Apartament z tarasem, ale i ryzykiem

W folderach wszystko wygląda pięknie: piękne domy pod palmami, nowoczesna architektura, w tle wspaniałe wybrzeża. I jeszcze na dodatek - kusząca cena. Pokusa zostania właścicielem takiego domu lub apartamentu jest duża.

- Nie kupuj domu w Hiszpanii, ani na innych niepewnych rynkach, jako inwestycji, bo możesz stracić. Takich transakcji trzeba dokonywać, jak najbliżej miejsca zamieszkania i najlepiej we własnej walucie. Co innego, jeśli kupujemy dom dla siebie - przestrzega prezes zarządu CEE Property Group dr Paweł Grząbka. Do europejskich krajów, gdzie rośnie ryzyko biznesowe bez wątpienia należą teraz także: Grecja, Włochy i Portugalia.

- W przypadku zakupu nieruchomości za granicą musimy się liczyć, niezależnie od kraju, z dwoma podstawowymi ryzykami. Jedno to ryzyko kursowe, które teraz przy chwiejności całej strefy euro staje się dość istotne. Drugie to - wahania cen na lokalnych rynkach - mówi Paweł Grząbka.

W Europie w każdym z krajów sytuacja jest nieco inna. Na rynku hiszpańskim jest w tej chwili tanio, ze względu na to, iż wiele projektów deweloperskich zostało przejętych przez banki, które w szybkim tempie wyzbywają się przejętych nieruchomości. W efekcie można trafić oferty, zwłaszcza nieruchomości wakacyjnych, po cenie 1200-1300 euro za mkw.

Zdaniem Pawła Grząbki we Włoszech, w przeciwieństwie do Hiszpanii, nie było do tej pory kryzysu nieruchomościowego, i mieszkania "trzymają" ceny. Trudno tu wyrokować o nagłym wzroście lub spadku cen w Italii, zatem związane z tym ryzyko jest niewielkie. To sytuacja na dziś, ale może się szybko zmienić w związku z kursem euro.

- W Grecji, podobnie jak we Włoszech i Hiszpanii ryzyko zakupu nieruchomości wynika w tej chwili z trudnej sytuacji zadłużeniowej wszystkich tych trzech krajów. Wszystko zależeć będzie od tego jak się sytuacja potoczy - mówi Paweł Grząbka.

Według analityka zamieszki w Grecji są ryzykiem w przypadku dużych miast - Ateny, Saloniki, Pireus itp., ale nie dla miejscowości na wyspach, gdzie nieruchomości kupują cudzoziemcy dla siebie lub na wynajem. W Atenach raczej nikt inwestycyjnie nie kupuje domu.

- Zatem ryzyko związane z zamieszkami jest minimalne, większe związane jest z euro i obecnością Grecji w eurolandzie, ewentualnie jej bankructwo - podsumowuje Paweł Grząbka.

Jakie są przykładowe ceny i przeceny? W Hiszpanii za apartament 110 mkw. w Torreblanca (Kastylia), położony 100 metrów od morza w 2009 r. trzeba było zapłacić 270 tys. euro. Teraz kosztuje on tylko 133 tys. euro. Apartament o powierzchni 44 mkw. w Vera (region Almeria), w odległości 1200 metrów od morza w 2007 r. kosztował 102 tys. euro, obecna cena to tylko 71 tys. euro. W Roquetas de Mar (też region Almeria), 700 metrów od morza, apartament 58,5 mkw., cena początkowa, po ukończeniu w 2009 r. wynosiła 156 tys. euro. Obecna cena to tylko 111,4 tys. euro.

Te przeceny są zrozumiałe, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w Hiszpanii, według różnych szacunków jest od ok. 650 tys. do miliona wybudowanych apartamentów i domów, które czekają na nabywców.

- Właściwa rada nie powinna brzmieć, żeby nie kupować domów w Hiszpanii. Jeśli jest tanio, to warto kupić taką nieruchomość, ale tylko pod warunkiem, że mamy kapitał, który możemy zamrozić na co najmniej kilkanaście lat. Wcześniej się tam chyba nie poprawi. Poza tym każda inwestycja w nieruchomość jest długoterminowa, a na rynkach ogarniętych kryzysem tym bardziej. Jeśli ktoś nie może przystać na takie warunki, to rzeczywiście lepiej, żeby takiego domu nie kupować - mówi szef Zespołu ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej, szef Zespołu ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP.

