Agent dostanie pieniądze za baner i anons w gazecie

Czy prowizja się należy czy nie? - to najczęstsza przyczyna konfliktu między pośrednikiem a jego klientem.

_ Przychodzą do mnie osoby, które miały zawartą umowę z agentem nieruchomości, ale same znalazły drugą stronę transakcji, a teraz pośrednik żąda od nich prowizji _- mówi Marek Radwański, rzecznik konsumentów w Poznaniu.

Tak było m.in. w przypadku Bogdana Mocka z Legnicy, który chciał przy pomocy pośrednika sprzedać dom, ten jednak przez pół roku nie przedstawił mu ani jednej oferty kupna. Zirytowany zamieścił ogłoszenie w Internecie.
_ Dzięki temu wkrótce sprzedałem dom _- mówi mieszkaniec Dolnego Śląska. Pośrednik upomniał się jednak o prowizję w wysokości 10 tys zł. Bogdan Mocek przegrał w sądzie cywilnym, ale w sądzie ochrony konkurencji wygrał i zapis z umowy pośrednictwa trafił do rejestru klauzul niedozwolonych.

Płacić czy nie płacić

_ Dużo zależy od tego, jaka jest treść umowy _ - podkreśla mecenas Janusz Lisiecki, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
_ Najczęściej są one bardzo ogólne. Dlatego może dochodzić do konfliktów, choć nie zawsze musi tak być. Przed oceną, czy prowizja się należy, zawsze trzeba ustalić jedno: czy pośrednik stworzył odpowiednie warunki do zawarcia umowy kupna-sprzedaży czy nie. Chodzi o to, czy znalazł dla swojego klienta ofertę kupna i ją zaprezentował. _

_ Jeżeli dom lub mieszkanie zostało sprzedane osobie, której pośrednik nie pokazywał danej nieruchomości, to prowizji od kupującego oczywiście nie powinien dostać _ - twierdzi mec. Lisiecki.
_ Inaczej będzie natomiast, jeżeli umowa była zawarta na wyłączność i pośrednik poniósł koszty związane z jej realizacją (wywiesił baner, zamieścił ogłoszenia w gazecie i Internecie). Wtedy wynagrodzenie powinien otrzymać, nawet gdy sprzedający sam znalazł chętnego do kupna. _

Jeśli natomiast umowa pośrednictwa nie zawiera klauzuli wyłączności, z wypłatą wynagrodzenia może być różnie. Wszystko zależy od treści umowy.

Przykład z życia wzięty. Pośrednik przedstawił ofertę, ale nie doszło do zawarcia transakcji. Za pół roku zaprezentował ją inny pośrednik i wtedy nieruchomość została sprzedana. Klient musiał zapłacić prowizję pierwszemu pośrednikowi. Tak uznały sądy wszystkich instancji łącznie z Sądem Najwyższym (I CK 270/2004). Ich zdaniem wykonał on swoją usługę, czyli wyszukał i zaprezentował nieruchomość. Tym samym stworzył warunki do zawarcia umowy.

Wielu klientów pośredników jest zaskoczonych, że musi płacić prowizję, chociaż od rozwiązania umowy pośrednictwa minęło wiele miesięcy.

Długofalowe skutki

_ Niektórzy pośrednicy zastrzegają sobie nawet dwa lata obowiązywania prowizji _- wyjaśnia mec. Marek Szarzyński z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Według niego w świetle orzecznictwa mają prawo do tego rodzaju zastrzeżeń, nie mogą jednak przesadzać. Kilkakrotnie zajmował się tym Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 24 lipca wydał wyrok w sprawie pośrednika z Pysznicy. Uznał za niedozwoloną klauzulę zapis, który pozwalał dochodzić pośrednikowi wynagrodzenia przez rok od wygaśnięcia umowy, a także żądać kary umownej w wysokości 200 proc. prowizji.

Pośrednicy pod lupą inspekcji

W I kwartale tego roku Inspekcja Handlowa przeprowadziła kontrolę biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która objęła 162 agencje. Wyniki są następujące:

- w 23 przypadkach pośrednicy zostali ukarani grzywną na łączną kwotę 2,71 tys. zł, m.in. za niepodawanie cennika,
- sześć wniosków zostało skierowanych do sądu, m.in. w związku z prowadzeniem działalności bez licencji zawodowej,
- 31 wystąpień pokontrolnych dotyczyło usunięcia nieprawidłowości,
- cztery pisma trafiły do urzędów skarbowych,
- 12 informacji dotyczących naruszenia ustawy o gospodarce nieruchomościami skierowano do ministra infrastruktury.

Renata Krupa-Dąbrowska, Artur Kowalczyk
Rzeczpospolita