Kredyt bez wkładu własnego. "Chętni muszą szukać mieszkań do 500 tys. zł"
Na przełomie maja i czerwca w ofercie banków pojawi się kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Pytanie, czy na rynku znajdą się oferty mieszkań do kupienia za taki kredyt? Eksperci wskazują na dwa słabe punkty programu rządu: niskie limity cen, przez które trudno będzie znaleźć mieszkanie spełniające warunki programu i dramatycznie spadająca zdolność kredytowa Polaków.
- 26 maja startujemy z programem "Mieszkanie bez wkładu własnego" - ogłosił we wtorek na specjalnej konferencji prasowej minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. - To oferta dla tych, którzy chcą zakupić pierwsze mieszkanie, a w niektórych przypadkach i drugie. Bank Gospodarstwa Krajowego ma gwarantować wkład własny do 20 proc. wartości nieruchomości. Maksymalna kwota gwarancji to 100 tys. zł.
Za preferencyjny kredyt będzie można kupić mieszkanie lub dom, na rynku pierwotnym bądź wtórnym. Nie ma znaczego powierzchnia, natomiast cena czy koszt budowy muszą być niższe od limitu obowiązującego w danym regionie Polski.
Zdaniem ekspertów z GetHome.pl pole poszukiwań takich mieszkań zawęzi nie tylko limit ceny metra kwadratowego, ale także maksymalna kwota gwarancji dla 10-20 proc. wkładu wymaganego przez banki.
- Nie będzie ona przekraczać 100 tys. zł, co oznacza, że ci, którzy nie mają żadnych oszczędności będą musieli znaleźć mieszkanie lub dom, którego cena nie przekracza 500 tys. zł – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu.
I dodaje, że dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich limit cenowy jest nieco wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego. Osobne limity obowiązują dla miasta wojewódzkiego, dla gmin z nim sąsiadujących i reszty województwa.
Najwięcej nowych mieszkań bez wkładu jest w Gdańsku
Mechanizm obliczania limitu ceny metra kwadratowego jest stosowany w programie dopłat do czynszów "Mieszkanie na start". W tym celu Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) publikuje "wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych".
Dalsza część artukułu pod materiałem wideo:
Kolejne wzrosty stóp procentowych. "To może się skończyć tragediami"
Na ich podstawie eksperci wyliczyli, jakie limity będą obowiązywały kupujących mieszkania za kredyt bez wkładu własnego. I tak, dla nowych mieszkań limit stanowi 130 proc. wskaźnika przeliczeniowego, a dla mieszkań używanych – 120 proc. wskaźnika publikowanego przez BGK.
Trudna sytuacja w dużych miastach
Szczególnie w dużych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, limity cenowe są dużo niższe od średniej cen ofertowych na rynku. Np. na rynku pierwotnym w Łodzi różnica wynosi ok. 41 proc.
W Szczecinie maksymalna cena m kw. dla rynku pierwotnego będzie wynosiła 5 945 zł, a dla wtórego 5 488 zł. Tymczasem przeciętne ceny w marcu wynosiły tam odpowiednio 9 600 zł i 8 586 zł - wynika z danych Expandera.
Rosnące ceny mieszkań sprawiają, że kurczy się udział takich, które spełniając kryteria cenowe programu. Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Gdańsku. Jeszcze w październiku ubiegłego roku 39 proc. mieszkań w ofercie firm deweloperskich byłoby do kupienia za kredyt z wkładem gwarantowanym przez państwo. Obecnie udział tak tanich lokali wynosi 26 proc.
Jednak wciąż odsetek nowych mieszkań za kredyt bez wkładu własnego jest najwyższy właśnie ofercie gdańskich deweloperów. Z kolei najmniejsze szanse mają potencjalni nabywcy w Łodzi i Krakowie. Kryteria programu spełnia w tym mieście zaledwie 2 proc. mieszkań z ujawnioną ceną.
GetHome.pl Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce urealnić limity cenowe metra kwadratowego. W projekcie nowelizacji ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym resort proponuje podniesienie limitu z 1,3 do 1,4 wartości wskaźnika odtworzeniowego lokalu dla rynku pierwotnego oraz z 1,2 do 1,3 wartości wskaźnika odtworzeniowego lokalu dla rynku wtórnego.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że taka zmiana poprawiłaby dostępność nowych mieszkań do kupienia za kredyt bez wkładu. W dalszym ciągu najwięcej byłoby ich w ofercie gdańskich deweloperów.
Program zacznie działać po serii podwyżek stóp procentowych, które mogą pokrzyżować plany potencjalnych nabywców. Dramatycznie spadła ich zdolność kredytowa. W dodatku banki zastosują wyższą marżę, która jest stałym składnikiem oprocentowania.
– Zaciągających kredyty bez wkładu banki będą traktowały jako klientów ryzykownych – mówi Wielgo.
To szczególnie dotkliwy problem dla ludzi młodych, którzy chcą się usamodzielnić i marzą o własnym "M". Wielu z nich kredytu nie dostanie.
"Brak wkładu własnego oznacza, że aby kupić mieszkanie, trzeba zaciągnąć wyższy kredyt. W wielu przypadkach chętnym nie uda się więc skorzystać z programu ze względu na zbyt niską zdolność kredytową" - czytamy w komentarzu ekspertów Expandera.
Mieszkania bez wkładu własnego. Buda: będą zmiany
Przypomnijmy. 26 maja wejdzie w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Przepisy umożliwią objęcie gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania, nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków, na którą zaciągany jest kredyt. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.
W przypadku powiększenia gospodarstwa domowego, możliwa będzie spłata rodzinna przez Bank Gospodarstwa Krajowego - 20 tys. zł w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego dziecka.
Od czasu uchwalenia przepisów w listopadzie ub.r. wiele się zmieniło, m.in. wzrosły stopy procentowe i ceny nieruchomości, spadło zainteresowanie zaciąganiem kredytów hipotecznych.
Minister rozwoju zapowiedział zmiany, które mają uatrakcyjnić program. Będzie to możliwość wniesienia większego wkładu własnego.
- Proponujemy, by każdy kto będzie miał wkład własny nawet do 20 proc., również był objęty programem. Nie będzie wtedy miał gwarancji (zastępującej wymóg wniesienia wkładu własnego), bo nie będzie takiej potrzeby, ale będzie się kwalifikował do rodzinnych spłat (w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego). Jak ktoś ma 17 proc. wkładu, to 3 proc. będzie gwarantowane przez BGK. Więc jeśli ktoś chce mieć więcej wkładu własnego, będzie miał taką możliwość - poinformował.
Przekazał, że w związku ze wzrostem cen mieszkań planowane jest też urealnienie wskaźników, które pozwalają zakwalifikować dane mieszkanie do programu.
Program będzie kierowany do dwóch grup odbiorców: bez wkładu własnego i potrzebną gwarancją BGK oraz dla tych, którzy mają wkład własny, ale chcą w przyszłości skorzystać z dopłat rodzinnych przy urodzeniu się drugiego i kolejnego dziecka.
Jak mówił minister rozwoju, kolejna propozycja, która ma być wprowadzona później, w 2023 r., po ustabilizowaniu się stóp procentowych, to preferencje dla kredytów o stałej stopie procentowej. - To rozwiązanie pozwoli skorzystać z rodzinnych dopłat do kredytu również przy wkładzie własnym do 25 proc. wartości nieruchomości, ale pod warunkiem, że kredyt będzie ze stałą stopą procentową - oznajmił.
Minimalny okres, na jaki będzie udzielany gwarantowany kredyt mieszkaniowy, wynosi 15 lat.