Najlepszy kredyt mieszkaniowy w Pekao i Deutsche Banku PBC

Najlepszy kredyt złotowy można dostać w Pekao, a po kredyt w euro najlepiej pójść do Deutsche Banku PBC – wynika z najnowszego rankingu kredytów mieszkaniowych Open Finance. Co jeszcze pokazało nowe spojrzenie na rynek kredytów mieszkaniowych? Zadłużenie w rodzimej walucie wciąż tanieje, ale w euro już nie.

Zwycięzca rankingu w kategorii kredytów złotowych, Pekao, zdobył 8,1 punktów na 10 możliwych do uzyskania. Najlepszy kredyt ma 1,59 proc. marży i jest udzielany bez prowizji. Po piętach depcze mu lider poprzedniego rankingu, PKO BP, z wynikiem 7,8 pkt. Tłok w czołówce jest spory, bo aż dziesięć banków osiągnęło wynik 7 pkt. i więcej w naszej dziesięciopunktowej skali, podczas gdy w poprzednim było takich przypadków siedem. To najlepiej pokazuje, jak ostra jest konkurencja na rynku. Pierwszą piątkę najlepszych w kredytach w rodzimej walucie dopełniają: ING Bank Śląski, DB PBC oraz Millennium.

W przypadku kredytów w euro rozbieżności w wysokości ocen są już dużo większe niż w złotych. DB PBC, zwycięzca rankingu kredytów w euro, zdobył 8,3 pkt. Bank udziela kredytu bez prowizji z marżą w standardzie 2 proc. i 1,4 proc. w cross-sellu. Drugi w rankingu PKO BP ma 7,4 pkt., kolejne pozycje zajęli: DnB Nord z 6,6 pkt oraz Raiffeisen i BOŚ, które mają po 5,9 pkt.

W zestawieniu ocenialiśmy kredyt dla trzyosobowej rodziny z Warszawy, w której oboje małżonków pracuje i zarabia na rękę po 3 tys. zł, czyli łącznie 6 tys. zł netto. Nasi modelowi klienci zainteresowani są kredytem na 90 proc. wartości mieszkania, kupowanego na rynku wtórnym, w cenie 300 tys. zł, czyli pożyczają 270 tys. zł. Kredyt chcą spłacać przez 30 lat. Odpowiedzi banków pochodzą z końca października.

Marże kredytów złotowych ostro w dół

Nowy ranking przyniósł dwie nowe wiadomości – dobrą dla zwolenników kredytów w złotych i złą dla zainteresowanych euro. Kredyty w złotych nadal tanieją, podczas gdy w euro już nie.

Średnia marża kredytu w złotych w przypadku standardowych ofert (za które uznaliśmy też te oczekujące od klienta założenia konta i przyjęcie karty kredytowej) od lipca spadła z 2,38 do 2,18 proc. Gdy jednak spojrzy się na zdecydowanie bardziej popularne kredyty udzielane w powiązaniu z innymi produktami banku, spadek jest dużo bardziej spektakularny. W lipcu taka marża wynosiła 2,04 proc., a pod koniec października było to jedynie 1,77 proc. (w przypadku banków, które nie oferują kredytów powiązanych z innymi produktami, do średniej braliśmy standardową marżę).

Nie dzieje się tak bez powodu. Już 18 na 26 prezentowanych banków oferuje marżę dla kredytów z cross-sellem poniżej 2 pkt proc. Choć trudno to sobie dziś wyobrazić, to jeszcze w lipcu było to jedynie pięć banków. Dziś zwycięzca zestawienia, Pekao, oferuje marżę 1,59 proc., PKO BP po cross-sellu 1,39 proc., ale ING BSK i DB PBC już tylko 1,2 proc., Euro Bank 1,3 proc., BZ WBK od 1,35 proc., Getin Noble Bank 1,45 proc., HSBC Polska 1,6 proc., a 1,7 proc. Bank Pocztowy, Allianz i DNB Nord.

W efekcie średnia wysokość raty kredytu nie rozbudowanego mocno o dodatkowe produkty wynosi 1676 zł, a w przypadku cross-sellu 1611 zł.

Marże w euro nie chcą już spadać

Tymczasem w przypadku kredytów w euro średnia marża standardowa wręcz wzrosła z 3,03 do 3,16 proc., a dla ofert z cross-sellem średnia podniosła się z 2,70 do 2,74 proc. Stało się to jednak za sprawą włączenia się Polbanku do grona banków oferujących opisany przez nas kredyt. Bank zaczął bowiem kredytować do 90 proc. wartości nieruchomości w unijnej walucie i znalazł się w naszym zestawieniu, wcześniej finansował do 80 proc. Gdyby nie to, marże pozostałyby takie same jak wcześniej. To nadal spory kontrast do tego, co dzieje się z cenami kredytów złotowych.

Nie znaczy to jednak, że banki w ogóle oferty kredytów w euro nie zmieniają. W ciągu trzech miesięcy od poprzedniego rankingu marże mocno obniżył DB PBC z 2,8 do 2 proc. w standardzie i z 2,1 do 1,4 proc. po cross-sellu. Na pewną korektę w dół o 0,25 p. p. zdecydował się też PKO BP, ale już Alior mocno podniósł cenę, a DnB Nord zrobił to dla oferty standardowej.

