Mieszkanie czy dom. Co warto kupić?

Gdy w marcu tego roku wychodziliśmy z biur, zabierając ze sobą komputery i dokumenty, większość z nas myślała, że pozostawiamy je na kilkanaście dni, może kilka tygodni. Tymczasem z każdym dniem staje się coraz bardziej jasne, że nie wrócimy już do biur takich, jakie znamy i to z wielu powodów.

Jednym z nich okazała się wygoda. Okazało się, że bardzo wiele osób potrafi dobrze zorganizować sobie pracę z domu, a wielu przełożonych odkryło, że produktywność nie tylko nie spadła, ale nawet wzrosła.

Pandemia przyspieszyła bieg rewolucji cyfrowej, nie tylko wymuszając na nas pewne zachowania i zabierając nam cześć zwykłych przyjemności, ale również zmieniając nasz punkt widzenia na pracę i codzienne życie w tym miejsce zamieszkania. Okazało się, że dużo więcej czasu spędzamy w naszych domach.

Uwięzieni w czterech ścianach przekonaliśmy się, jak bardzo potrzebujemy czasem po prostu wyjść z domu. Historie o małżeństwach kłócących się kto tym razem będzie mógł wyrzucić śmieci i odetchnąć świeżym powietrzem albo anegdotki o psach wyprowadzanych na spacer nawet kilkanaście razy dziennie przez wszystkich domowników i sąsiadów po kolei są nieco przerysowanym obrazem tego, z czym przyszło nam się mierzyć. Większości tych zmartwień nie mieli właściciele domów, a nawet jeśli mieli, to z pewnością odczuli je ze zdecydowanie mniejszym natężeniem.

Trudno oczywiście mówić o gwałtownych zmianach na rynku nieruchomości, ponieważ wszelkie procesy są tutaj wieloetapowe i długoterminowe. Deweloperzy oferują do sprzedaży mieszkania, które zaczynali budować wiosną lub latem 2019 roku, w zupełnie innej rzeczywistości.

Niektóre trendy są jednak bardzo widoczne i na tyle oczywiste, że nie można z nimi dyskutować. Jednym z nich jest na pewno całkowita niemal stagnacja w branży turystycznej, a co za tym idzie znikome zainteresowanie wynajmem krótkoterminowym, czyli popularnym Airbnb.

Właściciele tych lokali w większości zapewne przystosują je na potrzeby wynajmu długoterminowego i trafią one na ten rynek. To jednak nie rozwiąże problemu, ponieważ z dużych miast zniknęła ponad połowa przybyszów z Ukrainy.

Dodatkowo wiele uczelni prowadzi zajęcia w trybie hybrydowym, a co za tym idzie, zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem też jest mniejsze. Zwiększa się zatem ich podaż, a popyt maleje. Zmusza to właścicieli do obniżenia cen najmu, a co za tym idzie, powoduje spadek rentowności inwestycji.

Wszystko to prowadzi nieuchronnie do pierwszej od lat korekty cen na rynku nieruchomości, na którą wskazuje raport NBP, w jednych miastach jest ona bardziej widoczna i wynosi 3-4 proc. w innych jest niemal symboliczna w jeszcze innych ceny nawet nieco wzrosły.

Ten sam trend dotyczy cen działek budowlanych. Tutaj również widoczna jest pewna niewielka korekta cen. Trudno powiedzieć czy oba te trendy utrzymają się w dłuższej perspektywie, ale wydaje się to prawdopodobne.

Ma to też wpływ na koszty budowy domów jednorodzinnych, mniej inwestycji developerskich oznacza większą dostępność i konkurencję wśród ekip budowlanych czy wykończeniowych, chociaż to zjawisko niweluje z kolei odpływ pracowników z Ukrainy.

Czytaj: Wiesz, co lejesz na ręce? Fałszerze podrabiają nawet płyny do dezynfekcji

Pandemia z pewnością zmieniła nasz sposób patrzenia na nasze mieszkania czy domy. Dotyczy to zwłaszcza młodych ludzi, którzy wcześniej prowadzili intensywny tryb życia. Jeszcze niedawno spora część z nas spędzała w czterech ścianach domu czy mieszkania zaledwie kilka godzin dziennie. Ostatnio, z konieczności spędzamy w nich czasem niemal całe dnie.

