Wesołe jest życie staruszka (z mieszkaniem)

Emerytury są i będą niskie, oszczędzanie na starość to wciąż slogan. W efekcie wielu ludzi będzie w jesieni życia klepało biedę, mieszkając... w dużych, drogich domach. Chyba że będą mogli potraktować swoją nieruchomość jako IV filar.

Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów często otrzymuje telefony od starszych osób, które chcą się dowiedzieć, kiedy będą mogły skorzystać z oferty odwróconego kredytu hipotecznego. O to samo zapytaliśmy ją i my: - Aktualnie nad przepisami w zakresie prawa cywilnego pracuje Ministerstwo Sprawiedliwości. Kiedy projekt wróci do Ministerstwa Finansów, rozpoczniemy procedurę legislacyjną - mówi.

Dla osób po sześćdziesiątce, którym emerytura nie wystarcza na życie, ale mają za to mieszkanie lub dom, kredyt hipoteczny odwrócony mógłby oznaczać koniec finansowych problemów. Idea jest taka: pod zastaw domu klienta instytucja finansowa wypłaca mu pieniądze. W zależności od umowy może to robić okresowo (dożywotnia renta), jednorazowo - za to całą kwotę od razu lub po prostu otwierając dla niego linię kredytową do określonej sumy. Egzekucja spłaty odbywa się już po jego śmierci. Wówczas bank lub inna instytucja finansowa sprzedaje mieszkanie, zabiera swoją część, a jeśli coś zostanie, przekazuje to spadkobiercom.

Brak przepisów pozwalających na wprowadzenie kredytów hipotecznych odwróconych wykorzystał Fundusz Hipoteczny Dom (szeroko pisaliśmy o tym w artykule "Spokojna starość w zamian za dom")
. Swoją ofertę oparł na przepisach umowy dożywocia. W momencie podpisania umowy fundusz staje się właścicielem nieruchomości, w zamian wypłaca klientowi dożywotnią rentę. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz wieku dożywotnika. Rzecz w tym, że - mówiąc brutalnie - funduszowi na rękę jest szybka śmierć osoby, z którą podpisuje umowę; wtedy nie ma już wobec niej zobowiązań, a z nieruchomością robi, co chce. Oczywiście kij ma dwa końce. Jeśli dożywotnik żyje długo, wówczas fundusz może stracić. Ryzykują obie strony.

- W przypadku hipoteki odwróconej nie następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości. Kredytobiorca aż do swojej śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości i może nią rozporządzać, a nawet sprzedać, ale wówczas musi spłacić zaciągnięty kredyt - mówi Agnieszka Wachnicka. Przy umowach sprzedaży mieszkania z prawem dożywocia to fundusz jako właściciel - jeśli chce - może zbyć taką nieruchomość, co jednak - zaznaczmy - nie przekreśla praw dożywotnika.

Kolejna ważna kwestia: w przypadku umów opartych na prawie dożywocia nie ma zabezpieczenia spadkobierców. Rodzina nie może się ubiegać o nieruchomość ani o pieniądze z jej sprzedaży.
- Przy kredycie hipotecznym odwróconym jest inaczej. Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości bank zaspokoi wyłącznie przysługującą mu wierzytelność z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, a jeżeli będzie ona niższa niż kwota ze sprzedaży nieruchomości, resztę zwróci spadkobiercom. W przypadku braku spadkobierców, zgodnie z prawem spadkowym, przekaże pozostałość na rzecz gminy lub Skarbu Państwa - mówi Wachnicka.

Kredyt hipoteczny odwrócony mógłby być jednym z ważniejszych produktów finansowych adresowanych dla ludzi po sześćdziesiątce. Banki jednak ostrożnie wypowiadają się o wprowadzeniu tego rodzaju kredytów do oferty. Jest wiele spraw, które należy doprecyzować.

