższe mieszkanie
Jeśli zabezpieczenie kredytu się nie pogorszy, klient może przenieść kredyt i hipotekę na inne mieszkanie – mówi Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu Bankowości Hipotecznej w Kredyt Banku. Jeśli więc nieruchomość będzie droższa, bank zgodzi się na zmianę hipoteki. Również klienci Nordei, Deutsche Banku PBC i DnB Nord mogą liczyć na aprobatę przy próbie przeniesienia się z zaciągniętym przed laty kredytem do cenniejszego mieszkania, bez realizowania po drodze straty na spłacie kredytu. Dobrze jednak na taką przeprowadzkę wcześniej zaoszczędzić pieniądze, bo z dodatkowym finansowaniem może być problem. Zgodzimy się na pożyczenie dodatkowej kwoty pod warunkiem, że po przeliczeniu po aktualnym kursie, przenoszony kredyt nie będzie przekraczał wartości nowej nieruchomości – słychać jednogłośnie w Kredyt Banku i DB PBC. W Nordei i DNB Nord mogłoby to być maksymalnie 90 proc. wartości nieruchomości, choć w DNB Nord niedługo będzie już 100 proc., pod warunkiem że klient zgodzi się na ubezpieczenie
brakującego wkładu.
Jeśli ktoś równo trzy lata temu wziął we franku (kurs 2,3 zł) 300 tys. zł kredytu po spłacie ok. 6,5 proc. kapitału i przeliczeniu po obecnym kursie winny jest bankowi około 418 tys. zł. Przy przeniesieniu kredytu na nieruchomość za 450 tys. zł klient mógłby dobrać najwyżej 30-40 tys. zł, w ramach nowej umowy kredytowej niekoniecznie we franku. Mógłby to być kredyt w euro lub złotym – deklarują bankowcy. Resztę, czyli różnicę między ceną sprzedaży starego mieszkania i zakupu nowego, trzeba pokryć z własnej kieszeni. Bankowcy zwracają uwagę, że takie transakcje już miały miejsce, choć nie należą one do prostych w przeprowadzeniu.
A co w całym tym zamieszaniu z marżą odsetkową sprzed lat? Niemożliwe dziś do uzyskania ok. 1 proc. marży, powinno ocaleć. Choć 100 proc. pewności nie ma – zostawiają sobie furtkę bankowcy.
Hipotekę można też przenieść na przejściowy okres na mieszkanie rodziny, o ile księga wieczysta jest wolna, a nieruchomość atrakcyjna w oczach banku. Później obecne sprzedać i z gotówką w kieszeni oraz oszczędnościami wybrać się na poszukiwania nowego, na które następnie przeniesiemy hipotekę i nasz kredyt we franku – podpowiada pracownik jednego z banków, nie chce jednak ujawniać nazwy instytucji i zastrzega jednocześnie, że o ocaleniu marży starego kredytu nie ma mowy. Kredyt po takich przejściach byłby średnią ważoną marż z umowy kredytowej i tej oferowanej obecnie.
Wziąć nowy kredyt na kolejne lokum lub wynająć
O jakimkolwiek przenoszeniu kredytu we frankach nie ma mowy w Banku Millennium. Bank, który kiedyś pełną parą sprzedawał frankowe kredyty, dziś przy zmianie mieszkania po prostu oczekuje spłaty zadłużenia. Wiele banków schowało głowę w piasek i udaje, że nie ma problemu.
Generalnie jednak banki, jeśli tylko pozwoliłaby na to zdolność kredytowa, najchętniej klientom w takiej sytuacji udzieliłyby kredytu na kolejne mieszkanie. Takie deklaracje składa np. BPH (wchłonął bardzo prężny na rynku kredytów mieszkaniowych, również w walucie, GE Money Bank). Jeśli zarobki daleko nie wybiegają ponad przeciętną, to o taki scenariusz może być niezwykle trudno. Chyba że klient pewny wpływów z wynajmu dotychczasowego lokum pójdzie do Getin Noble Bank. Ten, licząc zdolność kredytową, uwzględni wpływy z najmu dotychczasowego mieszkania, czym zdecydowanie poprawi możliwości kredytowe zainteresowanego.
Prostym, choć niechętnie stosowanym rozwiązaniem, byłoby też wynajęcie swojego mieszkania i znalezienie w to miejsce innego idealnego dla siebie. I przebiedowanie w ten sposób do momentu spadku kursu franka.
Halina Kochalska, Open Finance