Wielkomiejskie blokowiska nazywane często sypialniami miast z pewnością będą jedną z ofiar pandemii. Można oczekiwać stałego odpływu ich zamożniejszych mieszkańców do bardziej atrakcyjnych lokalizacji lub własnych domów pod miastem. Oczywiście ten trend nie jest niczym nowym, tak samo jak od dawna wiadomo, że nawet najbardziej dynamicznie rozwijające się miasta tracą mieszkańców na rzecz gmin ościennych. Należy się spodziewać, że pandemia znacząco przyspieszy tę migrację.

Doświadczenia lockdownu przełożą się z pewnością na oczekiwania, jakie będziemy mieli przy poszukiwaniu nowych mieszkań, a co zatem idzie również na ich wielkość. Staje się bowiem jasne, że czteroosobowa rodzina do możliwie bezkonfliktowego funkcjonowania potrzebuje trzech lub w idealnym przypadku czterech pokoi oraz salonu. Dodatkowo z dnia na dzień zwiększyło się znaczenie tarasu, czy choćby niewielkiego balkonu, na którym można usiąść i wypić kawę. Prowadzi to do wniosku, że wzrośnie zainteresowanie większymi niż do tej pory mieszkaniami położonymi w pobliżu terenów rekreacyjnych czy choćby miejskich parków.

Sprawdź: Rogale świętomarcińskie. Przez koronawirusa produkcja ograniczona

Wszystko ma jednak swoją cenę i to niemałą. Przeglądając oferty zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego łatwo zauważyć, że czteropokojowe mieszkania mają zwykle powierzchnie powyżej 70 metrów kwadratowych, a często nawet 90 metrów kwadratowych i więcej. Przy obecnych cenach mieszkań cena za taki lokal dużym mieście z pewnością przekroczy pół miliona złotych, sięgając w przypadku dobrej lokalizacji w jego centrum 900 tys. złotych. Nawet jeśli jest to tylko myślenie życzeniowe sprzedających, to spektakularnych spadków cen nie należy się raczej spodziewać. Wielu analityków wskazuje nawet, że to nie mieszkania potanieją, ale pieniądze na ich zakup, co przy bardzo niskich stopach procentowych i inflacji oscylującej na poziomie 3% ma swoje realne uzasadnienie.

By myśleć zatem o zakupie komfortowego lokum dla czteroosobowej rodziny, trzeba się liczyć z wydatkiem na poziomie minimum pół miliona złotych. W tym miejscu dochodzimy do kluczowego pytania, czemu mieszkanie, a nie własny dom?

Pierwszy lockdown uświadomił nam, że z „wielkomiejskich atrakcji” może nam pozostać tylko spacer z psem i wyrzucanie śmieci. Na rynku wybuchł wtedy istny szał zakupu działek budowlanych i rekreacyjnych. Prozaiczne czynności takie jak koszenie trawnika czy przycinanie żywopłotów stały się marzeniem wielu „mieszczuchów”, którzy utknęli w czterech ścianach swoich mieszkań. Zaczął się wyścig po ostatnie wolne działki w miejskich ogródkach działkowych, bardzo wiele osób zapragnęło mieć swoją małą oazę zieleni.

Dla wielu stało się jasne, że przy tych samych nakładach finansowych poniesionych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dom jest dla wielu po prostu bardziej atrakcyjną opcją. Wiele pracowni reklamuje swoje projekty hasłem „dom w cenie mieszkania”, oczywiście jest to pewien skrót myślowy, ale trzeba przyznać, że nie pozbawiony podstaw.

Przyjrzyjmy się zatem rzeczywistym kosztom budowy przykładowego domu:

Koszt budowy domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 130 metrów kwadratowych w zależności od wybranej technologii:

Jak widać z powyższego zestawienia, całkowicie realne jest wybudowanie, przy użyciu nowoczesnych technologii, średniej wielkości domu w cenie nieco ponad pół miliona złotych. Mając powierzchnię użytkową niemal dwa razy większą od dużego mieszkania, oferuje on swoim mieszkańcom: trzy sypialnie, gabinet, salon dwie łazienki i kuchnię z jadalnią oraz garaż jednostanowiskowy. Jest to układ całkowicie zaspokajający potrzeby czteroosobowej rodziny. Dodatkowo można jeszcze nieco obniżyć koszty, rezygnując w pierwszej fazie budowy z garażu i stawiając na jego miejscu wiatę garażową. Można oczywiście bez trudu znaleźć mniejsze i tańsze w budowie domy, ale ten jest dobrym przykładem średniej wielkości domu, popularnego w polskich realiach.