Co do innych kosztów związanych z zakupem i posiadaniem nieruchomości zagranicą, to należy je odnieść do polskich realiów.

- U nas koszty związane z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym sięgają 5 proc. wartości nieruchomości. Dla porównania, zakładając zakup nieruchomości o wartości 500 tys. euro, w USA wynoszą 6 proc., we Francji ok. 12 proc., w Niemczech 8 proc., w Wielkiej Brytanii 5,6 proc., podobnie w Szwecji. W Estonii z kolei jest to 4,6 proc. - wylicza dr Paweł Grząbka.

Z kolei Jerzy Ptaszyński, analityk AMRON zwraca uwagę ma fakt, że w innych krajach mogą obowiązywać specyficzne przepisy prawa budowlanego czy zagospodarowania przestrzennego.

- Kupujemy sobie dom lub apartament z pięknym widokiem i za to płacimy, a potem się okazuje, że przed naszymi oknami powstaje kolejny budynek, który ten widok zasłania - mówi Jerzy Ptaszyński.

Oczywiście można to sprawdzić, ale jeśli nie znamy języka i realiów lokalnego rynku, to taki zakup wymaga zatrudnienia specjalistycznej firmy, która to sprawdzi i zadba o inne formalności. Takiej firmie trzeba za to zapłacić. Podobnie, jeśli zamierzamy nasz wakacyjny dom lub apartament wynajmować i czerpać z tego zyski.

- W wielu krajach ceny nieruchomości są relatywnie niskie, ale marże firm, które zarządzają nieruchomościami sięgają tam nawet 40 - 45 proc. Z taką sytuacją możemy się spotkać np. w Bułgarii - przestrzega Jacek Twardowski, dyrektor sprzedaży w Kristensen Group, firmie duńskiego pochodzenia, która zajmuje się wyłącznie budową nieruchomości wakacyjnych.

- Trzeba pamiętać, że nieruchomości to aktywa mało płynne, a zwłaszcza w sytuacji, kiedy, tak jak w Hiszpanii, na rynku utrzymuje się znaczna przewaga podaży. Innymi słowy - jeśli będziemy chcieli taką nieruchomość sprzedać, to może się okazać, że będzie to zadanie trudne i długotrwałe, a osiągnięta cena będzie daleka od naszych oczekiwań - podkreśla Jerzy Ptaszyński.

Według danych firmy Euler Hermes, która oceniała sytuację na rynkach budowlanych w poszczególnych krajach w Hiszpanii na próżno szukać symptomów wskazujących na możliwą poprawę sytuacji. Ceny nieruchomości, które w latach 2000-2007 wzrosły dwukrotnie, w ostatnich trzech latach spadły o 13 proc,. Zadłużenie gospodarstw domowych jest obecnie dwukrotnie wyższe niż 10 lat temu. Liczba nowych inwestycji budowlanych znajduje się na poziomie siedmiokrotnie niższym niż w rekordowym roku 2006. Szacuje się, że na rynku jest 650 tys. niesprzedanych nieruchomości mieszkaniowych.

"Od trzech lat branża budowlana w Hiszpanii, która wcześniej napędzała wzrost gospodarczy, znajduje się w chronicznym kryzysie" - czytamy w raporcie.

Nie najlepiej jest także we Włoszech, gdzie ceny nieruchomości w ciągu ostatnich dziesięciu lat rosły szybciej od dochodów. Liczba nowych inwestycji budowlanych nadal znajduje się wyraźnie poniżej rekordowego poziomu odnotowanego w roku 2005. Aktywność na rynku budowlanym pozostaje niewielka i nic nie wskazuje na zmianę trendu w krótkim lub średnim okresie.

- Trzeba brać pod uwagę, że na rynkach ogarniętych kryzysem może dojść np. do drastycznego podwyższenia opłat i podatków od nieruchomości, nie wspominając o kosztach utrzymania. Skoro sytuacja jest niestabilna, to opłaty również mogą takie być - mówi prof. Łaszek.