Koło ratunkowe dla frankowiczów

Z miesiąca na miesiąc rośnie liczba osób, które nie radzą sobie ze spłatą kredytu hipotecznego. Sytuacja ta nie dziwi - pogrążamy się w coraz większym kryzysie, a nasi politycy zamiast próbować temu zaradzić, patrzą tylko na słupki poparcia. Dziwi mnie natomiast bierna postawa banków: te nic nie robią, aby rozwiązać problemy, do których - po części - przyczynili się sami bankowcy.

Mam na myśli jazdę po bandzie, jaką było udzielanie na potęgę kredytów we frankach w okresie bardzo mocnej złotówki, czyli w latach 2007-2008. Kredytobiorca, który wówczas taki kredyt zaciągnął, a obecnie ma kłopoty z bieżącą płynnością finansową (najczęściej nie z własnej winy) znalazł się w pułapce bez wyjścia: nie starcza mu środków na spłatę zobowiązania, a od kredytu nie może się uwolnić. Dlaczego? Bo najczęściej kwota zadłużenia znacząco przewyższa obecną wartość mieszkania, a bank nie zgodzi się na sprzedaż lokalu, jeśli nie zostanie spłacona cała kwota kredytu. Zachodzi pytanie:

Czy rzeczywiście jest to sytuacja bez wyjścia?

Oczywiście - nie. Oto moje krótkie opracowanie, co powinno się robić – zgodnie ze sztuką bankową – w sytuacji, kiedy kredytobiorca ma problem ze spłatą kredytu hipotecznego. Dodajmy: opisane rozwiązania stosować można przy każdym rodzaju zadłużenia hipotecznego, tj. nie ograniczamy się tutaj jedynie do kredytów w obcych walutach. Brałem pod uwagę również przypadki, kiedy problemy z regulowaniem rat są przejściowe.

Zgodnie z teorią i wiedzą bankową mamy trzy możliwości działań „pomocowych”. Są to:
**1. Konsolidacja zadłużenia (kredyt konsolidacyjny)

1. Restrukturyzacja 3. Oddłużenie**

Konsolidację zadłużenia stosujemy, gdy jeszcze nic bardzo złego się nie dzieje. Kredytobiorca ma stałe dochody, ale płynność finansową zakłóca zadłużenie nie-hipoteczne. Czyli: karty kredytowe, pożyczki konsumpcyjne, czy inne formy zadłużenia, nie związane z kredytem hipotecznym. Jest to forma kredytu powszechnie znana i stosowana w większości banków: zamieniamy zadłużenie nie-hipoteczne na kredyt długoterminowy (najczęściej zabezpieczony na nieruchomości), przez co można znacząco obniżyć koszty spłaty zobowiązań finansowych.

Gdzie się podziała prawdziwa restrukturyzacja?

Restrukturyzację (fachową - a nie tak jak robią to obecnie nasze banki) stosujemy w sytuacji chwilowych problemów ze spłatą zadłużenia. Przykłady: utrata pracy i przerwa w stałych dochodach przez kilka miesięcy, planowana sprzedaż nieruchomości (lub innego składnika majątku kredytobiorcy), która pozwoli na odzyskanie płynności lub spłatę całości zobowiązania wobec banku. Restrukturyzacja polega więc na zmniejszeniu bieżących obciążeń kredytobiorcy, robi się to poprzez zmianę umowy kredytowej w zakresie sposobu spłaty kolejnych rat.

Ciekawą, znaną z teorii formą restrukturyzacji (niestety - bardzo rzadko stosowaną w Polsce) jest tzw. odwrotna kolejność zarachowania kapitału i odsetek. W normalnym trybie spłaty kredytu, najpierw spłacane są odsetki (na bieżąco), oraz jakaś drobna rata kapitałowa. Ale bank może też inaczej księgować wpłaty klienta (przez określony czas): klient spłata jedynie raty kapitałowe w ustalonej kwocie, np. po 500 zł miesięcznie, a jest zwolniony ze spłaty odsetek. Czyli obciążenie klienta z tytułu spłaty kredytu wynosi dokładnie 500 zł/mies., a dodatkowo - zmniejsza się kapitał pozostający do spłaty. Metod restrukturyzacji jest wiele - wymieniałem je w poprzednich publikacjach, były to fragmenty opracowania Pana dr Krzysztofa Czerkasa ("Bank: przyjaciel czy śmiertelny wróg przedsiębiorcy' oraz "Restrukturyzacja a`la Chuck Norris") . Obrazowo można by rzec, że restrukturyzacja - wg sztuki bankowej - to jest taki szpital dla kredytobiorców. Dzięki fachowo przeprowadzonej restrukturyzacji kredytobiorca "wraca do
zdrowia" i po pewnym czasie obsługuje kredyt w normalnym trybie.

Na czym polega oddłużenie?

