Deweloperzy przyspieszyli, indywidualni czekają

Zgodnie z sezonowością panującą na rynku budownictwa mieszkaniowego, w grudniu odnotowano wzrost liczby lokali oddanych do użytkowania, przy jednoczesnym spadku liczby rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę. Jednak pomimo wzrostu liczby oddanych mieszkań w końcówce roku, w całym 2010 roku – zgodnie z naszymi prognozami – w sumie oddano ich 135,7 tys. sztuk, co oznacza spadek o 15,2 proc. wobec roku 2009 i o 17,8 proc. w stosunku do roku 2008.

Rynek stabilizowali inwestorzy indywidualni, którzy wybudowali w ubiegłym roku 70,4 tys. mieszkań, czyli ponad połowę wszystkich. Oznacza to zatem spadek w porównaniu z rokiem wcześniejszym o 2,2 proc. Sporo pod kreską zakończyli rok deweloperzy, którzy oddali 53,2 tys. mieszkań, czyli o 26,4 proc. miej niż w roku 2009.

Mniejsza liczba oddanych w ubiegłym roku mieszkań to pokłosie spadku i utrzymywania się na niskim poziomie liczby rozpoczynanych inwestycji w okresie od końca 2008 roku, aż do początku roku 2010. Wzrost liczby rozpoczynanych budów notujemy dopiero od lutego br. Największa dynamika nowo rozpoczynanych inwestycji miała miejsce w pierwszej połowie 2010 roku. Ostatecznie cały rok zakończyliśmy liczbą przeszło 158 tys., rozpoczętych budów, co oznacza wzrost o 10,6 proc. w porównaniu z rokiem 2009. Największe tempo narzucili deweloperzy, którzy zaczęli budowę ponad 63 tys. lokali (wzrost o 42,2 proc. rok do roku). Zwiększoną aktywnością mogą się też pochwalić spółdzielnie (wzrost o 10,7 proc., do 4644 sztuk). Z kolei słabiej w porównaniu z rokiem 2009 wypadli inwestorzy indywidualni, którzy rozpoczęli budowę 86,5 tys. mieszkań (o 3,9 proc. mniej).

W 2010 roku wydano mniej pozwoleń na budowę nowych mieszkań. W sumie wydano blisko 175 tys. decyzji, czyli 2,2 proc. mniej niż rok wcześniej. Mniejsze zainteresowanie uzyskiwaniem pozwoleń na budowę wykazały się wszystkie grupy, z wyjątkiem deweloperów, którzy otrzymali ich w sumie 68,6 tys. sztuk, co oznacza wzrost rok do roku o 8,2 proc. Rynek w dół pociągnęli inwestorzy indywidualni, którzy otrzymali niemal 99 tys. pozwoleń – o 3,9 proc. mniej niż w 2009 roku.

Oczekujemy, że ubiegłoroczny wzrost liczby rozpoczynanych budów przyczyni się do wzrostu liczby oddawanych do użytkowania mieszkań nie wcześniej niż w drugiej połowie przyszłego roku. Do tego czasu najprawdopodobniej w dalszym ciągu będziemy mieli do czynienia z malejącą liczbą oddawanych lokali. Natomiast cały rok 2011 powinien zakończyć się na poziomie zbliżonym do wyniku ubiegłorocznego. O stanie rynku w dłuższej perspektywie decydować będzie liczba rozpoczynanych budów oraz liczba wydawanych na nie pozwoleń. Ze względu na niską bazę z zeszłego roku, wywołaną czynnikami pogodowymi, spodziewamy się szybszego wzrostu ich liczby na początku tego roku, co jednak wcale nie musi oznaczać, że przełoży się to na cały ten rok.

Fakt, że nie oczekujemy zasadniczego wzrostu liczby oddawanych mieszkań w tym roku nie oznacza, że będzie to miało większy wpływ na ich ceny. W dyspozycji deweloperów w dalszym ciągu pozostaje bowiem wystawionych na sprzedaż wiele tysięcy gotowych mieszkań, które stanowią w sumie ok. jednej czwartej z całej puli oferowanych przez nich aktualnie mieszkań.

Bernard Waszczyk, Open Finance