Średnia wartość raty kredytu w euro w ofercie standardowej dla naszej kwoty 270 tys. zł spłacanej przez 30 lat wynosi 1428 zł. Gdy sprzedaż kredytu jest powiązana z innymi produktami, średnia rata wynosi 1405 zł.

Tak wielu obniżek nawet NBP nie widział

Trend na rynku kredytów mieszkaniowych, szczególnie złotowych, potwierdzają wyniki najnowszej ankiety NBP wśród przewodniczących komitetów kredytowych banków. Według ostatniego raportu na temat „Sytuacji na rynku kredytowym” blisko trzy czwarte banków w III kwartale obniżyło marże kredytów mieszkaniowych. Była to najwyższa skala obniżek od kilku lat. Banki w tym samym badaniu poinformowały również bank centralny, że niemal połowa z nich zaostrzyła kryteria przyznawania kredytów. Praktyka jednak tego nie potwierdza. Relacja wartości kredytu do ceny nieruchomości, czyli LtV od lipca nigdzie nie spadło, a w BPH i Polbanku poszło nawet w górę. BPH pożyczy już w złotych niemal na całość nieruchomości, bo na 96 proc. zamiast na 80 proc., z kolei Polbank EFG zwiększył LtV dla kredytów w euro z 80 na 90 proc. Poprawiła się też średnia zdolność kredytowa naszej modelowej rodziny dla kredytów złotowych, choć spadła nieco w euro.

A czego banki się spodziewają w ostatnich miesiącach roku? W ankiecie NBP zapowiedziały, że nadal zamierzają zaostrzać politykę kredytową, jednocześnie spodziewając się nieco wyższego popytu. Jak na razie, z naszych obserwacji potwierdza się tylko druga część prognozy. Bardzo często wizja zaostrzania polityki kredytowej pozostaje w sferze życzeniowej, bo jak zauważają w raporcie NBP sami przedstawiciele banków, presja konkurencji rynkowej jest tak silna, że skłania do ustępstw na rzecz klientów.

26 banków pożyczy złotego i osiem euro

Kredyt w złotych nasi klienci mogą dostać w 26 bankach, jeśli zdecydują się na zadłużenie w złotych i tylko w ośmiu, gdyby chcieli pożyczyć w euro. Przy 6 tys. zł dochodów zbyt niska zdolność kredytowa naszej rodziny nie daje szansy nawet na złotowy kredyt w BPH. Jeszcze większą przeszkodą zbyt niskie dochody są w momencie poszukiwania kredytu w euro. Przed naszymi klientami drzwi zamknie np. Nordea, gdzie oczekuje się od trzyosobowej rodziny co najmniej 10 tys. zł dochodu netto. Że 6 tys. zł to za mało na 270 tys. zł kredytu w euro usłyszą też klienci w MultiBanku i mBanku. Sporym ograniczeniem w poszukiwaniach kredytu euro jest też jest relacja wartości kredytu do ceny mieszkania. Gdyby zainteresowani mieli większy wkład własny, np. 15 proc., mogliby też zadłużyć się w Kredyt Banku, gdyby mieli 20 proc. to doszedłby jeszcze do wyboru BPH i Lukas Bank, ale w Lukas Banku konieczne byłyby też wyższe o tysiąc złotych wpływy.

Za co te punkty

A co punktowaliśmy w ofertach banków? Oczywiście wysokość marży i prowizji, ale również kosztów dodatkowych ubezpieczeń i atrakcyjność sprzedaży wiązanej. Bank mógł stracić lub zyskać też na kosztach ubezpieczenia brakującego wkładu, a zazwyczaj gdy kredyt przekracza 80 proc. wartości nieruchomości, trzeba już liczyć się z takim wydatkiem. Choć jest grupa banków, które nie zażądają takiej opłaty, jeśli będą pożyczały w złotych. Są to m.in. BNP Paribas Fortis, BZ WBK, Citi Handlowy, DB PBC, Getin Noble Bank, HSBC, Kredyt Bank czy ING BSK. Warto to docenić, bo może to być koszt kilku tysięcy złotych. W przypadku kredytów w euro klient jednak nie ma szansy uniknąć kosztów ubezpieczenia brakującego wkładu. Ocenialiśmy również maksymalne LtV, maksymalny okres kredytowania, bardzo istotna była atrakcyjność sprzedaży wiązanej, ewentualny koszty przewalutowania, koszty wcześniejszej spłaty, a w przypadku kredytów walutowych, również wysokość spreadu. Nie bez znaczenie jest też informacja czy bank udziela kredytu
walutowego denominowanego czy indeksowanego. W obecnej sytuacji dużej zmienności kursów walut, bardziej przewidywalny jest kredyt indeksowany. Gwarantuje on klientowi wypłatę kredytu w złotych w takiej wysokości, w jakiej wnioskował. W przypadku kredytu denominowanego wartości te mogą się różnić, a jeśli jest wypłacany w transzach to niemal pewne, że uzyskana kwota okaże się niespodzianką.

Spory pakiet punktów przyznaliśmy również za wielkość sprzedaży za drugi kwartał oraz lipiec i sierpień. Pomaga to ocenić czy oferta jest faktycznie do zdobycia przez klienta.

Halina Kochalska, Open Finance

| Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania. |
| --- |