Kredytobiorca musi zrezygnować z jednego pokoju

Z analizy Expandera wynika, że w wyniku bardziej rygorystycznego wyliczania zdolności kredytowej przez banki, kupującego mieszkanie stać nas dziś na zakup średnio jednego pokoju mniej, niż jeszcze pół roku temu i to mimo spadku cen na rynku nieruchomości.

Z praktyki doradców finansowych Expandera wynika, że obecnie zakup 100% wartości nieruchomości sfinansują we frankach cztery banki: Deutsche bank, DnB Nord oraz mBank i Multibank. Jednak od najbliższego wtorku aby w Deutsche Banku dostać kredyt we frankach bez wkładu własnego konieczne będzie posiadanie miesięcznych dochodów wynoszących co najmniej 12 tys. zł netto. To nie nowość, bowiem DnB Nord już od dwóch miesięcy wymaga w takiej sytuacji co najmniej 10 tys. zł, do tego dochodzą ograniczenia kwoty kredytu. Inną politykę w tym zakresie stosują mBank i Multibank, które co prawda nie określają kwoty minimalnych dochodów, jednak bardzo rygorystycznie wyliczają zdolność dla kredytów walutowych. Aby wziąć np. 100 tys. zł kredytu we frankach, kredytobiorca musi posiadać zdolność na poziomie 150 tys. zł. To znacznie więcej niż wymagania Rekomendacji S, według której zdolność dla kredytu w walucie powinna być o 20% wyższa od tej dla kredytów w złotych. Powyższe ograniczenia powodują, że kredyty bez wkładu
własnego we frankach są obecnie dostępne tylko dla osób lepiej zarabiających. Mniej zamożni mogą się starać o kredyt pod warunkiem posiadania wkładu własnego, który wynosi obecnie od 10 do 40%.

Marże w złotych powinny ulec obniżeniu

Dobrą informacją jest to, że odwrót od franków następuje równocześnie z rosnącą atrakcyjnością kredytów w złotych. Za sprawą spadających stóp procentowych kredyty w rodzimej walucie tanieją. Obecnie 3-miesięczna stopa WIBOR wynosi 5,56%, rynek przewiduje, że za 3 miesiące spadnie ona do 3,25%. Wzrost popytu na kredyty w złotych powinien też spowodować spadek bankowych marż z obecnego poziomu 1,8-2 pkt. proc. do około 1,2 proc. Oznacza to, że za kilka miesięcy koszt kredytu we frankach (po uwzględnieniu spreadu) nie będzie już istotnie niższy od kosztu kredytu w złotych. Do franków zniechęca też klientów duża zmienność kursu tej waluty w ostatnich tygodniach i miesiącach. Najwięcej "da" Pekao

Aby w zmieniających się jak w kalejdoskopie warunkach, ułatwić klientom wybór waluty kredytu Expander zbadał, ile są dziś gotowe pożyczyć banki czteroosobowej rodzinie o dochodach wynoszących łącznie 3500 zł netto. Założyliśmy, że kredyt ma być przeznaczony na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, okres kredytowania ma wynosić 30 lat, a wkład własny ma być możliwie najniższy. Okazuje się, że maksymalną kwotę kredytu – prawie 300 tys. zł – badana rodzina może uzyskać w Banku Pekao, jeśli wybierze kredyt w złotych. Wybierając kredyt we frankach mogłaby uzyskać w Polbanku prawie 262 tys. zł, jednak z praktyki doradców finansowych Expandera wynika, że uzyskanie kredytu mieszkaniowego w tym banku jest obecnie bardzo trudne.

Według stanu na 12.01.2009; źródło: Expander, banki 90 tys. zł mniej niż prze rokiem

Niestety wraz z zaostrzaniem warunków przyznawania kredytów spada zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny. Jeszcze do połowy ubiegłego roku, zaciągając kredyt we frankach, mogła ona liczyć średnio na ok. 250 tys. zł. Stopniowo średnia się jednak obniża. Tempo spadku wyraźnie nasiliło się w październiku, kiedy rozpoczęła się fala podwyżek marż kredytowych i ograniczeń w kwestii minimalnego wkładu własnego. W rezultacie obecnie zdolność kredytowa rodziny z naszego przykładu spadła do średniego poziomu 160 tys. zł.

Maksymalna zdolność kredytowa kredytu w CHF - załącznik nr 1.

Porównując maksymalną zdolność kredytowa w poszczególnych bankach trzeba pamiętać o wymaganym wkładzie własnym. Przykładowo bank Pekao, który udzieli największego kredytu w złotych rodzinnie z naszego przykładu, sfinansuje jednocześnie zakup 104% wartości nieruchomości. Z kolei BGŻ udzieli jednego z najwyższych na rynku kredytów we frankach (234 tys. zł) jednak wymaga wkładu własnego na poziomie 40%.

Żródłó: Expander, banki

Zniknęło 10 m2

W rezultacie spadku zdolności kredytowej, czteroosobowa rodzina o dochodach na poziomie 3500 zł netto może sobie pozwolić na zakup o ok. 10 m2 mniejszego mieszkania niż jeszcze pół roku temu i to pomimo spadku cen mieszkań. Dla przykładu za 250 tys. zł w połowie 2008 r. można było kupić 28-metrową kawalerkę w Warszawie. Natomiast 160 tys. zł wystarczy obecnie tylko na 18 m2. We Wrocławiu powierzchnia, na jaką stać rodzinę z naszego przykładu zmniejszyła się z 35 do 24 m2, a w Gdańsku z 38 do 25 m2. W przypadku naszej rodziny oznacza to, że zamiast małego mieszkania dwupokojowego może ona sobie pozwolić na niewielką kawalerkę. Bardziej rygorystyczne wyliczanie zdolności generalnie oznacza, że kredytobiorca może sobie dziś pozwolić na zakup jednego pokoju mniej, niż pól roku temu. Podobne wnioski dało badanie maksymalnej zdolności kredytowej przeprowadzone przez Expandera pod koniec października. Od tego czasu zdolność nieznacznie spadła, jednocześnie jednak obniżyły się ceny mieszkań, w efekcie czego nie
zmieniła się istotnie możliwość zakupu określonej liczby metrów kwadratowych mieszkania w przypadku wykorzystania maksymalnej zdolności kredytowej.
Katarzyna Siwek, Jarosław Sadowski
Expander