Policz, co ci się bardziej opłaca

Możliwość wyboru formy opodatkowania mają nie tylko podatnicy, którzy w tym roku po raz pierwszy postanowili wynająć mieszkanie w celach zarobkowych, ale również ci, którzy zyski z najmu czerpią już od jakiegoś czasu.

Co do zasady wybór sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił zainteresowanemu. Aby jednak móc rozpatrywać możliwe sposoby opodatkowania, trzeba najpierw ustalić, czy dana umowa jest zawierana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy poza nią. Różne są bowiem skutki podatkowe tych umów (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 24 września 2010 r., IBPBII/2/415-771/10/ŁCz).

Najem może być dodatkowym, odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodu (gdy np. wynajmujemy odziedziczone mieszkanie), choć istnieje także najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej – zawodowo (interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 24 grudnia 2010 r., IPPB1/415-891/10-5/KS).

Gdy nie jest prowadzony w ramach firmy, lecz stanowi dodatkowe źródło zysków, opodatkowany jest na zasadach ogólnych określonych w ustawie o PIT (czyli według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc.).

Podatnik może jednak zdecydować, że od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płacił 8,5-proc. ryczałt. Przypomnijmy, że od początku 2010 r. obowiązuje tylko jedna stawka. Poprzednio tak niski ryczałt dotyczył tylko przychodów z najmu do równowartości w złotych 4 tys. euro. Po przekroczeniu tej kwoty podatnik musiał płacić 20 proc. Konieczne jest jednak złożenie oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania, i to w ściśle określonym terminie.

Wybór, przynajmniej na pierwszy rzut oka, wydaje się oczywisty. Bardziej opłacalny jest ryczałt, ponieważ stawka jest wyjątkowo niska (tylko 8,5 proc.), podczas gdy przy opodatkowaniu według skali (zakładając, że nie osiągamy z najmu zbyt dużych zysków) wynosi 18 proc. (a po przekroczeniu 85 528 zł będzie to już 32 proc.).

Przed podjęciem decyzji należy jednak mieć na uwadze nie tylko wysokość stawki podatkowej. W pierwszym okresie najmu bardziej korzystne mogą się bowiem okazać zasady ogólne. Dotyczy to zwłaszcza tych podatników, którzy ponieśli znaczne nakłady na wynajmowane mieszkanie (przeprowadzili remont, wyposażyli je w meble). To dlatego, że przy opodatkowaniu według stawek ze skali podatkowej podatek płaci się od dochodu (przychód pomniejszony o koszty podatkowe). A to oznacza, że wydatki dotyczące przedmiotu najmu (czyli mieszkania) wolno będzie odliczyć. Kosztami są bowiem wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów z najmu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła tych przychodów.

Mogą to być zatem nie tylko opłaty ze energię, wodę czy gaz, ale także należności za eksploatację budynku, czynsz, podatek od nieruchomości, składka na ubezpieczenie lokalu czy chociażby prowizja płacona za pośredniczenie w znalezieniu najemcy. W koszty wolno zaliczyć także wydatki na wyposażenie czy remonty (i to nie tylko przeprowadzane podczas najmu, ale i przed jego rozpoczęciem, co potwierdza interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 14 października 2010 r., IBPBII/2/415-801/10/ŁCz).

Pamiętajmy przy tym, aby udokumentować wydatki, jakie zaliczamy do kosztów podatkowych, najlepiej fakturą VAT. I to wystawioną na właściciela.

Rozliczając się według skali podatkowej, podatnik płaci co miesiąc zaliczki na podatek (do 20. każdego miesiąca za poprzedni). Oblicza je samodzielnie. Płaci je jednak dopiero od momentu, gdy jego dochód liczony od początku roku przekroczy 3091 zł.

Przy ryczałcie ewidencjonowanym podatnik nie ma prawa do odliczenia kosztów podatkowych. Ryczałt w wysokości 8,5 proc. zapłaci więc od każdej zarobionej złotówki.

Ale uwaga! Przychodem, od którego płaci się ryczałt, będzie jedynie czynsz. Otrzymywane przez wynajmującego należności za abonament, za media, energię elektryczną, gaz itp. – skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca – nie będą stanowić przychodu ze źródła, jakim jest najem, a tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem. Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 17 listopada 2010 r. (IBPBII/2/415-942/10/MMa).

Pamiętamy też, że jeśli mieszkanie jest wynajmowane przez kilka osób (np. dwóch współwłaścicieli – siostrę i brata), to każda z nich rozlicza się z zysków stosownie do udziału, jaki ma we współwłasności. Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 21 października 2010 r. (IBPBII/2/415-823/10/MM) przypomniała, że dochody z najmu podlegają rozdzieleniu na każdego współwłaściciela proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku. Jeśli jest dwóch współwłaścicieli i ich udziały wynoszą po 50 proc., to każdy z nich zapłaci podatek właśnie od połowy zysków.

Jeśli najem dotyczy składnika majątku małżeńskiego objętego wspólnością majątkową, oboje małżonkowie wybierają formę opodatkowania (ryczałt lub skala podatkowa) i decydują, czy z zysków rozlicza się jedno z nich, czy oboje. Wtedy konieczne jest złożenie w tej sprawie oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego.

Jeśli tego nie zrobią, podatek zapłaci każde z nich od połowy zysków (art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Co istotne, możliwość opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie danego roku podatkowego i nie wiąże ich w kolejnych latach (co oznacza, że oświadczenie trzeba składać co roku). Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 28 kwietnia 2009 r. (nr IPPB1/415-151 /09-2/MT).

Gdy zostało złożone oświadczenie, ryczałt od przychodów z najmu zapłaci w danym roku tylko jeden małżonek. Zasada ta nie ma jednak zastosowania, jeśli w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z nich, na którym nie ciążył obowiązek płacenia ryczałtu.

Agnieszka Smolarczyk