Odbierasz mieszkanie i myślisz: Prima aprilis!
Wykręcone kontakty i włączniki oświetlenia, usunięte kratki wentylacyjne, a nawet części instalacji – to nie prima aprilisowy żart, ale dość powszechna praktyka przy sprzedaży mieszkań. Kupujący odbierając mieszkanie często mogą mieć wrażenie, że sprzedający zrobili im kawał na 1 kwietnia. Nie zawsze jednak mieszkanie musi być ogołocone, czasem problem jest odwrotny – sterta pozostawionych śmieci czy resztek umeblowania. Przed taką sytuacją można się zabezpieczyć.
- Sprzedający po umowie przyrzeczonej, a przed odbiorem lokalu, wykręcił wszystkie kontakty, przełączniki świateł, krany i inne małogabarytowe akcesoria – relacjonuje Damian Maślanka, doradca Home Broker z Krakowa. – Wykręcanie gniazdek jest dosyć częstą praktyką, są nawet przypadki wyrywania przewodów elektrycznych – dodaje Grzegorz Bufnal, doradca z Gdyni. Takie przykłady można mnożyć. Z mieszkań znikają też klamki czy biały montaż. W efekcie lokale z rynku wtórnego stają się lokalami w stanie deweloperskim.
Mieszkanie, z którego nie da się korzystać
Trudno w takim przypadku mówić o nieporozumieniu jeśli chodzi o wyposażenie mieszkania między sprzedającym a kupującym, a raczej o świadomym pozbawianiu mieszkania jego funkcji. Robert Oborski, kierownik ds. kontroli umów w obrocie nieruchomościami w Home Broker, zwraca uwagę, że w przypadku rynku wtórnego zmiana właściciela mieszkania następuje w trakcie użytkowania lokalu. – Dopuszczalne jest zużycie mieszkania między podpisaniem umowy przedwstępnej a odbiorem lokalu, ale ono musi wynikać ze zwykłego użytkowania – podkreśla specjalista.
Przy odbieraniu mieszkań często dochodzi do nieporozumień dotyczących wyposażenia. Zdarza się to zazwyczaj, gdy strony uzgadniają między sobą, jakie elementy zostają w mieszkaniu, ale nie opisują tego w żadnym dokumencie. – Pamiętam taką sytuację, gdy sprzedający i kupujący uzgodnili telefonicznie, że wszystko w mieszkaniu zostaje, a potem okazało się, że zniknęło część mebli oraz pralka – mówi Izabela Mańczak, doradca Home Broker z Leszna.
Umowa powinna precyzować, co zostaje w lokalu
Aby uniknąć takich sytuacji najlepiej już przy okazji umowy przedwstępnej sprecyzować, jakie elementy wyposażenia czy wykończenia mają pozostać w mieszkaniu. Dotyczy to w szczególności elementów wartościowych, ale można sporządzić bardzo drobiazgowy protokół i określić w nim nawet liczbę kontaktów. – Warto też w umowie zawrzeć zdanie, że sprzedający zobowiązuje się do przekazania lokalu w stanie nie gorszym niż w dniu sporządzania umowy przedwstępnej – zaznacza Robert Oborski.
Brak określonych elementów wyposażenia może być też powodem zakwestionowania ceny lokalu. Aby zmniejszyć ryzyko rozczarowania stanem mieszkania warto też obejrzeć je w dniu podpisania umowy ostatecznej, a także zapisać w akcie notarialnym, że w dniu wydania mieszkania sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy. Później, w protokole tym można wyszczególnić ewentualne braki, co może być podstawą do roszczenia naprawienia szkody wobec sprzedającego. W przypadku braku takiego dokumentu, gdyby doszło do rozprawy sądowej, pomocny może być świadek ustaleń między kupującym a sprzedającym, na przykład pośrednik.
Sprzedający nie posprzątał, bo nie miał czasu
Czasem zdarza się, że problem jest odwrotny. Sprzedający pozostawiają w mieszkaniu przedmioty, które powinny być z niego usunięte. Na przykład stare meble czy po prostu śmieci. Ich usunięcie może być kosztowne i czasochłonne. – Bywają sytuacje, gdy sprzedający oddaje mieszkanie pełne starego sprzętu i śmieci, tłumacząc się, że nie miał czasu na porządki – relacjonuje Danuta Bukała, doradca Home Broker z Warszawy.
Paweł Orsztynowicz, doradca z Wrocławia, wspomina inną, dość zabawna sytuację: Kupujący nie chciał zapłacić ostatniej raty, 10 tys. zł, gdyż zauważył, że piwnica jest pełna kartonów. Sprzedający tłumaczył się chorym kręgosłupem. Doszło do awantury.
Interweniowała policja. Ostatecznie sprzedający zadzwonił do znajomych, którzy wywieźli pudla. Wniosek? Gdy mieszkanie powinno być uprzątnięte, też warto zapisać to w umowie przedwstępnej.
Uwaga na niezapłacone rachunki
- Przed podpisaniem ostatecznej umowy, a także przed wydaniem mieszkania warto też sprawdzić czy wszystkie rachunki zostały opłacone – podkreśla Wojciech Piątkowski, doradca z Gdyni.
Przy sprzedaży mieszkania mogą się też zdarzyć inne nietypowe, często komiczne sytuacje. Przykład z życia: umowę przedwstępną podpisała para, która do czasu zawarcia umowy ostatecznej była już małżeństwem. Do notariusza przyszli jednak ze starymi dowodami. Doradca musiał udać się szybko do urzędu stanu cywilnego po jakiś dokument potwierdzający zawarcie małżeństwa, uprosić jego natychmiastowe wydanie i jeszcze namówić notariusza, żeby zmienił swój plan dnia i poczekał na dokument.
Na koniec odrobina historii. Dawniej, gdy klient nie chciał zapłacić za wybudowanie domu w ścianę wmurowywano jajko, pod cienką warstwą tynku, w miejscu znanym tylko murarzowi. Po dwóch tygodniach zapach był nie do zniesienia, a zleceniodawca nie miał wyjścia, musiał zapłacić. Inny „patent” to wmurowywanie w kominie szyb, co uniemożliwiało odbiór budynku przez kominiarza.
Katarzyna Siwek
Home Broker