Odwrócona hipoteka jest za dobra?

"Dostaniesz nawet 1000 zł do swojej emerytury" - głosi reklama jednego z funduszy hipotecznych. Dziś to one oferują emerytom coś na kształt odwróconego kredytu. W uproszczeniu wygląda to tak, że osoba starsza sprzedaje im dom czy mieszkanie, a w zamian dostaje comiesięczną ratę w wysokości od kilkudziesięciu do kilkuset złotych oraz może dalej mieszkać w już nie swojej nieruchomości. Fundusz zobowiązuje się też do opłacania czynszu. Problem w tym, że nie wiadomo co się stanie, jeśli emeryt okaże się długowiecznym dziadkiem. I czy wówczas fundusz hipoteczny nie powie mu, po 10 czy 15 latach, wynocha z naszego domu.

Z drugiej strony emeryt i jego rodzina mogą stracić warte kilkaset tysięcy złotych mieszkanie dostawszy tylko 200 czy 300 zł. Wystarczy, że klient funduszu umrze po miesiącu od podpisania umowy.

Inaczej wyglądać ma prawdziwa odwrócona hipoteka. Bank ustali, ile klient chce za swoją nieruchomość i wypłaci mu tę kwotę w ratach lub jednym przelewie. Na dodatek po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy będą mogli z procentem oddać kredyt zaciągnięty przez babcię czy dziadka i odzyskać nieruchomość.

Pod koniec kwietnia projekt ustawy o odwróconej hipotece ogłosił rząd. Eksperci już załamują ręce. Dlaczego? Bo klienci są tak uprzywilejowani, że bankom może się nie opłacać oferowanie takiego instrumentu.

- Produkt opisany w ustawie jest bardzo bezpieczny dla konsumentów. A ryzyko tej działalności dla instytucji finansowej jest ogromne. Zaś zyski banków: nie dość, że niepewne to jeszcze bardzo odroczone w czasie - zauważa Krzysztof Oppenheim, ekspert do spraw nieruchomości ( jego stanowisko w tej sprawie można przeczytać tutaj)
.

Jego obawy potwierdzają też same banki. Wiceprezes Związku Banków Polskich Jerzy Bańka mówi wprost, że istnieje ryzyko, że po wejściu w życie przepisów nikt nie zaoferuje takiego produktu.

- Oferta banków może być niekonkurencyjna wobec funduszy hipotecznych lub nawet takowej nie będzie w ogóle - ostrzega.

Główne uwagi jakie zgłaszają banki, to kwestia zaledwie miesiąca na zbycie nieruchomości po ustaleniu ze spadkobiercami jej wyceny. Każdy, kto kiedykolwiek sprzedawał dom czy mieszkanie, dobrze wie, że to czas nierealny. Poza tym ustawa zakłada, że to na banku ciąży odpowiedzialność za odnalezienie krewnych osoby, która zdecydowała się na hipotekę. I to on będzie musiał za to zapłacić.

Krzysztof Oppenheim zwraca uwagę, że sam proces ustalenia spadkobierców i przeniesienia na bank prawa do nieruchomości może trwać. I to nawet latami, jeśli sprawa trafi do sądu. Przez cały czas trzeba natomiast ponosić koszty choćby podatków, czynszu, czy po prostu utrzymania lokalu. Banki muszą to wkalkulować w swoje koszty, bo ustawa nie daje im za to żadnej rekompensaty.

- Ustawa w tej formie pozostanie martwa. A projekt ma jeszcze jedną ogromną wadę: pomija problem z działaniem na polskim rynku innej formy odwróconej hipoteki, czyli renty dożywotniej. Seniorzy dalej nie mają żadnej ochrony przed tym wyjątkowo niebezpiecznym dla nich produktem, oferowanym od paru lat przez kilka podmiotów - zauważa ekspert.

Co ciekawe uregulowania rynku chce też część funduszy hipotecznych. Przyznają, że przez działanie w oparciu o przepisy, mające swoje korzenie w przedwojennym systemie prawny, nie mogą zaoferować produktu, jaki by chcieli. Poza tym boją się, że gdyby jednak banki zdecydowały się wejść na ten rynek, to nie ważne czy fundusz jest uczciwy wobec klientów czy nie, będzie postrzegany jak parabank.

Jerzy Bańka przypomina, że to dopiero początek prac nad ustawą i liczy, że w procesie legislacyjnym zostaną naniesione poprawki.
- Ta ustawa i jej przepisy mają też wymiar społeczny. Dzieci i wnuki osób, które chcą zaciągnąć odwrócony hipoteczny inaczej będą patrzeć na swoich rodziców i dziadków, wiedząc że mogą stracić nieruchomość - zauważa.