- Odstąpienie bankowi mieszkania lub domu w zamian za dożywotnią rentę oznaczałoby szereg wyzwań, związanych między innymi z przejęciem nieruchomości po śmierci kredytobiorcy, a także rozporządzaniem przez bank po jej przejęciu - mówi Agnieszka Nachyła z Banku Millennium.

Resort finansów chce, aby instytucje finansowe bezwzględnie brały pod uwagę prawa spadkobierców. Jeżeli tylko chcą spłacić kredyt i nabyć nieruchomość, bank powinien im to umożliwić.

Innym problemem jest monitorowanie wartości i jakości nieruchomości w trakcie procesu kredytowania. Umowa musi być też tak pomyślana, by na koniec okresu kredytowania wartość zastawu pokryła kwotę kredytu wraz z odsetkami. Nie ma więc co liczyć na to, że bank wypłaci kwotę, którą warte jest mieszkanie...

Do tego trzeba dodać sposób, w jaki ma być pisana: maksymalnie prosty. - Wzajemne relacje klient - instytucja finansowa muszą być uregulowane prawnie. Klient, który w przypadku tego produktu będzie osobą starszą, musi otrzymać informację jasną i czytelną, nie pozostawiającą żadnych pytań - mówi Agnieszka Wachnicka.

Brak odpowiednich odpowiednich uregulowań prawnych i wciąż trudna sytuacja na rynku finansowym to nie jedyne argumenty, które studzą entuzjazm przed wprowadzeniem takiego produktu. W Polsce dochodzi jeszcze sprawa mentalności.

- Nieruchomość nadal traktowana jest przez wiele osób jako dobro specjalne. Lokal mieszkalny stanowi często jedyne wartościowe aktywo w rodzinie. Przekazany z pokolenia na pokolenie może pomóc w poprawie sytuacji mieszkaniowej. Bierzemy jednak pod uwagę, że z czasem sytuacja może ulec zmianie, a popularność produktów typu reverse mortgage w Polsce jest jeszcze kwestią wzbogacenia się polskiego społeczeństwa i zmian w jego strukturze - mówi Agnieszka Nachyła z Banku Millennium. Ale starszych właścicieli nieruchomości, których dzieci mają zabezpieczoną przyszłość, własne "M" i nie oczekują finansowego wsparcia ze strony rodziców, będzie przybywać.

Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego Dom ten potencjał widzi już teraz. - Początkowo myśleliśmy, że nasze rozwiązanie jest jedynie dla osób bez spadkobierców - przyznaje. Okazuje się, że 30 proc. ich klientów ma rodzinę. Średni wiek klienta to, jak zdradza, 77 lat. Lecz tego, ile umów udało się zawrzeć Funduszowi od początku istnienia, nie ujawnia. - Do końca roku zgłosiło się do nas ponad 800 osób zainteresowanych naszą ofertą - mówi ogólnikowo.

W Polsce rynek usług finansowych dla osób starszych raczkuje, lecz to będzie się zmieniać. W Stanach Zjednoczonych reverse mortgage funkcjonuje od blisko pół wieku, popularne są też w Australii, Wielkiej Brytanii, Kanadzie. Korzystają z niej ludzie starsi we Francji czy - z naszego regionu - na Węgrzech. Powody, dla których ludzie są gotowi poświęcić własne mieszkanie, badała organizacja American Association of Retired Persons. Pieniądze z kredytu wykorzystywane są na naprawę domu, poprawę jakości życia, codzienne wydatki. Niektórzy zaciągają ten kredyt, by spłacić nim inne zobowiązania. A dla części to ostatnia deska ratunku w obliczu niespodziewanych sytuacji życiowych. W Polsce jeszcze na nią czekamy. I może warto czekać dłużej, byle tylko przepisy odpowiednio zabezpieczały kredytobiorców i reverse mortgage rzeczywiście mogła być deską ratunku, a nie brzytwą, której chwyta się tonący...

Katarzyna Izdebska
Wirtualna Polska