Koniec hegemonii wielkich spółdzielni? Organizacje właścicieli mieszkań chcą zmian prawa

Organizacje skupiające właścicieli i lokatorów mieszkań postulują nowelizację prawa spółdzielczego, w kierunku ułatwiającym tworzenie wspólnot mieszkaniowych. Ich zdaniem to najlepsza forma zarządzania nieruchomościami, a wielkie spółdzielnie mają władzę absolutną i utrudniają tworzenie wspólnot. Problem dotyczy 14 milionów mieszkańców.

Przedstawiciele stowarzyszeń i organizacji działających na rzecz zmiany świadomości spółdzielców i poprawy ich sytuacji prawnej spotkali się w sobotę podczas pierwszej ogólnopolskiej konferencji w Katowicach. Dyskutowano m.in. o możliwości podjęcia obywatelskiej inicjatywy, służącej nowelizacji stosownych ustaw.

- Obecnie, aby oddzielić się od spółdzielni mieszkaniowej, potrzeba zgody 51 proc. mieszkańców nieruchomości. W praktyce, szczególnie w dużych spółdzielniach, nie jest to możliwe, m.in. dlatego, że wielu mieszkańców nie stać na założenie księgi wieczystej. Postulujemy, by wspólnota mieszkaniowa była prawem wyboru właścicieli mieszkań - wskazał wiceprezes Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań "Mój dom" w Będzinie Marek Kopczacki.

Jego zdaniem niektóre spółdzielnie dodatkowo utrudniają tworzenie wspólnot, np. definiując jedną nieruchomość jako nie jeden, a kilka bloków mieszkalnych, gdzie znajduje się kilkaset mieszkań. W efekcie osiągnięcie wymaganej przepisami liczby mieszkańców, którzy wykupią lokale na własność i będą zainteresowani założeniem wspólnoty, staje się niemal niewykonalne.

Inicjatorzy zmian podkreślają, że ich intencją nie jest likwidacja spółdzielni mieszkaniowych, lecz wyposażenie ich członków w narzędzia do podejmowania świadomych decyzji, dotyczących własnego statusu. Chodzi nie tylko o faktyczną możliwość powoływania wspólnot, ale również np. wpływ na wybór i kontrolę pracy zarządców nieruchomości.

Według organizatorów konferencji, w zasobach spółdzielni mieszkaniowych mieszka około 14 mln Polaków. W blokach mieszka jednocześnie ponad połowa mieszkańców dużych miast. Organizacje właścicieli mieszkań dowodzą, że wspólnoty taniej i bardziej efektywnie od spółdzielni remontują nieruchomości i dbają o ich utrzymanie.

Kopczacki podał przykład z Będzina, gdzie trzy lata temu w bloku z 75 mieszkaniami wyodrębniono wspólnotę. Udało się znacząco obniżyć ubytki wody, zmniejszono koszty ogrzewania i urealniono zasady rozliczania jego kosztów, przeprowadzono kilka inwestycji, a koszty bieżącej eksploatacji okazały się połową kwoty płaconej przez lokatorów. Czynsze nie wzrosły, a wspólnota planuje kolejne inwestycje.

Postulowane zmiany w prawie mają służyć, oprócz stworzenia skutecznych narzędzi "wyjścia" z zasobów spółdzielczych, także m.in. rozszerzeniu możliwości dostępu członków spółdzielni do dokumentacji finansowej i technicznej, urealnieniu kosztów funkcjonowania spółdzielni, wzmocnieniu kontroli nad działaniami organów spółdzielni oraz zagwarantowaniu mechanizmów umożliwiających zmianę administratora budynku.

Uczestnicy katowickiej konferencji uważają, że obecne uregulowania prawne są przestarzałe i wymagają wielu zmian. Przypominają, że Ustawa prawo spółdzielcze z 16 września 1982 r. powstała w okresie stanu wojennego i ich zdaniem jest niedostosowana do realiów gospodarki rynkowej oraz ogranicza prawa obywatelskie właścicieli mieszkań i lokatorów. Natomiast wielokrotnie nowelizowana ustawa z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie przyniosła - według przedstawicieli organizacji lokatorów - spodziewanych zmian.

Według organizacji właścicieli mieszkań, w praktyce zarządy spółdzielni mieszkaniowych mają dziś "władzę absolutną", a obowiązujący system nie pozwala mieszkańcom na udział w zarządzaniu nieruchomościami, spółdzielnią i uniemożliwia kontrolę zarządu i rady nadzorczej spółdzielni. Stąd inicjatywa zmian na rzecz ochrony spółdzielców, a także wypracowania kodeksu dobrych praktyk i postaw w tym zakresie.

- Obecny stan prawny nie gwarantuje ochrony praw interesów właścicieli mieszkań oraz lokatorów, co oznacza, iż w majestacie prawa dochodzi do licznych patologii, będących przedmiotem spraw sądowych, co często kończy się dramatycznie - powiedział Kopczacki.

Organizatorami katowickiej konferencji były: Sosnowieckie Stowarzyszenie "Świadomy Lokator", Sosnowieckie Stowarzyszenie Sprawiedliwości Społecznej, Stowarzyszenie Właścicieli Mieszkań "Mój dom" oraz Stowarzyszenie "Kontra". W obradach uczestniczyło blisko sto osób, w tym przedstawiciele organizacji lokatorów i właścicieli mieszkań z Warszawy, Wrocławia, Wałbrzycha, Bełchatowa, Bielska-Białej i Cieszyna. Gośćmi spotkania byli parlamentarzyści.

W parlamencie trwają prace nad projektami nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które dotyczą nabywania lokali zakładowych oraz członkostwa w spółdzielni. Mają one dostosować przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych do wyroków Trybunału Konstytucyjnego.

Sędziowie w 2012 r. uznali, że przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych są niezgodne z konstytucją. TK zakwestionował wówczas regulację, zgodnie z którą najemcy dawnych mieszkań zakładowych nieodpłatnie przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe mogą nabyć prawo własności zajmowanych lokali po spłacie wyłącznie zadłużenia z tytułu umowy najmu. Jednocześnie pozostali najemcy lub członkowie spółdzielni musieli ponieść dodatkowe opłaty. W związku z tym orzeczeniem, które weszło w życie 22 lutego 2013 r., powstała luka prawna.