Jak wiadomo, nieodłącznym kosztem budowy domu jest również działka i cena przyłączy, co również należy brać pod uwagę. Ponieważ działka budowlana powinna mieć około 1 000 metrów kwadratowych, w obecnej sytuacji zakup działki w bezpośrednim sąsiedztwie dużego miasta oznacza wydatek około 200 tysięcy złotych.

Z rozmów z architektami wiem, że całkiem spory odsetek osób, które zamierzają budować dom, dziedziczy działkę lub otrzymuje w ramach innych rodzinnych rozliczeń majątkowych. Posiadanie działki jest dodatkowym atutem, ponieważ większość banków przy ubieganiu się o kredyt będzie gotowa zaakceptować ją jako wymagany wkład własny. Biorąc pod uwagę jej wartość, może się okazać, że spełnione jest kryterium posiadania 20% środków własnych. W takiej sytuacji na pewno warto wybudować dom.

Dowiedz się: Czesi wprowadzają ograniczenia na granicach. Koleje Dolnośląskie zawieszają połączenia

Reasumując, w cenie około 700 tys. złotych można postawić dom, który w pełni zaspokoi potrzeby mieszkaniowe czteroosobowej rodziny. Będzie to budynek nowoczesny, spełniający coraz bardziej wymagające normy energooszczędności, a co za tym idzie również ekonomicznym w utrzymaniu.

Jeszcze do niedawna koronnym argumentem zwolenników zakupu mieszkań były stracony czas, jaki poświęcają na dojazdy do pracy mieszkańcy ościennych gmin. W obecnej sytuacji, kiedy praca zdalna staje się coraz bardziej powszechna, argument ten traci nieco na znaczeniu. Po pierwsze część ludzi nie będzie zmuszona codziennie dojeżdżać do pracy. Po drugie zmniejszą się nieco potoki pojazdów napływające do miast, a co za tym idzie, usprawni się także nieco ruch.

Trudno powiedzieć na ile istotna i długotrwała będzie to zmiana, ale niewątpliwie proces już się rozpoczął. Pojawiają się też bardziej radykalne głosy, wskazujące, że być może część mieszkańców miast przeprowadzi się nawet dalej niż do sąsiedniego powiatu, tak żeby pojawiać się w biurze tylko raz na tydzień po to, by na przykład podpisać i odebrać przygotowane dla nich papiery czy dokumentację.

Bez wątpienia ostatni rok bardzo zmienił nasze postrzeganie rzeczywistości i naszych potrzeb, w tym też mieszkaniowych. Uświadomiliśmy sobie znaczenie miejsc, w których żyjemy i pracujemy, spędzając w nich chcąc nie chcąc bardzo wiele czasu.

Czytaj: Oszustwo "na szczepionkę". Policja ostrzega

Przekonaliśmy się, że wielkie miasto może nagle zostać pozbawione swoich codziennych uroków i atrakcji, a my niejako uwięzieni w czterech ścianach swoich mieszkań tęsknimy za każdą aktywnością na świeżym powietrzu i najprostszymi nawet pracami w przydomowym ogrodzie. Niewątpliwie mają rację ci, którzy mówią, że pogłębi się podział na mieszkania bardziej i mniej atrakcyjne i należy tu brać pod uwagę całe spektrum czynników, poczynając od lokalizacji i otaczającej infrastruktury na balkonie i nasłonecznieniu pomieszczeń kończąc.

Niewątpliwie budując sami dom mamy dużo większy wpływ na to, na ile będzie on dostosowany do naszych potrzeb i oczekiwań, a nawet największy taras czy balkon nie zastąpi własnego ogrodu.

Autor: Wojciech Rynkowski