Ostatnią formą pomocy kredytobiorcom, dziś właściwie niestosowaną przez żaden z banków, jest oddłużenie. Oddłużenie, czyli częściowe umorzenie kwoty zadłużenia będzie najlepszym rozwiązaniem (także dla banku!) w sytuacji, kiedy wiadome jest, że kredyt się „przewróci”. Ma to miejsce wtedy, kiedy kredytobiorca stracił trwale możliwość obsługi kredytu. Na przykład gdy nastąpiła śmierć jedynego żywiciela rodziny lub ciężka choroba uniemożliwiająca aktywność zawodową. Albo działalność gospodarcza, którą prowadził kredytobiorca padła i tenże stracił źródło dochodów.

Co w tej sytuacji można zrobić? Jedynym sensownym rozwiązaniem – i najlepszym dla obydwu stron – jest zgoda banku na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki oraz ewentualne umorzenie niespłaconej części długu. Dlaczego umorzenie? Bo i tak bank nie jest w stanie w pewnych sytuacjach odzyskać całości kredytu, więc dlaczego ma wtedy niszczyć kredytobiorcy – swojemu nota bene klientowi – życie? Poza tym sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki jest korzystna dla banku – w ten sposób kredytodawca odzyska znaczenie większą kwotę z udzielonego kredytu niż w przypadku licytacji komorniczej.

Sprzedaż mieszkania poprzez egzekucję komorniczą to pozostawienie rodziny bez dachu nad głową i z długiem na karku: jest to więc świadome doprowadzenie do degradacji społecznej kredytobiorcy i jego rodziny. Komornik bowiem nigdy nie odpuści, ale to co odzyska będzie zwykle jedynie dochodem kancelarii, a bank nie ujrzy z tego wiele… Takie działanie stoi w opozycji zarówno z misją banku (jako instytucji publicznego zaufania) jak też z przepisami prawa, konkretnie z zasadami współżycia społecznego. Mówi o tym m.in. Art. 5 Kodeksu cywilnego.

Hola, hola! Wracamy do rzeczywistości…

Tak to powinno wyglądać w teorii. A jak jest w praktyce? Banki zwykle stosują dwie drogi.
Wariant 1.

1. Konsolidacja zadłużenia (na tym bank zarabia – jest to nowy kredyt udzielony danemu kredytobiorcy)
2. Pseudo-restrukturyzacja (bank np. w tym okresie podnosi oprocentowanie restrukturyzowanego kredytu, zamiast je zmniejszać)
3. Windykacja.

Pseudo-restrukturyzacja często ma na celu uzyskanie przez bank dodatkowego dochodu. Jest to działanie ze wszechmiar niemoralne, ale bardzo często spotykane w bankach. Bank ryzykując, że kredytobiorca zbankrutuje – myśli tylko o tym, aby z klienta wyciągnąć jak najwięcej kasy. Na dodatek w sposób nieuprawniony – jest to wykorzystanie sytuacji przymusowej klienta, działanie tego typu nazywane w języku prawniczym „wyzyskiem” (potocznie – lichwą). Są to działania zakazane w polskim prawie (Art. 388 Kodeks cywilny, Art. 304 Kodeks karny).

Lub:

Wariant 2.

1. Konsolidacja
2. Windykacja.

Wariant drugi stosowany jest przez pracowników działu windykacji (co może być niezgodne z procedurami obowiązującymi w danym banku), jeśli są oni motywowani wysokimi premiami za odzyskiwane kwoty od dłużników. Restrukturyzacja nie jest wtedy w interesie windykatorów.

Szarlatani są wśród nas

Działania banków opisane powyżej (nazwane Wariant 1. i Wariant 2.) są niezgodne ze sztuką i wiedzą bankową. Nie mogę zrozumieć, dlaczego tego typu ewidentne błędy zawodowe bankowców nie tylko się w Polsce upowszechniły, ale też cieszą się akceptacją społeczną? Przecież gdyby np. dyrektor szpitala odrzucił stosowanie w swojej placówce penicyliny, zostałby uznany za szarlatana. I oczywiście wyleciałby z hukiem z roboty, być może tracąc dożywotnio prawo do wykonywania zawodu. Wszak, po to chodzimy do szkoły, a potem na studia, aby zdobytą wiedzę stosować w miejscu pracy. Dotyczy to wszystkich profesji, także - bankowców.

Czy doczekamy się w końcu jakichkolwiek działań suto opłacanych bankowców, zmierzających do poprawy sytuacji w zakresie psującego się coraz bardziej portfela kredytów hipotecznych? Jak do tej pory, wszystkie banki „elegancko” zamiatają ten problem pod dywan. Udając przy tym, że nie dostrzegają kłopotów, w jakie wpakowali frankowiczów; lub twierdząc, że nie jest to problem banku.

Krzysztof Oppenheim
Nieruchomości Boża Krówka